借道QDII试水海外 基金曲线介入REITs业务

　　当中国内地的房地产投资信托基金业务推出悬而未决，基金公司转而谋求绕道海外，通过QDII基金介入海外房地产投资信托市场。虽然有传闻多家基金公司正在着手相关业务的开发，但从目前看，在这轮QDII基金的创新竞争角逐中，诺安和鹏华走在了前面。

　　创新通道申报REITs

　　在证监会近期公布的基金募集申请核准进度表中，5月19日递交申请的两只QDII基金引起了市场的关注。当日，诺安基金和鹏华基金分别递交了全球收益不动产基金和美国房地产基金的募集申请材料，据悉，这两只QDII基金的主要投资标的皆面向海外REITs业务。

　　分析人士称，所谓REITs，即一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　据悉，这是中国内地基金首次推出以REITs为投资标的的基金产品，因此这两只基金的申报也是走的证监会单独划列的创新产品通道。相关人士透露，鹏华基金此次申报的QDII产品其投资标的主要以美国和加拿大的REITs为主，而诺安基金则将澳大利亚等其他成熟市场也列入投资范围之内，并且除了常规的经营性房地产REITs，还涉及医院、养老院等。

　　曲线介入

　　分析人士称，REITs这一金融创新产品在中国内地从提出建议论证到试点方案设计，经过各部门数次讨论已有五年之久，但迟迟未推出，主要是因为目前中国内地缺乏房地产投资信托专项法律安排，推进REITs面临制度性困境。

　　有消息称，嘉实基金早在2005年就开始着手研究REITs业务的开展，并有独立团队进行相关研究，但主要针对中国内地市场，由基金公司募集资金，接管一些管理不善的物业或收购一些商业地产，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利。然而可能因其投资物业超出基金公司的业务范畴而一直未能成行。

　　“中国内地仍须解决REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题，以及涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律。”上述分析人士表示。

　　该分析人士称，此番中国内地基金公司通过投资海外REITs进行试点，可能为中国内地推动REITs业务发展提供经验。

　　潜力巨大

　　据了解，目前世界上有600多只REITs产品。从投资区域来看，海外最大的REITs市场仍为欧美市场，亚洲主要集中在日本、新加坡和中国香港。

　　来自中国内地某基金公司的2010年全球REITs报告显示，REITs在美国市场规模最大，其总市值为2718.5亿美元；其次为澳大利亚，总市值为707.47亿美元；此外，法国为645.26亿美元，英国为371.76亿美元，日本为294.32亿美元，新加坡为231.34亿美元，中国香港为95.18亿美元。

　　不过海外投资REITs收益率并不稳定。报告显示，中国香港去年的投资回报率64.5%，而澳大利亚过去三年的总投资回报率为-25%。从长期投资来看，全球各地REITs的年化回报率主要集中在8%左右，法国的年化投资回报率为0.2%，为统计市场中最低，而澳大利亚的年化回报率最高，为9.7%，中国香港REITs的回报率为8.1%。