社科院专家倪鹏飞解读楼市新政：“二手房去库存”需摆在优先位置，消化存量应先实现二手房出清

　　临近“五一”假期，房地产市场接连传来重磅消息。

　　4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。其中，就房地产方面提出，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　近期，随着成都等新一线城市退出限购，全国已经仅剩四个一线城市和西安、杭州、天津等城市仍在部分核心区域存在限购政策。就在30日同一天，天津发布限购放宽政策，允许京冀户籍居民和在京、冀就业人员在津购买住房时享受本地居民待遇，并对市内六区120平米以上新房放开限购；北京也时隔13年首次松动了住房限购措施，允许有2套房的京籍家庭或有1套房的单身人士在五环外新购一套房。

　　消化存量和优化增量的新提法有何深意？北上广深等一线城市是否会彻底放开限购？二手房库存难题如何破局？带着这些问题，《华夏时报》记者专访了中国社会科学院长城学者、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

　　“二手房库存”应优先消化

　　《华夏时报》：会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。和2023年7月政治局会议提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”时相比，当前的房地产市场供求关系是否出现了不同的新变化？“统筹消化存量房产和优化增量住房”是本次会议的一个新提法，有什么隐含的深意？

　　倪鹏飞：应该说，2023年7月份政治局提出的“供求关系发生重大变化”的新形势之后，整体的房地产政策一直处在统筹和探索的过程之中。这一次政治局会议提出“消化存量房产”和“优化增量住房”，实际上明确了政策着眼点和方向，即从住房需求的角度来制定目标。

　　消化存量方面，总体来说，中国各个城市的楼市，包括一线城市，目前都存在着程度不同的过剩。判断是否过剩的一个很重要的国际标准就是户均住房1 : 1.2，也就是每户拥有1.2套住房，如果超过了这个数字，可能就属于过剩的状态。

　　但是与此同时，由于中国的房地产是一个区位性非常强的市场，有些存量过剩属于阶段性过剩。在一些一二线城市和大都市圈地区还有一定的人口增长空间，包括农民工、外来人口等等，在农业转移人口市民化政策的推动下，如果住房增量不增加的话，过剩的存量可能就慢慢被消化了。

　　值得注意的是，这个新提法对“消化存量”和“优化增量”的表述是有细微区别的：消化存量说的是“消化存量房产”，显然重点在于消化过剩的商品房；而优化增量说的是“优化增量住房”，其重点在于保障房的增量。所以，保障房的供给增量也要根据结构性的需求，有需求的再去增加供给。

　　《华夏时报》：二手房是当前商品房市场的存量中最难消化的部分吗？

　　倪鹏飞：从供给的角度来看，经过20多年的发展，全国的住房出现了至少是暂时性的存量过剩，它不是之前住房短缺时代的暂时性过剩，而是一手房和二手房同时出现了过剩，但最主要的是二手房过剩。

　　住建部数据显示，2023年前11个月，二手房交易量占全部房屋交易量的37.1%，创历史新高，全国已经有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过了新建商品住宅交易量。除了二手房交易同比增加、市场扩张需求收缩以外，一个比较明显的证据是，每当出台利好政策的时候，二手房的挂牌量和销售量都会快速增长。这说明，市场不仅认为利好政策是买的时机，更认为是卖的时机，这也是促进房地产市场回稳的政策效应远低于预期的重要原因。

　　因此可以说，中国房地产正在进入二手房消化主导的调整期，消化存量首先要实现二手房市场的基本出清。原因是二手房市场市场化比较强，它的价格工具弹性比较大，从市场的角度来说，二手房去库存应该是处在优先的位置，而在二手房市场出清之前，一手房的存量消化和调整可能被不断延后。

　　因此从政策的角度来说，要想促进一二手房市场联动、快速消化存量，一方面必须解决供给的价格弹性，让市场能够自由定价；另一方面要减少企业暴雷的风险，改善市场预期，所以这次政治局会议也再次提到了“保交房”。

