房地产税改革试点来了！对资本市场有何影响？

　　这个周末不平静，10月23日，超级重磅事件：房地产税改革试点工作来了！

　　为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　内容重点如下：

　　1、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

　　2、土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

　　3、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

　　4、按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区

　　5、本决定授权的试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。

　　6、有关负责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法(草案)，按程序做好试点各项准备工作。(中国基金报)

　　对房地产市场影响几何？

　　房地产税可说是调控房地产市场的方式，亦或是取代土地财政的保障，但普通老百姓对于房地产税最关心的更多是会不会带来房价的下降。

　　房地产税最早进入公众视野缘于打击炒房。从市场法则考虑，以税收作为杠杆对持有环节进行调控是抑制投机的最佳办法。但房地产税与房价的下跌之间，并不能简单地划上等号。

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，“征收房地产税能够避免对房价市场变量进行行政控制，同时也是一个好的市场调节长效机制。”

　　粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也表示：“征收房地产税可以降低房价上涨预期，有利于推动房地产市场平稳健康发展。”

　　业内人士认为，从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。但短期来看，房产地税试点则是向社会传递强烈的调控信号，会扭转市场对于“房价永远涨”的预期，有稳定房价的作用。(大众报业)

　　中原地产首席分析师张大伟认为，需要注意的是房地产税只是工具，这个工具如果用来调控，肯定会非常有效，但税率和税基并没有明确，很难估算影响多大，而且很可能各地短期的影响并不一样。

　　上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅也表示，理论上，开征房地产税有可能在短期对房价形成压力。房地产税将增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源释放，而需求在短期难以扩张，供大于需的格局将在短期推动房价回落。但由于不同城市具有不同的特点，若采取相同的改革方案，对不同城市的影响差异明显。

　　不过，有业内人士认为，可以肯定的是，房地产税的落地，短期内对购房者的情绪将带来冲击。

　　许小乐表示，在当前限购限贷情形下，房地产税对需求的影响非常小，房地产税对交易市场的影响主要通过影响超额住房持有成本进而影响二手房市场的供应。通过挑选部分典型城市进行测算，房地产税并不会显著影响深圳、西安和重庆超额住房持有意愿，但会影响济南、青岛和长沙超额住房持有意愿。

　　许小乐进一步解释称，房地产税对市场交易的影响主要取决于市场的供求关系状态。在供不应求的市场，如深圳、西安和重庆二手房市场，即便出现超额住房持有人出售的情况，由于卖方议价能力更强，城市的总交易额也将会增加。青岛、济南和长沙处于供过于求或供求平衡状态，买方议价能力更强，这些地方房地产税试点将会导致总交易金额的下降。(新京报)

　　对资本市场有何影响？

　　在房产税消息落地之前，地产股的股价已经表现不理想。数据统计显示，今年以来A股房地产指数累计跌幅12.05%。虽然地产板块自8月初见底后，反弹已离底部区域有一定的空间，但其市场表现还是位居28个申万一级行业倒数第四。

　　业内人士认为，房地产税的落地，短期内供大于需的格局不仅可能推动房价适度回落，也可能对房地产A股的投资情绪继续带来冲击。

　　同时，水泥、玻纤、玻璃等相关地产链条的估值修复速度也可能因此受到影响，但不能“一棒子全打死”，这些板块本身有其他硬逻辑。

　　天风证券认为，水泥受能耗双控限制，供给收缩产生的价格高弹性有望在第四季度持续；玻纤需求端受风电等下游带动，供给侧增量有限，供需紧平衡带动产品价格上涨，龙头业绩有望超预期；玻璃供给刚性较强，需求此前受到下游资金和限电影响，但近期库存或继续迎来下行期，竣工向好具有持续性。（财联社）

　　另外，有券商认为消费将因此成为受益领域。西部证券表示，由于缺乏细则，我们很难给出明确的判断，但是会议表示“促进房地产市场平稳健康发展”，因此我们认为该事件大概率不会对国内房地产形成极大的负面扰动。但是其信号意义较为突出。近年来，中国的政策往往是在相对高增长的年份调结构、增长有压力的年份稳增长。今年前三季度中国实际GDP增速高达9.8%，因此今年是典型的调结构年份。但明年出口放缓、地产投资中枢存在一定下移风险的背景下，经济下行压力渐大，因此2022年或将出台一系列稳增长政策。结合前文，我们预计中低收入群体与大众消费将是受益群体与受益领域。我们看好明年的大众消费，A股风格也将逐渐向此方向切换。

　　中泰证券此前表示，开征房产税有可能刺激二手房源供给的释放，在短期需求平稳的情况下，有可能推动房价短期下行；开发商销售推盘力度或将因此降低，新开工意愿下降，使得施工面积增速减缓，对建安支出造成负面影响。考虑到房产税改革对土地购臵费的影响较为直接，而对施工面积的影响需要传导，对改革力度的弹性或相对较小，

　　从长期来看，或对消费扩张和转型产生积极影响。由于房产税针对资产存量开征，在直接调节收入分配的同时，还能支持保障性租赁住房和共有产权房建设；供给增加有望降低中低收入群体的居住支出。一方面，中低收入群体收入的可支配部分会相对增加，推动消费总量扩张；另一方面，降低居住支出之后，消费支出内部结构或发生变化，导致结构变形。测算结果显示，如采用70%税基、0.4%税率，不同情景下居住类消费支出占比可能下降2.2个、6.5个、10.8个百分点。从长期来看，在居住支出占比下降后，可选消费有望获得增量空间，甚至超过房产税实行前的比例，呈现出U型变动的格局。（中泰证券）

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