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房子还会涨吗?房地产股票还能买吗?

2019年03月20日 13:27
来源: 富国基金
编辑:东方财富网

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  过去两年,房地产调控措施不断加码,“限购、限贷、限售”轮番上阵。1-2月,商品房销售面积同比下降3.6%,为2015年5月以来首次负增长,房地产市场进入了“寒冬”。

  据不完全统计,两会以来官方已至少6次提及房地产税,房地产调控的决心可见一斑。那么,作为过去20年表现最好的资产,房子还会涨吗?房地产股票还能买吗?

  1、局部房价上涨可期

  长周期来看,房地产调控的整体基调确实在趋严,但这不代表政策不会适时微调。必须承认的是,房地产仍然是中国的支柱产业,其对经济的影响不容小觑。

  2018年以来,受内外部不确定因素的影响,经济的下行压力加大。若房地产市场进一步萧条,将不利于经济运行在合理区间。同时,部分调控政策过于严格,也不利于满足居民的刚需。

  近期,房地产政策在维持“房住不炒”的前提下,更加强调“因城施策”精准调控。部分城市落户条件放宽、房贷利率出现松动、开发商发债规模回升,地产政策趋于友好。

  从历史经验来看,房地产市场具有明显的周期性,随着商品房销售的持续回落,利好政策可能逐渐增多,刺激房地产市场反弹。当然,在“住房不炒”的大格局下,未来房价大涨的概率不大。

  从结构上来看,受棚改货币化的影响,2016年前后的房价上涨中,三四线城市落后于一二线城市,相应的盘整过程也较为滞后。再考虑到人口的持续流入,一二线城市出现局部热点的可能性不小。

  图1:上海、北京房地产销售周期领先全国

数据来自:wind,截至2019-02

  2、上市房企业绩有韧性

  房地产市场长期萧条,开发商利润确实会承压。然而,上市房企的处境可能并不差。

  首先,上市房企在融资渠道、销售能力、品牌价值方面有明显优势。在市场“寒冬”中,实力较差的中小房企将逐步退出,上市房企的市场占有率有望提升。

  其次,上市房企可以通过“高周转”策略,以“短平快”的方式刺激销售。

  最后,上市房企可以通过降低拿地成本转移收入压力。

  3月18日,碧桂园公布了2018年全年业绩。其中,营业收入约3790.8亿元,同比增长67.1%;净利润约为485.4亿元,同比增长68.8%。在房地产调控不断收紧的环境下,碧桂园仍实现收入与利润的大幅增长,侧面印证了上市房企的业绩韧性。

  图2:土地价格的大幅下跌,降低了房企的经营压力

数据来自:wind,截至2019-02

  3、房地产板块处于估值洼地

  虽然上市房企的业绩可能并不差,但在行业负面消息不断的影响下,房地产板块的估值持续下移,目前PE(TTM)为11倍左右,处于历史底部区域。

  考虑到2018年板块盈利预测增速在30%左右,当前的估值水平是比较有吸引力的,提供了比较强的安全边际。

  若未来房地产销售增速逐步企稳,上市房企的价值有望得到较大的重估。

  本文中出现的个股,仅为行文论述方便,不构成任何投资建议。

  图3:房地产板块处于估值洼地

数据来自:wind,截至2019-01-15

(文章来源:富国基金

(责任编辑:DF384)

 
 
 
 

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