【财经分析】“市场会奖励先行者” REITs扩募本土化探索“任重道远”

　　新华财经北京4月30日电（王菁、张斯文）当前，我国基础设施公募REITs市场处于平稳运行阶段，截至2024年4月末，35只上市公募REITs的总市值达1129.36亿元。从全球经验来看，公募REITs市场规模持续增长的主要方式是扩募，这是REITs市场健康发展过程中的重要环节，也是公募REITs生命力的体现。

　　业内观点称，公募REITs通过扩募，既可以盘活更多存量资产、做大市场规模，又可以优化资产组合配置，以及提振二级市场表现、增强流动性。同时，扩募也是对公募REITs管理人运营管理能力的检验，是吸引更多投资者参与的重要方式。

　　扩募之旅处于初期阶段本土化探索“任重道远”

　　参照国外成熟REITs市场发展状况，扩募是公募REITs扩容的主要渠道，也是市场具有“生命力”的体现。随着我国公募REITs市场初期的探索，更多监管政策和细则在逐渐落地，也有不少产品已经“初尝”扩募操作。

　　2022年5月31日，上交所和深交所同时发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》（以下简称《REITs扩募细则》），标志着公募REITs扩募细则正式出台。

　　2022年9月29日，首批发行的项目中有5单公募REITs向监管机构提交扩募申请，其中4单于2023年6月完成扩募，募集资金规模合计超过50亿元，这标志着我国公募REITs扩募工作真正进入实施阶段。

　　2024年以来，多只公募REITs也在陆续推动扩募事宜。其中，中航京能光伏REIT扩募获上交所受理，该基金拟扩募装入苏家河口、松山河口两个水电站项目，有望成为首单探索“光伏+水电”资产混装的扩募项目代表；国泰君安东久新经济REIT拟购入南通、重庆等产业园，推动扩募事宜。

　　北京能源国际控股有限公司副总裁刘东升介绍称，中航京能光伏REIT扩募拟购入的基础设施项目，位于云南省保山市腾冲市境内的槟榔江上，槟榔江属伊洛瓦底江水系，为大盈江上游河段，流域产水量丰富。

　　据悉，苏家河口水电站项目和松山河口水电站项目2022年（水文年）发电量分别为10.43亿千瓦时、5.69亿千瓦时。苏家河口水电站项目及松山河口水电站总体评估价值为28.60亿元，2024年度、2025年度预测可供分配金额2.03亿元、2.31亿元。

　　“随着我国公募REITs市场制度建设日趋完善、各类项目储备充足，在扩容、扩募等增量举措不断推进的背景下，发行端由试点迈向常态化新阶段，也实现了量的增长与质的提升。持续扩募能够推动资产组合优化配置，实现基础设施投资良性循环，助力公募REITs市场健康发展。”刘东升称。

　　多位业内人士对新华财经表示，REITs管理人管理能力的高低，可以直观体现在运营产生的现金收入上。优秀的REITs管理人可以通过提升底层物业的内在价值，提高经营收入，为投资人创造更好的收益。虽然公募REITs的底层资产是不动产，经营管理具有“被动收入”的特征，但这并不代表REITs管理人在项目的运营管理方面可以“高枕无忧”。

　　“REITs是将底层不动产和资本市场链接在一起的金融产品，在资金端就要考虑资本结构的合理性，并适时进行调整，以取得‘正杠杆’效应，为REITs的份额持有人创造更多的价值收益。”某上市REITs基金经理称。

　　原始权益人与投资者双赢扩募操作“好处多多”

　　扩募既然是向原有的公募REITs中装入新资产，那么在准备扩募过程中，REITs管理人就可以根据现有REITs情况，通过主动选择，优化资产组合，进而实现整个资产包内部的资产配置均衡性和分散性，在提高资产组合投资收益的同时，增强REITs的整体抗风险能力。

　　日前，由中国REITs论坛、瑞思不动产金融研究院主办的“公募REITs扩募：探索价值创造与机制创新”闭门研讨会在京举行。招商蛇口财务部产融业务负责人范智坤在会上指出，“REITs扩募操作的价值，体现在助力资产多元化发展、优化投资组合表现、降低原始权益人负债水平等方面。同时，通过扩募‘壮大’市场体量，还可以实现平滑二级买卖波动等防风险作用。”

　　“通过REITs扩募打通了重资产投融资良性循环后，公司团队基本形成了共识：持续地获取资产，尽快将其培育成熟，从而推动多轮扩募......当前，公司具备众多的储备资产，使我们能不断地形成未来装入REITs平台的‘梯队’，比如后续3年、5年的时间段，我们都有不同类型的资产，可以有计划地分步填充至现有REITs产品中，大家积极参与REITs的热情更高了。”范智坤称。

　　在扩募过程中，无论是原有的投资人，还是新加入的投资人，都看重REITs管理人的管理能力。有着优秀管理业绩、被市场认可的REITs管理人，更容易实现扩募。

　　首钢基金执行董事张宝强建议称，“从产业投资人的角度来看，建议鼓励做优做强一批具有自我成长能力和管理能力的REITs品牌，例如清洁能源、园区等各类代表性产品，利用其资产规模和扩募前景，打造行业标杆和资产储备‘生力军’，最终反向实现对一级资产交易价格的指导认定。”

　　另从投资角度来看，REITs扩募也是原始权益人调整投资结构的重要节点。瑞思不动产金融研究院院长朱元伟对新华财经表示，“扩募面临的一个挑战是如何平衡新老投资人的关系，随着市场向纵深发展，扩募的规则和定价机制都有机会在各方推动下寻求优化，以更好满足新老投资人和原始权益人之间的利益均衡。”

　　随着扩募资产的增多，REITs管理规模扩大，市场份额增加，除了吸引公众投资者、一般机构投资者参与外，还能吸引有大量资金投资需求的共同基金、养老基金等机构关注。规模越大，参与的投资者越多，REITs市场流动性越好，对底层资产公开进行估值和定价也就越充分。由此可以形成良性循环，助力市场规模不断扩大。

　　此外，当前REITs扩募资产来源还是以原始权益人自有资产为主。“后续可以多一些市场化的外部并购，从而使得产品利益更容易平衡。”朱元伟还建议，未来或许可以适当放宽回收资金用途的限制，使其更自由地被投向增值性并购等机会。

（文章来源：新华财经）

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