笨鸟在上市一周年：REITS收益如何？里面统计了上市一周年的reits，$富国首创水务REIT(SH508006)$ ，截止到6月20日收盘，收益率高达47%以上，是第一批reits上市以来收益率最高的，今天笨鸟就来简单看看，为什么这个reits收益率最高。

笨鸟从三个方面来分析，第一个是业务方面：

首创水务reit，是做污水处理的，属于环境治理，也是生活的刚需，相对会比较稳定，不会受到疫情等外部事物的太大影响，所以从市场需求方面，会比高速公路型的reits收益更加稳定一些。但是特许经营权都会面临一个问题，就是经营权会到期，到期净值归零。

可以看到，首创水务有三批四个项目，经营权时间分别为10年、12年和26年，也就是总共四个项目在第10年后减少到只有两个，然后在第12年后减少为只有一个，然后第26年后就归零了。

然后是总体发展情况：

通过过去三年的财务指标显示，该REIT未来上升空间分为两块：第一是污水处理的能力增加，另外则是处理污水的单价提升，根据《特许经营权协议》规定，每三年会进行一次价格调整，所以未来还存在单价上升的空间。

关于污水处理能力的增加，我们可以看到，已经趋于稳定深圳项目，目前每年都是稳定增加的，所以会随着处理能力的提升和单价的提升，未来的盈利空间将会逐渐扩大，合肥项目建成于18年，所以18年相对较少，而且在项目的前四年的处理能力是逐步增加，第五年以及以后才是自己的满功率运行状态，所以合肥项目未来的增速才会是最大的。

根据目前已经公布的年报和第一季度的季报来看，上市以来的经营情况明显好过预期。根据自身预期显示2021年营收为2.95亿，2022年营收为3亿，分红金额分别为1.6和1.68

然后笨鸟翻看了21年年报和22年一季报，21年年报营收时间为6月7日至年底，时间不到7个月，第一季报是3个月时间，合计营收2.5亿，是21年预期值的84.75%是22年预期值的83.33%。因为没有看到完成的一年年报，所以无法确切地推算，但是从整体来说，下半年是高峰期，完成22年的营收目标是没有太大问题。但是具体还得看以后的具体经营情况。

最后是未来分红的情况分析：

根据以上的经营年限和规模来说，前10年都是4个项目同时运营，所以分红应该是4个项目的分红，大概率是逐年增长的。但是第11和12年，是只有两个项目来运作，这两个项目目前占比整体污水处理量的50%左右，然后第13-26年期间，是只有合肥的项目来运作的，单个项目占总体项目的33%，如果抛开价格层面的因素，只看处理能力来说，前10年是100%的项目分红，11-12是50%的项目分红，13-26是33%的项目分红，总体分红率大约可以看作是15.67年的整体运作率。

按照预测和现有的运作成果来说，基于2022年9.15%的净现金流分派率来说这个项目26年至少会收到不低于143%的回报，但是这个价格是基于认购价得出的，而不现价。

综上所述，笨鸟觉得首创水务这个reits还是相比高速公路型的reits要好很多，基于认购价格来说是可以考虑持有，有比高速路更好的发展，所以涨幅和未来分红相匹配也是情有可原的。但是如果未来没有5%以上的增速，现在5元左右的价格还是相对过高了一些。昨日笨鸟分析了收益率最高的产权reits：一年收益46%，产权类reits还有增长空间吗？，目前这个$红土盐田港REIT(SZ180301)$ 的收益率已经超过了首创水务了~

最近又有一个高速公路的reits上市了：铁建REIT(SH:508008)，配售率为3.2%左右，虽然没有去看招募说明书，但是感觉结果应该比之前中交REIT(SH:508018)的收益会好一些，至少从3.2%左右的认购率来说已经比中交reit高出了300%左右，说明市场已经冷却了很多了~等上市了再说吧

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