【财经分析】消费基础设施REITs稳健运营 优质资产印证商业底色

　　新华财经上海10月24日电（记者杨溢仁）消费基础设施REITs作为我国普通投资者参与商业地产的便捷金融工具，自面世以来便获得了市场的高度关注。

　　今年以来，消费基础设施REITs表现突出，大部分项目交出了亮眼的业绩数据。

　　表现可圈可点

　　纵览沪市两单消费基础设施REITs的经营表现，2024年上半年，嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（简称：嘉实物美消费REIT）的底层资产项目保持了98.13%的整体出租率，期末租金收缴率达99.90%，建筑面积口径平均租金为3.75元／平米／天；上半年嘉实物美消费REIT实现收入4932.47万元，可供分配金额达到2836.48万元，EBITDA利润率为81.43%。

　　再就华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称：华夏金茂商业REIT）来看，2024年上半年，项目底层资产——长沙览秀城购物中心的期末出租率达到98.30%，期末收缴率为99.43%，销售额达3.86亿元，平均租金为85.89元／平方米／月，其中，专门店平均租金达到151.50元／平方米／月，同比增长9%，增幅明显扩大；上半年华夏金茂商业REIT实现收入3783.82万元，可供分配金额为2217.65万元，简单年化分派率达到了5%。

　　记者注意到，目前网下消费正逐渐回温，电商比重提升趋势和对零售物业的冲击正在放缓。

　　根据券商统计，2020年之前，随着电商的普及，实物商品网购零售占比持续提升，2015年至2020年的年均提升幅度达1.4个百分点，但2020年以来，实物商品网上零售占比提升放缓，2020年至2023年的年均提升幅度为0.9个百分点；今年前8月，网购占比为25.6%，较去年同期降低了0.8个百分点。

　　在管理层多次明确强调要促进消费稳定增长的大背景下，业内专家普遍判断，后续包括数字消费、绿色消费、健康消费等新场景、新模式将不断涌现，并继续释放消费新势能。

　　致力精益运营

　　当然，消费基础设施REITs之所以能够在各板块的表现中“脱颖而出”，也离不开各项目持续的调改策略和精细化的运营管理。

　　尤以华夏金茂商业REIT为例，“我们致力于通过精细化的运营和主动高效的管理，充分运用资源禀赋，构建具有韧性和可持续的投资组合，为各类投资人创造长期价值。”华夏金茂商业REIT基金经理谭琳指出，“今年上半年，本项目的招商工作主要包括主力店的优化和专门店的加速升级。一方面，聚焦人气品牌，引入本土国潮；另一方面，持续优化租约结构，切分大铺提升租费，致力实现产品力和租费的双重提升。具体而言，我们对主力店（电影院）进行了切铺，释放出的面积将作为专门店进行招租，正式迈出主力店调改的第一步；我们对四楼的主力店（健身房）进行了预见性的汰换，通过营运监测与预警、招商提前储备等手段，成功地将客诉风险和收入风险控制于最小范围。”

　　“目前，本项目尚处于成长期，整体的租售比依然较低，租金调整的潜能尚未完全释放。”谭琳表示，“鉴于项目当前的主力店占比超过了50%，而主力店的平均租金仅为专门店平均租金的20%，因此未来存在主力店改专门店的调铺提租机会。”

　　聚焦商场运营管理的升级、更新，嘉实物美消费REIT的相关负责人亦表示：“我们于上半年对德胜门和玉蜓桥项目的部分设备设施启动了更新改造，截至上半年末，该工作还在进行中。后续，我们将坚持发展社区商业的定位不变，持续优化租户和业态结构，提升项目运营管理水平。”

　　业内专家指出，为应对不断升级的消费需求和日益激烈的竞争环境，各消费基础设施核心商圈运营企业应积极进行招商调整和品牌调改。展望未来，短期看，扩内需促消费政策将持续发力，消费市场总体料呈恢复态势，但恢复动能有待进一步激活；长期看，管理层将加大力度推出扩内需、促消费的政策，消费市场有望保持平稳恢复态势，商铺租赁需求亦有望继续释放，商业运营企业应顺应消费和服务需求变化，不断提升项目运营水平。

　　扩募已在路上

　　总而言之，未来商业地产将蕴含巨大的发展空间。

　　值得一提的是，在业绩表现向好的同时，当前大部分消费基础设施原始权益人均对未来扩募充满期待。

　　“当前，持续恢复、扩大国内消费市场，进一步发挥其经济增长主引擎作用已成为市场共识。”中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂酒店商业管理公司总经理丁蕤此前接受记者专访时称，“在此背景下，作为拥有较多重资产的原始权益人，中国金茂愿意应势而动、顺势而为，利用好国家提供的创新金融工具，在REITs平台上发声，去点亮金茂览秀城品牌，做好金茂的资本运作和资产管理。同时，中国金茂也会不断将优质资产（包括其他览秀城）装入到REITs平台中，持续为广大投资人提供可选的金融产品和投资回报，这也是我们作为央企履行社会责任非常重要的一部分。”

　　“随着公募REITs资产范围拓展至消费基础设施，考虑到未来市场发行常态化和扩募环节的打通，国内庞大的消费基础设施存量必将为消费基础设施REITs板块提供充足的资产储备。”印力集团董事长丁力业亦表示，“我们是专业的商业不动产公司，按照现有规则，印力旗下运营满3年的项目达51个，扩募储备资产丰厚。对于我们来说，发行消费基础设施公募REITs只是第一步，后续REITs的规模会越来越大。”

（文章来源：新华财经）

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