【财经分析】结构性分化主导市场 产业园REITs投资仍需紧盯“基本面”

　　新华财经上海12月1日电（记者杨溢仁）2025年以来，国内基础设施公募REITs产业园板块呈现出“先扬后抑”的走势，结构性分化特征显著。

　　分析人士认为，展望2026年，各类公募REITs的项目经营将持续波动与分化。尽管作为高股息含权资产，公募REITs仍有配置价值，但依旧建议各机构审慎布局，关注基本面韧性较强的项目，同时把握估值回调后的吸纳机会。

　　三季度业绩分化加剧优质资产韧性凸显

　　可以看到，2025年以来，产业园REITs在行业供需调整（行业供给过剩与需求疲弱的矛盾突出）及政策引导的双重作用下，呈现出整体承压与局部亮眼并存的格局。

　　纵观已上市各项目的整体盈利表现，公开披露的数据显示，部分项目受区域竞争、空置率上升影响，业绩出现亏损。例如，建信中关村产业园REIT上半年的净利润为-855.36万元。彼时，中关村软件园的空置面积达17.3万平方米，区域内价格战持续加剧。

　　与之形成对比的是，优质资产凭借区位优势与运营实力保持稳健增长。东吴苏园产业 REIT上半年实现净利润2847.42万元，博时津开科工产业园REIT同期净利润达2373.54万元；另有部分头部项目三季度的年化现金流分派率仍稳定在5%以上，如华夏合肥高新REIT三季度末的分派率达5.27%，展现出了较强的抗周期能力。

　　再从市场供给端看，产业园REITs作为公募REITs中数量最多的类型之一，2025年仍有“生力军”不断加入，新增的华夏金隅智造工场REIT项目，首募阶段就获得了403.87亿元资金追捧，认购倍数高达288.78倍，反映了市场对优质资产的强烈需求。

　　无疑，三季度数据进一步验证了行业分化凸显的态势，而结构性机会的涌现与市场生态的重构将为未来发展奠定新的基础。

　　结构性分化成主基调多重维度差异显著

　　不可否认，2025年产业园REITs市场最核心的特征就是结构性分化，这种分化贯穿区域布局、资产质量、运营能力等多个维度，行业内“马太效应”持续加剧。

　　记者观察发现，产业园REITs板块内部的区域分化呈现出了“核心强、非核心弱”的格局。具体而言，一线城市核心区的项目通常能凭借产业集聚效应保持稳定，例如位于北京海淀区的金隅智造工场项目，其三季度报告期末的项目出租率为89.43%，签约率为91.91% （签约率在出租率的基础上考虑了已签约但尚未起租的面积）；国泰君安临港创新产业园 REIT方面，截至三季度末，其整体出租率达 96.49%，同比提升2.42%，在同期产业园 REITs中位居前列。与之相对，部分非核心区域或供给过剩区域项目的空置率高企，租赁谈判空间持续扩大。

　　此外，资产质量与运营能力决定了各项目的业绩成色，这也是促使运营分化加剧的关键因素之一。眼下，具备产业链协同优势、精细化运营体系的项目，能够有效吸引优质租户，保持租金与出租率稳定；而定位同质化、服务能力薄弱的项目，只能通过 “以价换量”维持运营，且效果不及预期，进一步加剧了收益压力。

　　此外，租户的需求升级，也将加速产业园市场的持续分化。现阶段，优质企业的租赁需求已从单一成本导向，转向了对产业链的配套、政策支持、资源导入等综合考量，这使得聚焦科创、智能制造等热门赛道，且能提供全周期服务的园区更具竞争力，而传统同质化园区则面临被淘汰的风险。

　　规模扩容可期聚焦优质资产布局

　　业内人士普遍判断，产业园REITs表现的分化仍将延续。不过，长期来看，对于产业园REITs的后市表现，各机构也无需过于悲观。

　　中信建投证券方面预测，截至2025年末，国内公募REITs的上市规模有望达到2450亿元，其中产业园 REITs 作为核心品类，将持续受益于产业升级与存量资产盘活需求，规模稳步增长。同时，随着行业洗牌的加速，优质园区料获得更多资本溢价，而低效资产会逐步退出市场。

　　在中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪看来，不同产业园的触底反弹时间存在差异，就目前而言，产业生态优、服务质量高的产业园有望率先回暖。“向后看，伴随上市步伐的放开，更多优质产业园REITs将进入市场，这类项目将为板块树立标杆，引导资金向优质资产集中，反而有助于优化板块结构，推动行业优胜劣汰。”陈聪说。

　　回到REITs的投资层面，多位受访的投资人表示，结构性机会将成为主线，各市场参与方需把握“择优限劣”的核心逻辑。

　　具体而言，投资策略需围绕“优质、稳健、适配”三大关键词。一是优先选择一线城市核心区、租户质量高、运营稳定的项目，这类资产抗周期能力更强；二是关注区位优势显著、历史经营稳健、租户集中度分散的项目，这有助于降低单一租户风险；三是把握估值合理窗口，在项目经营触底企稳时介入，避免追高，同时长期持有并定期跟踪出租率、租金等核心运营数据，适时调整持仓结构。此外，分散投资仍是降低风险的关键，各机构需结合自身风险偏好合理配置资产。

　　展望未来，随着发行流程优化、长期资金参与度提升及专项立法深化，产业园 REITs 的市场生态将持续完善，而聚焦产业升级方向、具备核心运营能力的优质项目，有望在行业分化中脱颖而出，为投资者创造稳定回报。

（文章来源：新华财经）

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