上海土拍重回“价高者得”时代 地王或将重现？

　　本报记者方超张家振上海报道

　　在放松楼市限购政策不久后，有“全国房地产市场风向标”之称的上海市再度出手“松绑”土拍规则。

　　6月7日，上海市2024年第三批次集中土拍地块公告发布，4宗地块分别位于杨浦、宝山和奉贤区，起始总价84.22亿元。最受外界关注的是，上海市此次土拍公告取消了溢价率10%的上限要求。

　　“上海市取消商品住房用地溢价率10%上限要求，是为了还原土地真实价格。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《中国经营报》记者直言，“这将有助于‘市场的事情让市场自己解决’，以实现资源的最佳配置。”

　　“土拍规则的调整与当前楼市运行情况紧密关联。”同策研究院研究总监宋红卫也告诉记者，“在楼市需求持续下行和部分房企债务到期的压力下，土地市场规模下行是大趋势，而通过规则调整降低土拍门槛，在降低房企资金压力的同时，也打开了行业新发展空间。”

　　取消土拍溢价上限

　　在执行三年限价后，上海市土拍市场重新回归到“价高者得”时代。

　　6月7日，上海土地市场网发布《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字［2024］第060号）》，即上海2024年第三批次集中土拍现场交易将于7月9日开始举行。

　　记者注意到，上海市2024年第三批次集中土拍地块《国有建设用地使用权挂牌出让须知》明确强调：“此次国有建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按‘价高者得’的原则确定竞得人。”

　　“这意味着从2021年年底一批次集中供地起开始实施的限价竞价政策及2023年6月开始实行的触顶摇号机制将不再实行。自该批次起，上海市将不再设定土地溢价率上限。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析认为。

　　“上海市取消土拍限价有两方面的原因，一是当初实行限价的背景为楼市投资需求比较旺盛，房价上涨压力较大，出现大量房企非理性拿地导致地王频出的现象。如今，房地产市场形势已完全逆转，当时面临的情况已不存在。”宋红卫向记者分析。

　　二是从产品角度来看，上海已经进入到高质量发展阶段，对于高品质住宅的需求不断增加，而在限地价、限房价的情况下，很难有高成本投入打造的高品质住宅。宋红卫表示。

　　卢文曦则告诉记者，上海市取消土拍限价，是让土地价格回归市场逻辑，实现资源有效配置。“以前房企都盯着优质块地，其他地块不抢，导致资源配置效率很低。”

　　“现在取消了土拍溢价率限制，好地块的成交价格会上涨，房企拿地需要凭自身实力并承担相应风险。”在卢文曦看来，实力不足以争夺优质地块的房企，在拿地拓储的诉求下会选择参拍其他地块。“上海市取消土拍限价规则，会平衡地块间‘冷热不均’的现象，起到市场调节作用。”

　　核心区域再现“新地王”？

　　作为一线城市，上海市取消土拍限价会诞生更多“新地王”吗？

　　多位业内人士告诉记者，在上海市后续土拍中，优质地块诞生地王的概率或上升。卢文曦直言：“出现‘新地王’很正常，因为上海市有些地块质地的确很好，也就是所谓的潜在地王地块较多。”

　　“部分核心地块可能会成为地王，但不会出现2016年遍地地王的情况。”宋红卫认为，上海市取消土拍限价，也为高品质住宅的打造提供了空间，但预售价格审批监管政策也需要进一步宽松，部分地王项目需要取消指导价，回归到市场定价的逻辑上。

　　值得注意的是，对于市场热度较高的地块，上海市也强调会“采取差别化调控措施”。

　　“在出让前，规划资源、住建、房管、发改、财政、金融等部门建立综合会商机制，在土地和住房供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动，逐一地块进行研判，合理设定出让起始价格，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。”上海市规划和自然资源局官方微信公众号“上海规划资源”在6月7日发文表示。

　　“我们认为，上海市土地市场取消土拍溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，有利于进一步提升土地资源市场化配置效率，促进优质地块成交，鼓励房企提升住宅建设品质。同时，对于市中心的热点地块，采用控制溢价率和封顶摇号方式能够控制市场对优质地块的过度竞争，避免不理性竞拍情况的发生，维护房地产市场稳健、有序发展。”光大证券分析师何缅南认为。

　　“上海中心区域的核心地块具备提升品质的潜力，尤其还存在一、二手倒挂的区域，开发商可以通过产品力提升、高成本投入推动新房价格进一步上升，不仅符合好房子、高品质的政策追求，还能缩小房价倒挂空间。”宋红卫进一步表示，但是对于外围区域而言，由于库存量大导致销售去化压力较大，可能还会出现联动价格下调的情况。

　　两极分化现象或加剧

　　在房地产市场形势转变的情形下，积极调整土拍规则的还有诸多城市。

　　以取消土拍限价为例，据中指研究院统计，截至6月7日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，仅北京市、深圳市、宁波市土地拍卖仍执行限价政策。

　　在宋红卫看来，在恢复“价高者得”的城市中，未来土拍两极分化现象会更为明显。“核心区域的地块竞争加剧，肯定会出现一些‘新地王’，但是开发难度也在不断增大，地块小型化趋势明显，失去了规模效应，开发难度也会上升。”

　　“同时，地块价格上涨幅度与购房者预期匹配也有难度，盲目定高价也有可能导致去化难。对于大型央国企而言，争夺核心区域地块的优势会更为明显，它们具备更大的资金实力、品牌优势、信用优势。”宋红卫直言。

　　记者注意到，除了取消土拍限价外，不少城市近期也密集推出取消“70/90”政策、减少土地供应量、加大低密度地块供应力度等土拍新政策。

　　以减少土地供应量为例，克而瑞研究中心数据显示，为进一步缓解库存压力，2024年超六成城市下调宅地供地计划规模。典型如合肥市，2024年宅地计划供应量仅389公顷，较2023年540公顷降幅高达28%。

　　“土拍规则的调整与当前楼市运行情况紧密关联，缩减供地规模是普遍现象，一是大部分城市面临库存去化压力，二是房企普遍现金流紧张。”宋红卫向记者表示，今年仍是房企偿债的关键时期，拿地规模也在不断收缩，向一、二线核心城市回归的趋势明显，部分城市供地量大不仅会出现流拍现象，还会打压市场预期。

　　“房企都是市场化运作，对风险的敏感度较高。”卢文曦告诉记者，“在当前的行业形势下，房企工作重点会以保交付为主。尽管各地土拍规则作了调整，但有能力拿地的房企名单不会出现大的变化，行业竞争大格局是不会变的。”

（文章来源：中国经营网）

(原标题：上海土拍重回“价高者得”时代 地王或将重现？)

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