【财经分析】仓储指数回升至荣枯线 REITs盈利承压谋破局

　　新华财经上海5月18日电2026年3月，国内仓储指数大幅回升至51.4%，环比上升4.7个百分点，重回扩张区间，行业景气度边际改善。但与之形成反差的是，在已上市的10只仓储物流REITs中，有6家陷入亏损，租金下行、资产减值、商誉计提等因素持续拖累盈利表现。

　　分析人士指出，目前仓储行业正处于“弱复苏、强分化”的阶段，短期盈利压力难解，中长期内还需依靠资产优化、并购整合与模式升级等方式寻求破局之法。

　　景气边际修复

　　根据观点指数研究院统计，2026年3月，仓储指数结束连续收缩态势，触及51.4%，较2月回升了4.7个百分点，主要得益于复工复产提速、大宗商品需求回暖带动仓储业务量增长。

　　分项数据显示，新订单、设施利用率、期末库存、平均库存周转次数等指数环比回升1.6至10个百分点，商品周转效率加快，企业备货意愿增强。

　　同期，中国物流与采购联合会公布的数据显示，3月份中国物流业景气指数为50.2%，较上月回升了2.7个百分点，重回扩张区间，业务总量指数、新订单指数、从业人员指数、业务活动预期指数等分项指数呈现全面回升态势，航空物流业、道路运输业、邮政快递业业务总量指数环比分别回升了3.7、3.1和2.5个百分点；电商物流指数为110.3点，环比回升1.3点，西部地区回升幅度达5.7点，产业链上下游协同效率提升。

　　不过，记者观察发现，现阶段仓储物流REITs的表现却不甚理想，在各基础设施REITs品类中表现垫底，反映了市场对行业盈利修复能力的谨慎预期。

　　具体来看，该板块受“以价换量”策略以及年初续换租影响，2026年一季度的营业收入同、环比降幅较上一季度有所扩大——根据中金公司统计，可比口径下仓储物流板块的营业收入环比下滑了4.7%，同比下滑了9.2%。

　　REITs亏损扩面

　　眼下，我国物流地产行业在宏观经济温和复苏与供应链结构性调整的双重作用下，已从“规模扩张”向“存量优化、价值深耕”转型。其核心特征表现为“供给换挡、需求升级、模式重构”，行业已彻底脱离“跑马圈地”的粗放发展阶段，正式进入精细化运营与结构性升级的新阶段。

　　纵览已经公布的2025年年报，10只上市仓储物流REITs的营收全线下滑，亏损企业增至6家，行业亏损面扩大至60%。其中，中银中外运仓储物流REIT净亏损达7317.37万元，主因租金下调叠加商誉减值；红土创新盐田港REIT的净利润由2300万元转为-599.56 万元，系投资性房地产计提减值所致——通过基金对不动产项目账面价值、基金发行时产生的商誉进行减值测试，可以看到，其投资性房地产的减值金额为2661.82万元，占基金投资性房地产年末账面价值的1.39%。

　　“目前仓储行业‘供大于求’的格局未改，2026年3月，全国32个城市的通用仓储平均租金为23.22元／m²／月，处于 2020 年以来低位；空置率为15.82%，达近七年高位，租金与出租率双重承压。”一位券商机构REITs业务负责人告诉记者，“考虑到2026年至2027年还有多只上市REITs将迎来底层资产租约的集中到期，则‘换租潮’启动的背景下，部分项目的租金下行压力料持续释放，投资者应保持警惕。”

　　尽管高悬于顶的“达摩克利斯之剑”暂难落下，但也有多位原始权益人向记者表示，展望未来并不悲观。

　　“毕竟，从周期演进的角度看，行业已显现筑底信号——新增供应持续收缩、头部企业主动控供、核心区域租金跌幅收窄。个人预计，从2026年起，随着需求复苏与供给趋于平衡， 行业或将逐步走出下行周期，进入‘租金企稳、净吸纳量回升’的复苏阶段。”一位上市项目的原始权益人在接受记者采访时说。

　　整合提速破局长期价值可期

　　值得一提的是，面对盈利困境，当前行业内各市场主体正通过资产优化、并购整合与模式升级等方式寻求破局之路。

　　举例而言，嘉实京东仓储REIT拟申请二次扩募，旨在收购北京大兴、昆明空港、广州花都三大物流项目（总建面超27 万平方米），完善全国核心节点布局，增强竞争力。

　　另有不少企业，选择借由REITs和并购基金盘活资产——从“单一融资”向“资产证券化多元循环”演进，以期推动资产估值与市场定价更趋理性。例如，广东宏川智慧物流股份有限公司此前就发布公告，拟申报发行仓储物流REITs，拓宽融资渠道，盘活存量资产。

　　显然，在行业整体亏损的背景下，头部仓储物流REITs并未停下发展的脚步，反而通过扩募、申报新REITs等方式，优化资产结构，扩大布局范围，寻求新的增长突破口，彰显出对行业长期发展的信心。

　　来自中信建投证券的研究观点指出，仓储物流REITs市值占公募REITs整体约11.8%，对标国际仍有提升空间。业内专家普遍预判，随着数字化转型深化与供应链一体化服务升级，行业将逐步走出盈利低谷，释放长期增长潜力。

　　“仓储物流行业的竞争格局呈现出了多元化的态势，行业集中度正持续提升。”前述原始权益人指出，“目前，市场主体三强并立——即外资龙头凭借资本与全球网络，在长三角、粤港澳等核心经济圈占据高端市场主导地位，而本土专业运营商与综合房企转型主体则凭借本土化资源与政策适配能力，在区域深耕与冷链、城配等细分赛道形成差异化优势。”

　　综上，基于看好行业长期发展前景的判断，则展望后市交易布局，业内人士建议遵循“分层选城”策略——即核心城市群优先、交通枢纽优先、产业集聚优先、人口流入优先原则，分三梯队布局。

　　具体而言，第一梯队聚焦长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝双城经济圈，涉及上海、苏州、杭州、广州、深圳、东莞、天津、成都、重庆等地，可优先布局城市近郊核心物流节点。上述区域内电商渗透率高、制造业发达、人口净流入、物流枢纽密集、租金增速快、空置率低等特点突出，为行业长期持续发展奠定了坚实基础。

　　第二梯队为中部枢纽城市，包括武汉、郑州、长沙、合肥；东部强二线城市，包括南京、宁波、佛山、无锡等地。作为区域交通枢纽，上述地方的产业转移承接、电商下沉市场有待爆发，租金增速高于一线城市，估值性价比更高。

　　最后，第三梯队为东北、西北等人口流出型城市，以及三四线非枢纽城市。考虑到地方市场需求疲软、租户质量一般、空置率偏高等情况，建议各机构谨慎布局，低配或不配置，规避风险。

　　“个人建议，各机构可将70%的仓位集中于一线及强二线枢纽，30%布局中部核心节点，坚决避开人口流出、产业空心化区域资产。”上述负责人称，“同时，可优先选择高标仓项目，其租户通常为电商平台、第三方物流、品牌经销商，通用性强、出租率稳定、抗风险能力最强，可作为核心底仓。另外，冷链物流仓储也可关注，考虑到生鲜电商、预制菜、医药流通的爆发，目前冷链供给缺口大，租金溢价高，成长性更强。”

（文章来源：新华财经）

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