公募REITs竞争升级，年内业绩显著分化

　　今年以来，公募REITs（不动产投资信托基金）的申报不断。

　　根据上交所9月24日公布的信息，平安基金申报的一只REITs已经获得反馈。深交所9月23日公布的信息显示，南方基金已申报一只REITs。

　　截至目前，市场存续的公募REITs共有45只，所投底层资产类型也在不断扩容。不过，从今年以来的二级市场表现来看，REITs业绩分化明显。

　　有业内人士告诉《国际金融报》记者，REITs的收益除了受底层资产运作影响外，还会受到市场情绪、政策面支持、宏观经济环境等多方面因素影响。

大公募入局

　　9月24日，上交所官网显示，平安宁波交投杭州湾跨海大桥封闭式基础设施证券投资基金已获得反馈，该项目原始权益人包括宁波交通投资集团有限公司、宁波大通开发有限公司、上海跻沄基础建设有限公司、嘉兴市高等级公路投资有限公司，基金管理人为平安基金，专项计划管理人为平安证券。

　　9月23日，深交所官网显示，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金已申报，该项目原始权益人为深圳嘉丰产业园管理有限公司、深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司，基金管理人为南方基金，专项计划管理人为南方资本。

　　作为大型公募公司，南方基金也加入了公募REITs的竞争行列，平安基金此前已成立一只REITs。除了上述两只REITs申报之外，9月份还有中金、汇添富、华夏、华安、招商、银华基金以及国泰君安资管等公司申报的REITs状态获得了更新。

　　记者了解到，REITs这类新型投资工具更容易获得大公司的重视，产品正处于申报状态的基金公司或券商资管在行业中都属于规模排名靠前的中大型公司。

　　所谓REITs是指不动产投资信托基金，主要投资标的是基础设施，国内的REITs产品主要是以公募形式在运作。投资者可在公开的二级市场上交易转让其持有的REITS份额。

　　据《国际金融报》记者统计，自首批公募REITs于2021年6月成立以来，该类产品数量逐年递增，目前市场存续的产品共有45只，且底层资产类型多样，包括保障性租赁住房、仓储物流、产业园、光伏能源、高速公路、商业地产、污水处理、跨海大桥等项目。

业绩表现分化

　　REITs投资的底层项目到底能否给投资者赚钱，可参考财报中的可供分配金额这一数据，该数据被视为REITs投资收益最直观的指标，该数据也可以用来评估项目现金流的情况。

　　根据已披露今年中报的36只公募REITs信息，截至上半年末，REITs的可供分配金额明显分化。可供分配金额较高的REITs被高速公路“霸占”，4只高速公路类型的REITs可供分配金额均超过了2亿元，排在其后的是光伏能源、物流园、天然气发电类型的REITs，合计共有11只REITs可供分配金额破亿，其中就有7只属于高速公路类型。

　　可供分配金额排在最后的REITs类型主要有水利设施、产业园、商业综合体、保障性租赁住房等。

　　在二级市场中，REITs场内价格涨跌却与实际项目投资收益不完全正相关。据统计，截至9月24日收盘，今年以来，场内涨幅最高的REITs是上述报告期内可供分配金额最低的水利设施项目。而报告期内可供分配金额较高的几只高速公路类型REITs中，中金安徽交控REIT和浙商沪杭甬REIT场内涨幅目前为负数。

　　整体来看，45只公募REITs中，年内场内涨幅为正的共有30只，最大涨幅超过30%，最大跌幅则超过20%，首尾两者涨跌幅差距超过50%。共有12只REITs场内涨幅超过10%，8只REITs场内跌幅超过5%。

受多方因素影响

　　在排排网财富理财师姚旭升看来，REITs受股市影响较小，表现出相对独立的走势，显示出其较强的抗波动性。REITs与其他金融资产的价格走势相关性较低，这意味着它们可以为投资组合提供分散化效果，减少整体投资组合受股市波动的影响。

　　不过，从上述的REITs业绩可见，在今年的震荡市场中，并不是所有REITs都很稳定，分化的表现依旧存在。

　　姚旭升认为，REITs的业绩表现差异主要受几点因素影响：第一，政策面有直接影响。水力发电、保障性租赁住房和能源发电等行业，由于其基础设施的刚性需求和政策支持，市场表现较好，而仓储物流和高速公路等行业可能没有得到同等程度的政策倾斜，导致涨幅靠后。

　　第二，REITs的底层资产运营效率直接影响其业绩表现。能源发电类REITs由于运营效率高，收入确定性强，业绩达成率较高。而仓储物流和高速公路可能面临运营效率低下或成本控制不力的问题，导致业绩不佳。

　　第三，市场情绪和投资者预期也会影响REITs的表现。如果市场普遍预期某个行业未来有较好的发展前景，相关的REITs可能会受到追捧，从而推高其业绩表现。

　　第四，REITs的管理团队能力也是影响业绩的重要因素。优秀的管理团队能够有效提升资产运营效率和盈利能力，从而提升REITs的业绩表现。

　　随着REITs的产品类型逐渐增多，姚旭升认为，政府政策支持、市场需求稳定、符合市场发展趋势、具有创新性的一些资产类型可能更受投资者的欢迎。

　　记者：夏悦超

（文章来源：国际金融报）

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