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楼市供需大变局?开发商寒冬 刚需的暖冬!

2019年12月01日 07:51
作者:十字路口
来源: 东方财富研究中心

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【楼市供需大变局?开发商寒冬 刚需的暖冬!】今年冬天可谓是房地产商的“寒冬”,但同时也是房产刚需客的“暖冬”!房价降了、房贷也降了,而这一切源于中国楼市供需大变局!

  今年冬天可谓是房地产商的“寒冬”,但同时也是房产刚需客的“暖冬”!房价降了、房贷也降了,而这一切源于中国楼市供需大变局!

  近期一条楼市新闻惊爆众人眼球!此前据中国基金报报道,人民法院公告网显示,截至今年11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录。

  查询人民法院公告网输入房地产,确实有长达几十页的开发商破产文书。

  446家房企、平均每天1.5家乍这一数据看确实很惊人。

  但另一家媒体新京报对此并不以为然!认为申请破产的多是三四线城市的,规模相对较小的房企,而且,部分房企还涉及民间借贷等债务纠纷。

  新京报引述中原地产首席分析师张大伟的话称,从历史对比来看,今年房企破产的数量并不是高峰值,相比2014年2000多家房企倒闭的惨烈历史,当下的数据并不值得吃惊。

  开发商的“寒冬”

  房企破产或许属于过度解读。但今年冬天开发商的日子确实不好过。

  拿地价格创年底新低

  来自中国报告大厅的统计数据显示,今年10月份,房企拿地194宗,总面积为1085.95万平方米,拿地总价不足千亿元,仅917.71亿元。

  从各月拿地均价来看,10月份8450.67元/平方米的拿地均价已是年内最低。此外,按楼面地价计算,10月份3737.12元/平方米的价格也已创下年内最低记录。

  易居中国严跃进表示,“楼市降温,企业库存压力比较大,企业资金面没那么好,这些都会导致企业拿地成本不会太高,不会像以前那样高溢价,地价下降正说明了市场的反应、投资者的反应。”

  上海易居研究院的统计显示,今年第三季度,全国336个城市的经营性用地成交面积接近5.5亿平方米,环比下降11%,同比下降10%。

  价格方面,今年第三季度,336城的整体成交均价为2494元/平方米,环比下降12%。

  北京某中型房地产企业负责人表示,过去大家积极拿地、集团发展多元化业务,依赖的是持续不断的现金流和不受限制的高杠杆。如今这种高杠杆扩张的模式,却成为压垮房企的沉重枷锁。“财务杠杆过高、资金断流、融资跟不上、借钱还不了,这就是很多公司活不下去的原因。”

  在业内人士看来,这背后的信号十分明显,那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结,房地产的“高光时刻”不再出现。

  房企销售疲弱

  另一方面,房企的销售也比较疲弱,虽然已经祭出打折促销的杀手锏,但销售形势仍不容乐观。

  今年双十一,房地产的促销力度较强,出现了大量五折房源,其他优惠减免及抽奖活动更是数不胜数。据阿里淘宝显示,上万套特价房源进入双11活动,而京东平台上一次性提供全国各种房源6000套,新房全款5折起等。同时,还有上万套恒大房源即将登陆苏宁进行销售。

  但据第一财经报道,一个很明显的信号是,融创中国龙湖集团中国恒大阳光城等龙头房企均开始进行全员营销,无论是打折还是“老带新”,都希望能在年末进行一轮抢收。但几乎所有房企均未完成月度任务,年末市场情绪不振。

  第一财经引述一位华东营销总经理的话称,“最近每天都是晚上六七点开始开会,一开就到半夜,整个营销条线都面临巨大压力。”

  易居中国研究院副院长杨红旭表示,四季度企压力山大。主要原因有2点:一方面,楼市降温;另一方面,去年底制定的今年销售业绩指标偏高。

  国都证券分析师王树宝表示,未来两个月由于销售压力增加,房企可能会将去化困难的项目进行降价促销,以实现回款目标。

  但房企这种“以价换量”的方式并没有改变行业整体销售疲软的态势。易居房地产研究院研究员王若辰表示,10月二手住宅价格有31城上涨,35城下跌,相比9月,房价下跌的城市数量增加7成。

  刚需客的“暖冬”

  而今年冬天对于开发商可能是“寒冬”,但对于刚需客则应该是一个“暖冬”。

  房价涨幅全线回落

  首先是房价降了!国家统计局11月15日发布的数据显示,10月份70个大中城市房价数据显示,一二三线城市房价环比涨幅全部出现回落。

  值得注意的是,10月70大中城市有17城新建商品住宅价格环比下跌,9月为12城,增加5个城市。

  二手住宅销售价格方面,70个大中城市二手住宅销售价格下跌城市由9月的28城增至35城,数量明显增多。

  58安居客房产研究院分院院长张波认为,全国房价整体上行的压力已经偏弱,众多房企采取“以价换量”方式拉动销售,在拉动全国销售面积10月同比微增的同时,对于房价也同步产生下拉作用。热点城市依然存在,但难掩整体市场走弱的大趋势。

  房贷也便宜了

  房价降了,房贷也便宜了!

  11月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心披露第三期贷款市场报价利率(LPR)。

  根据此次披露的数据,11月份,1年期LPR利率为4.15%,此前为4.2%;5年期LPR利率为4.80%,此前为4.85%。

  中原地产首席分析师张大伟则指出,LPR的降低,对于房地产市场肯定是利好消息,而且从趋势看,这一次的降低只是开始,后续几次有继续降低的趋势。对于刚需购房者来说,针对当下的优质房源,可以考虑购买,特别是大部分城市已经限制房价。整体看,预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流。

  2020年房价怎么走?

  而对于2020年楼市前景,杨红旭做出了惊人的论断:2020年,预计将出现供大于求,市场形态明显与2016-2019年不同!

  杨红旭表示,2019年供求比接近1,也即供求平衡,所以相比之前三年,市场出现降温,房价涨幅收窄,部分城市房价下跌。而2020年,楼市预计将出现供大于求。

  杨红旭并表示,如果部分房企不明白这一点,仍在捂盘,或者坚决不降价出售,则2020年的日子将非常难过!

  杨红旭解释称,以住宅销售面积作为需求指标,以住宅新开工面积作为供应指标,同时剔除新开工当中配建保障房与房企自持部分。

  以新开工面积,除以销售面积,得出以下2013年以来的供求比。

  而另一家机构中国社科院则相对乐观。

  近日中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》预计,2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。

  《报告》同时也指出,未来抑制住房投资投机方向不变,但调控政策面临边际性宽松。

  《报告》表示,分城市类型看,一线房价总体先抑后稳,个别可能上涨;二线城市涨跌并存,但大起大落可能性不大;三四线城市总体下跌。但对于部分行情启动较慢的三四线城市,借助于货币化棚改余热,房价也仍可能上涨。

  仅供投资者参考,不构成投资建议

(文章来源:东方财富研究中心)

(原标题:楼市供需大变局?开发商寒冬 刚需的暖冬!)

(责任编辑:DF134)

 
 
 
 

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