基础概念就不讲了，大家去百度一下。这里mark一下本周一些思考。

1、国内reits发行按照4%股利分配率，估值就相当于25pe。现实中很多高速公路类上市公司，pe在10以下；垃圾发电，水电站，光伏电站等，很多15pe以下；产业园、物流园之类的，若按照房地产类估值，多数应该15pe以下。

但如果改在reits发行，哪怕同样利润，就由原本的10pe，15pe，变25pe，实际上就是由jumin去购买这些偏保ben的reits，而无需再担心股票市场的波动，也即为平抑回撤，多支付了15/10，10/15，分别为1.5，0.67倍的成本。

如果项目有瑕疵，假设只有3%股利分配率，又或者guanli层加工资，实际上就是35pe发行，而上市公司如果按照3%分红率，但每年利润只有50%用于分配，假设全部分红，股息率有6%，实际就是16pe。16跟35pe之间的差距，19pe的风险溢价。

相当于原本在股市卖10，15pe的，在reits，估计可以卖到35pe以上。

2、首2年的股利分配有迷惑性

区别于IPO的超募资金，reits超募的资金，第一二年是可以直接分完的。这会导致首年股利支付率超高，特别一些小盘reits，如果出现10%以上的支付率，就极具迷惑性，以为往后每年都可以分10%，10年huiben。

3、光伏电站等若遭遇洪水与地震

这一点是图总提出来的，若遭遇极端情况，这类资产说清零就清零，所以得先考虑项目的存续性，再去考虑收益率。

4、近期看到的一些分拆上市之类的，跟母公司对比，价格比较扭曲。reits大规模出来后，这类价格估计更加扭曲。这类价格的参照系，就得看看miguo那边，大市值reits的分红率与市值增长率，还有大市值公司的长期回报率对比了，只有对比一番后，才能发现价格是不是原本就是这么扭曲的。

注：以上仅为个人记录投资思考之用，不作为投资建议，据此投资，盈亏自负。