　　住房“以旧换新”并非根本之策

　　《华夏时报》：此次政治局会之前，有市场传言说政策重点会转向“去库存”，或将采取让城投公司等收购存量房转成租赁房的模式，是否有这种可能？二手房去库存问题要如何解决？

　　倪鹏飞：政府及其相关机构收购市场上的商品房作为公租房或保障房，应该说学术界和主管部门已经形成了一个共识，国际上也有这方面的经验，我们认为是一个可以根据各地实际情况进行探索的方向。但是现在主要存在两方面的问题：一个是收购这些住房的资金来源，显然地方政府已经没有足够的资金来解决这个问题，需要国家下决心发行特别国债，来筹集资金供地方来做这项工作；第二个就是要解决政府参与进来之后产生的道德风险问题，通过设计机制进行激励和约束，尽量避免发生企业将责任全都甩给政府的负面作用。

　　二手房库存激增的问题，其实是一个很动态的问题。如果在形势比较好的情况下，一个家庭拥有两套房，他可能不会认为是过剩的；但如果市场预期比较差，他觉得持有两套房子会增加损失，或者面临很大的经济压力，可能就想出售，这就变成过剩了。所以我想，除了绝对数量上1:1.2的国际标准以外，相对数量上，其实当前二手房市场是出现了一个由于预期的变化，导致由潜在过剩变成现实过剩的过程。

　　至于解决二手房去库存的问题，要分两个层面去看待：一个是，去库存有一个历史的、自然的过程，需要时间和耐心；另一个是，政府要在税收、金融、行政等方面给予便利，引导和促进二手房的消化。在税收方面，可以采取售房者和购房者共同分摊税费、卖旧换新减免税费等；金融方面，商业银行进一步降低存量房贷利率；行政监管方面，交易手续上可以给予便利。同时，要加强二手房市场的监管，在市场供给激增的情况下，会有一些不规则的行为扰乱二手房市场秩序。另外，政府除了收购存量一手房作为保障房出售或租赁外，也可以收购二手房作为保障房，这样也能加快二手房的出清，使得一部分人能够更容易卖旧买新，进而促进一二手房市场的联动。

　　《华夏时报》：4月30日，北京和天津两座城市同时调整了限购政策，北京放宽了在五环外购房的资格，天津允许京津冀居民在津购房。从限购政策力度的角度来说，这两座城市是否还有继续放宽的潜力？未来一线城市是否有可能完全放开限购？

　　倪鹏飞：京津限购的局部解除是一个逐步尝试的过程，因为，一线城市或者一些主要的大城市，市场还是有一定的复杂性，总体上随着供求关系和预期的变化，许多城市都可以解除行政性的限制，实现市场决定交易。从北京的情况看，一些核心区可能还要有一定的限制，但是外围地区是可以解除的。

　　我认为天津未来完全解除限购的可能性还是比较大的。从目前来看，天津虽然教育和公共服务的资源比较好，但人口流入和住房的潜在需求压力不是太大。所以从市场的角度看，天津未来完全解除是有一定可行性的。

　　《华夏时报》：部分城市在“以旧换新”行动中推出了住房以旧换新，这种思路可行吗？

　　倪鹏飞：住房以旧换新，实际上是地方政府采取的一个去库存的重要政策措施，主要是针对一手房的库存。这当然是一种思路，但是否能成为一个主流的思路，我认为要打一个问号的。因为各个城市的住房购买力，无论是一手房还是二手房，根本上还是要城市内居民真实的购买力，及其就业、收入等整体发展的前景预期。地方政府的政策引导，能够起到一定的杠杆作用，但不是一个根本性的作用。尤其是在目前这个预期的情况下，对于很多居民来说，不可能因为一点小小的政策利好的刺激，就能调动他作出购房这样巨大金额的决策行为。所以我感觉这个政策作为一个辅助性的政策是可以的，但是不可能成为一个主流的政策。

（文章来源：华夏时报）

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