【财经分析】沪市产业园区REITs经营稳健 市场发展空间广阔

　　近期，6只产业园区公募REITs集体业绩说明会在上证路演中心召开。

　　整体来看，沪市产业园区REITs的2023年度财务表现依旧稳健，且不乏亮点。

　　分析人士认为，随着产业园区项目竞争压力的日益增大，当前“提质增效”和“精细管理”将成为提升基础设施项目资产价值和收益水平的重要抓手。

　　业绩情况稳中有升

　　在沪市产业园区REITs集体业绩说明会上，包括华安张江产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT及中金湖北科投光谷REIT在内的各家基金管理人、原始权益人及运营管理机构向投资人展示了年度经营数据及运营成果。

　　就已披露的沪市6单产业园区REITs产品的2023年年报来看，产业园区REITs经营业绩表现良好，出租情况稳定。

　　其中，以工业厂房为代表的产业园区表现优异，出租率长期稳定在较高水平。就国泰君安临港创新产业园REIT而言，其2023年度累计实现可供分配金额3940.99万元，基础设施项目运营稳定，年末整体出租率达97.63%。再看到国泰君安东久新经济REIT方面，其2023年度累计实现可供分配金额8059.14万元，持有的四处产业园区资产运营情况良好，年末整体出租率达96.51%。

　　需指出，沪市产业园区REITs的底层资产多分布于京津冀、长三角等经济发展重点区域，区域产业基础发展较为成熟，经济活力充沛，这为沪市产业园REITs的稳健运营提供了强有力的支撑。

　　做好运营管理仍是关键

　　眼下，全国存量产业园竞争加剧已是不争的事实，招商竞争日趋激烈、缺乏高新技术产业和创新型企业支撑、资金与人才短缺……如何才能在复杂的市场环境中保持长期稳定的竞争力？

　　业内人士指出，想要夯实产业园区的业绩基础，优化运营管理仍是重中之重，即“提质增效”和“精细管理”已然成为了提升基础设施项目资产价值和收益水平的重要抓手。

　　与会的各家产业园区REITs管理方纷纷表示，将更加重视园区运营管理工作的质量和效率。

　　“市场存量的增多，使得各区域内的产业园竞争升级，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目未来运营确实将面临一定挑战。”华安张江产业园REIT的相关负责人表示，“张江高科和张江集团对REITs平台都非常重视，在未来的运营中，外部管理机构一方面将持续积极开展招商工作，目前在商务洽谈中的储备租户包括软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。此外，外部管理机构还将就以下几方面着手，积极提升运营管理能力和基础设施项目的运营表现，包括但不限于积极维护存量租户，细致了解租户运营情况，沟通存量租户的扩租需求及其圈内租户的潜在需求；与原始权益人及其关联方联动，合理分配保障市场租户不流失；提升运营服务，加强项目日常服务管理，提升租户反馈速度和满意度；提高可供出租产品的多样性，跟随目前市场租户的需求定制交付标准等。”

　　面对存量、新增入市的产业园竞争，中金湖北科投光谷REIT的相关负责人表示：“运营管理机构将通过灵活调整租金政策，配合客户的需求实施单元隔断、定制化装修改造等措施，积极吸引更多企业入驻，以提升项目的出租率。同时，将紧密跟随当地产业规划，加强与政府部门、行业协会和园区办的沟通与交流，广泛联结资本和产业资源。通过灵活对接当地中大型企业及上下游产业，主动参与产业推介会、论坛等活动，我们将多渠道、多方式同步推进项目的获客和去化工作，旨在提升资产的整体出租率和收益率。”

　　总而言之，运营管理机构需要根据产业发展趋势和市场需求，不断调整和优化招商租赁策略，建立完善的物业支持服务体系，做好传统租赁服务和物业管理工作的同时也需要加强在政策资源导入、差异化增值服务等方面的投入力度。

　　政策助力行业转型升级

　　产业园区是支持我国现代产业体系建设、加快发展新质生产力的必要载体，同时产业园区资产存量价值巨大，是我国基础设施REITs市场最为重要的板块之一。

　　从投资者的角度来看，产业园区REITs为投资者提供了参与房地产市场的新渠道。与直接投资物业相比，REITs具有流动性好、投资门槛低等优势，因此必然会受到越来越多的关注。随着投资者对REITs认识的不断加深，其市场规模有望进一步扩大。

　　值得一提的是，2023年国家和各地方持续出台了相关重要政策，旨在支持战略新兴产业加速发展，促进我国产业园行业转型升级。

　　与会专家纷纷表示，随着国内资本市场的不断完善，REITs的发行和交易环境也将逐步改善。这会为产业园区REITs的市场发展提供良好的外部环境。与此同时，产业园区REITs也将充分利用好政策红利，发挥其在促进产业聚集、推动区域经济发展等方面的重要作用，为投资者创造更多的价值。

（文章来源：新华财经）

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