中金公司：国内房贷杠杆水平未超出合理范围

　　昨日，中金公司发布的最新研报称，相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。但是，虽然得益于此前存量低、久期短，中国目前的房贷总水平还未达“警戒线”，但近来房贷杠杆上升速度明显加快，其中不无隐忧。

　　中金公司表示，一些城市的房价过快上涨正加速抬升生产生活成本、侵蚀城市的竞争力。“从根本上缓解房价上升压力需从供给端入手，而需求端的政策调整长期看来基本无效。”

　　对于市场上关于“中国房贷杠杆已经过高，从而判断房价全面泡沫化”的评论，中金公司表示，有必要将主要指标与美国、日本对应可比指标的真实数据进行对比：

　　首先，中国房贷存量相对较低，截至2016年6月底，中国房贷存量为16.8万亿人民币，占过去四个季度国内生产总值总和(年化GDP)的24%，与日美相应指标有一定的差距。其次，即使用中国现有较短的房贷久期来计算，全国层面的房贷现金流负担也并不算高；另外，目前为止，房贷占中国居民资产的各项比率均未超越日美可比指标，虽然中国房价在一些大城市上升较快，但全社会房贷支出负担并不算高。

　　再次，即使以现价计算，近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降，而中国国际性都市(一线城市)的地产估值与(调整房产税因素后的)国际大城市相比不算突出。

　　中金公司认为，“房贷的快速增长是以居民真实购房需求上升为支撑的，而非单一的杠杆撬动。”

　　“然而，近期房贷的迅猛增长，对此现象政策关注度的提高，可能会在局部城市带来一些房贷相关政策调整的压力。”中金公司称，虽然中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围，“但目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平，其中不无隐忧，并已引起了相关部门的关注。因此，我们不能排除在房价上涨较快的城市房产和房贷政策进行调整的可能性。”

　　中金公司说，目前政府调节房地产市场惯用的“需求端政策”很难从根本上帮助中国走出“房价屡调屡涨”的怪圈。

　　“只有理顺地方财政的结构性矛盾，增加大城市住宅用地供应，加强分层住房市场体系建设，才能从根本上推动中国房地产市场健康、均衡、可持续地发展。”中金公司表示。

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