基金业协会会长洪磊：认识误区阻碍了REITs发展

　　“长期以来，对REITs的翻译有误，理解过于狭隘，认为它只是房地产投资工具，实践中进一步异化为房地产的债务融资工具，阻碍了REITs的发展。”中国证券基金投资业协会会长洪磊在“北大光华中国REITs论坛”上表示。

　　REITs全称为房地产信托投资基金，起源于20世纪60年代初的美国，时至今日已在36个国家和地区得到发展，包括中国香港及中国台湾。它将流动性较低、非证券形态的房地产直接转化为资本市场上的证券资产，获取稳定现金流，实现不动产的小额投资和按份交易，让投资者得以分享不动产增值回报。

　　在国内，还没有出现标准化的REITs产品，有的是类REITs产品。

　　洪磊表示，这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起，仅从房地产市场看REITs发展需求，没有看到REITs的完整功能。事实上，正如发达市场表现出来的那样，REITs可以投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，可以成为供给侧结构性改革的重要工具。

　　洪磊指出我国正处于经济结构性失衡的状态，在经济方面，数量扩张型增长导致严重的产能过剩，投资回报率下降、偿债压力上升，生产体系缺少创新增长点；在金融方面，由银行信贷主导的大规模开发性融资失去增长空间，大量金融资本以信贷的形式沉淀在各类不动产和基础设施中，支撑创新的风险资本形成机制严重不足，解决上述问题的选项之一就是大力发展REITs。

　　洪磊认为REITs集合社会资金，对具有稳定现金流的优质不动产进行股权投资并长期持有，为低风险偏好投资者提供分红型产品，从不动产中变现退出的资金形成新项目开发资本金，微观上可以盘活存量资产，宏观上实现长期资金与长期资产匹配，减少金融期限错配，降低实体经济杠杆率。其次，REITs可以成为大资管结构性调整的有效工具，为理财资金退出非标提供替代性方案。在资产端，发行人可以拿出存量优质不动产进行证券化，由REITs投资持有，减少债务融资需求；在资金端，投资者可以将长期理财资金直接投资于REITs份额，获取长期稳健收益。通过这种方式，可以有效化解理财资金短借长投和项目端高负债风险。再次，REITs可以成为住房市场结构调整的有力工具，实现“房住不炒”和美好生活向往。

　　洪磊指出ERITs在发展中存在需要解决问题，例如基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”；制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；缺少综合性行业税制安排；资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足的问题。建议从以下几方面推动REITs的发展，一是比照CDR做法，先行制定REITs管理办法。二是坚持回归本源，打破刚性兑付，加强管理人和投资者教育。三是以REITs为突破口，加快以直接税为主的综合税制改革试点。

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