【财经分析】政策利好呵护市场发展 保租房REITs规模扩容进行时

　　伴随“投融建管退”渠道的打通，当前，关于保租房REITs的市场关注度一直居高不下。可以看到，在产权类REITs的底层资产中，保租房板块以其稳健的出租率和经营表现，呈现出了一定的抗周期属性。

　　分析人士认为，在“资产荒”延续的大背景下，具有高股息特征，且权益属性明确的REITs产品将获得持续关注，并逐步成为主流配置品种。

　　行业韧性突出

　　近期REITs二级市场呈现出了震荡盘整行情。

　　就不同类型的资产来看，3月11日至3月15日，公募REITs价格涨跌表现分化。其中，保租房、环保和消费类REITs的平均涨幅分别为0.03%、1.17%和0.58%，而高速公路、产业园、仓储和能源类REITs的平均跌幅依次为0.17%、1.18%、1.05%和1.08%。

　　“纵观已上市的保租房REITs项目，其基础资产主要位于深圳、厦门、北京、上海，地理位置优越，且各个项目周边公共交通条件良好，配套完善，物业出租率维持在非常高的水平。”一位机构投资人在接受记者采访时指出，“个人认为，短期内大部分项目的出租率均能稳定在较高的水平之上。保租房REITs作为具有一定抗周期属性的稀缺性优质资产，仍将在资本市场上受到各类投资者的青睐。”

　　值得一提的是，记者近期实地走访了位于上海市杨浦区的国泰君安城投宽庭保租房REIT项目底层资产——江湾社区、光华社区。

　　据悉，两个社区自开业以来出租率实现快速稳步攀升。截至2023年9月30日，江湾社区、光华社区的租赁住房合计出租率达92.87%，商业合计出租率为96.89%。

　　“我们判断，该项目以后的年度出租率可保持较高水平，能够实现长期稳定收益。毕竟，无论是国家的政策导向，还是市场的刚性需求，都预示着租赁住宅行业未来有望迎来巨大的发展。”国泰君安城投宽庭保租房REIT的相关负责人告诉记者，“现阶段，上海城投通过市场化途径获取并建设、运营着9个社区，分布在上海4大区域，除了此次的首发资产外，集团层面合计持有或运营了13425套同类基础设施资产，未来还将继续增加规模，而上述资产均有望作为扩募潜在资产，不断注入城投宽庭REIT上市平台。”

　　扩容势在必行

　　当前，国内公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的格局已然形成。

　　“考虑到已发行的保租房REITs表现稳定——已发行项目底层资产需求旺盛，平均出租率高于95%，租金收入稳定、涨幅平稳，并获得了投资者的广泛青睐，则未来该板块的‘提质扩容’实为大势所趋。”一位券商固收部负责人在接受记者采访时直言，“以前开发商采用销售模式快速回笼资金的时代已成为过去式。展望未来，随着保障性租赁住房项目的逐渐增多，将会有越来越多的发行主体依托保障性租赁住房REITs来实现‘投融建管退’的资管全流程，可以预见，未来保租房REITs项目会继续扩容，面向全国更多城市铺开。”

　　无可否认，保租房REITs项目的持续推出对促进房地产行业良性循环与健康发展具有积极意义，有利于完善投融资机制，有利于金融供给侧结构性改革，还能进一步丰富基础设施REITs的产品类型，为市场提供更加多元化的金融产品。

　　记者注意到，此前，国内首单多元化城市保租房REIT——“建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“建信建融REIT”）已申报至上交所。

　　公开信息显示，该产品的基础资产是原始权益人在“北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目”，这打破了目前已上市保租房REITs的底层资产全部来源于单一城市的现状，有助于增强资产的分散和多样性，有利于降低公募REITs的波动。

　　在大部分业内专家看来，建信建融REIT的发行将进一步丰富基础设施公募REITs发起主体和资产类型，是促进多主体投资、多渠道供给支持发展保租房的重要探索。

　　总而言之，作为能够盘活存量资产的重要金融工具，保租房REITs规模的不断扩大势在必行。

　　据记者不完全统计，目前包括青岛、天津、苏州、西安在内的更多地方项目也开始积极筹备保租房REITs的申报工作，这意味着整个市场中保租房REITs的占比将会持续走高，市场活力也有望进一步迸发。

　　调整无碍看多

　　回到投资布局层面，尽管近期公募REITs市场呈现出了震荡盘整行情——截至3月19日，中证REITs指数收于803.81点，但受访投资者对此并不悲观。

　　“个人认为，在前期中证REITs指数大涨后，这是正常的市场整理与消化过程，部分止盈盘的出现，是造成本次调整的主要原因之一，这在春节后的成交量和换手率数据上就有所体现。”上述投资人表示，“其次，从信息释放的维度来看，两会后到REITs披露年报和一季报前的时间段为信息空窗期，这会在一定程度上激发投资者的谨慎情绪。”

　　不过，就已经披露年报数据的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“博时招商蛇口产业园REIT”）来看，截至2023年底，该基金收入达到1.81亿元；净利润为7139.97万元，同比大涨超过80%。

　　大部分业内人士认为，随着年报和一季报的披露，市场对国内公募REITs的表现及信心将有所回温。此外，关于REITs计入OCI（其他综合收益）的调整还在进行中，这也意味着后续必将有更多的资金和力量成为公募REITs二级市场价格的稳定因素。当然，这会是一个“摸着石头过河”的过程，无法一蹴而就。对于投资机构而言，眼下应始终致力于对宏观面和产品基本面的研究，为市场机会的到来做好准备。

（文章来源：新华财经）

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