近几日简单收集了reits上市一周年的收益情况：上市一周年：REITS收益如何？，然后分析了收益率最高的reits：一年47%，凭什么成为A股REITS一哥？和产权类收益最高的reits：一年收益46%，产权类reits还有增长空间吗？总体来说收益率是比较可观的，但是其中唯有一只reits：$平安广州广河REIT(SZ180201)$ 上市一周年是亏损状态，所以今天来稍微深入地了解一下这个reits。

平安广州广河REIT(SZ:180201)，认购价格：13.02元，2021年6月21日上市，开盘价13.79元，收盘价13.108元。开盘之后一路下跌，跌到最低点为12.49元，彼时亏损5%左右。

然后在12月和4月份分红了两次，总计每股分红金额为0.7376元，6月21日收盘价格为12.011元，总计持有价值12.7486元，略小于认购金额13.02元，所以认购持有一年是亏损的，相比第一天上市的收盘价也是亏损的。如果是最高价格14.484买入，到现在亏损15.6%。

为什么会亏损？

从实际分红来看，两次分红的金额为0.7376元，但是在当时的招募书里面，预计的可分配金额为0.7691元，实际分红金额略小于预期。

但是第二次分红比例为85.83%，所以实际可供分配金额是大于预期的，所以从分红来看，其实预期（红框）和实际（蓝框）差距不大。

从营收来看，预期（红框）总营收为47848.54万元，净利润为13687.23万元。基于此数据，还作出了未来的营收测算。

但是实际上总营收（本期收入）为43418.54万元，比预期值减少9.2%左右，也就是说营收不及预期；实际净利润（本期净利润）为13008.6万元，比预期值减少5%左右，净利润也不及预期，可以说是出现了营收和净利润的双减，笨鸟认为这个是为什么广州广河出现下跌，甚至跌破认购价格的原因。

而4月公布的1季报，也显示了下滑的状态，第一季度总营收为16970.82万元，占比不到2022年预期的20%，净利润为3961.26万元，占比约为2022年预期的13.31%

通过上述指标可以得出，21年的经营不及预期，2022年目前也低于预期，特别是净利润方面，大大低于预期水平25%的时间只换来13.31%的利润。虽然高速公路有车流的高峰期，但是也有节假日的免费期，所以基于目前数据来说，不及预期的数据，加上只有15年的期限，可能收回成本的概率相对较小，跌破认购价格是非常正常的现象。

以上仅代表个人观点，不构成投资意见或建议

欢迎关注我，我是笨鸟：投资是一个知识变现的过程~