洪磊：将进一步明确私募REITs产品备案标准

　　6月13日，“2018第二届陆家嘴资产证券化论坛”在上海召开，中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊参加会议并发表致辞。他表示，REITs是经济结构调整的新型重要工具，发展REITs也是资本市场供给侧改革的重要内容。

　　洪磊指出，十八大以来，创新、协调、绿色、开放、共享成为经济发展主旋律，经济结构、投资结构迎来根本性变革。REITs集合社会资金，通过持有具有稳定现金流的优质不动产，为低风险偏好投资者提供分红型产品。此外，通过REITs的证券化过程，为开发型企业提供了资金退出机制，从而为新的项目开发提供了资本金。

　　不过，我国REITs在发展过程中也面临了一些问题。洪磊列举出其中四点，包括我国REITs基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”；制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；缺少综合性行业税制安排；资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足等。

　　对此，他指出，应当从以下几方面探索推动REITs的发展：一是比照CDR做法，先行制定REITs管理办法；二是坚持回归本源，打破刚性兑付，加强管理人和投资者教育；三是加快税制综合改革试点，在直接投融资领域取消流转税，建立以企业和个人所得税为主的直接税制，在REITs层面实现税收穿透。

　　洪磊称，基金业协会将进一步明确私募REITs产品的备案标准，提高备案效率。私募REITs产品应当满足以下基本条件：一是以有真实现金流的项目为投资标的；二是封闭运行，确保基础资产权益的真实转移和法律隔离；三是基础资产只能初次证券化，不再衍生新的证券；四是原始权益人变现的资金投向应符合国家产业政策。

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