沪市债券新语 | REITs市场常态化发行提质增速 上交所市场加快建设REITs发展新高地

　　新华财经上海12月4日电（记者杨溢仁）随着12月3日华泰南京建邺REIT的上市，上交所上市公募REITs产品数量已达34只，产品上市数量、融资规模在全市场占比近七成。

　　公募REITs市场运行三年以来，沪市REITs的经营业绩整体符合预期，以稳定的分红积极回报投资者，市场基本面逐步回暖，运行平稳。

　　当前，沪市REITs市场正加快扩容提质，迈向高质量发展新起点。

　　REITs市场常态化发行稳步推进 “上新”速度明显加快

　　2021年，上海市出台了“上海REITs20条”配套支持政策，明确提出加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地，推出设立REITs发展专项资金、办理人才落户等6个方面20条政策措施，提升上海国际金融中心能级。

　　在中国证监会、国家发展改革委的大力支持下，经过三年多的发展，REITs市场常态化发行不断提质增速，上交所市场已初步形成了投融资协调发展、市场定价基本均衡的良好市场生态，市场选择的功能正在积极发挥，已成为中国REITs的主要市场，迎来了发展的重要机遇期。

　　记者获悉，今年以来上交所已有14只REITs产品首发上市，6只REITs产品发布扩募公告，后续还有多只获批拟上市的REITs产品在等待“敲锣”，预计截至今年年底，REITs市场规模还会迈上新台阶。

　　REITs产品经营向好、回报稳定市场生态持续改善

　　已上市REITs产品经营的稳健表现形成了较好的示范效应，彰显了常态化发行的良好发展前景。

　　记者根据公开数据统计发现，2023年全年，沪市REITs整体经营业绩符合市场预期，可供分配完成率总体实现了全年预测的100%。其中，保租房、仓储物流板块分别为115%和113%。

　　不仅如此，在已上市的REITs产品中，目前公开披露了2024年三季度经营数据的产品表现亦较为稳健。截至12月3日，今年已上市REITs产品实现分红次数超90次，较去年同期增长近100%，其中半数以上REITs产品年内分红2次以上，可见公募REITs正成为基金市场一股重要的分红力量，投资者的获得感持续增强。

　　信心一定程度上还源于信息披露的及时有效。

　　记者了解到，近期沪市保障性租赁住房REITs关于2024年度中期集体业绩说明会在上证路演中心顺利举行，参会企业及管理人向投资人介绍了REITs产品中期业绩情况，赢得了投资者的普遍认可。

　　“当前各方协力共建REITs市场的理念不断深化，业绩说明会、发行路演等活动常态化开展，投融互动、投融互信的市场生态已初步形成。”一位REITs市场资深研究员向记者表示。

　　REITs市场加速扩容双轮驱动格局显现

　　公开数据显示，截至12月3日，全市场上市REITs产品共52只，较2023年新增18只，总发行规模约1525亿元，发行数量和规模已经超过去年全年。公募REITs底层资产图谱不断拓宽，消费、水电、陆上风力发电等大类资产“新篇章”不断开启，已上市项目资产范围已涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、收费公路、环保及新能源等。随着常态化发行的不断提速，市场的示范效应、规模效应逐步显现。

　　值得一提的是，今年REITs市场还迎来了更多已上市REITs扩募的消息。据悉，上交所正持续积极推动沪市REITs市场扩容，鼓励已上市项目通过扩募做大做优，助力REITs市场实现高质量发展。

　　公开信息显示，中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港创新产业园REIT扩募申请已获中国证监会、上交所受理，华夏北京保障房REIT扩募项目已收到上交所反馈意见，国泰君安东久新经济REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告。

　　业内人士认为，今年以来，REITs的发行速度比过去几年都要快，短短三年多的时间，产品数量已超过新加坡。随着REITs发行范围的进一步扩大和底层资产类型的日益多元，REITs市场的深度将进一步增厚，广度也将进一步拓宽。

　　政策端加码发力 REITs市场建设不断迎来利好

　　在中国证监会、国家发展改革委的推动下，随着政策制度机制的持续完善，REITs市场制度化、标准化、规范化水平将会进一步提高，REITs常态化发行的环境也将更加成熟。

　　记者观察到，今年4月国务院印发的《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，明确提出推动REITs市场高质量发展，研究制定REITs管理条例，完善税收政策等，为REITs市场提供了政策支持和发展方向。

　　实际上，早在2022年，国务院办公厅就印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出“进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”。而为了贯彻落实国办发19号文，中国证监会2022年和2023年又先后推出了REITs常态化发行的“十条措施”和进一步推进REITs常态化发行的“十二条措施”，REITs市场扩容增类明显提速。

　　眼下，REITs市场已跨过3周年发展期，今年7月，国家发展改革委又发布了全面推动REITs常态化发行的1014号文，REITs市场进一步加速扩容。

　　毋庸置疑，REITs的配套制度机制正在持续创新、完善。

　　需指出，中国证监会将配合国务院有关部门做好《不动产投资信托基金管理条例》工作纳入了印发的2024年度立法工作计划中，各项工作稳步推进。上交所在中国证监会的指导下，按照“成熟一类，推出一类”的原则，进一步优化审核发行以及信息披露监管制度安排，已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系。与此同时，相关部委配套支持措施、地方专项政策也陆续出台，各方共建REITs市场的良好态势已经形成。

　　“REITs作为存量资产盘活的有效工具，日益成为企业优选；作为创新型权益产品，逐步获得投资者的关注和认可。这些成效的背后，离不开包括监管、市场参与各方的积极作为和持续发力，针对市场发展建设中的新情况和新问题，相关部门、机构不断增加政策供给，为市场常态化发行和长期稳定发展奠定了良好基础。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟认为。

　　REITs市场基本面逐步回暖活跃度不断上升

　　REITs市场内在的稳定性是公募REITs市场常态化发行的重要基石。

　　拉长时间来看，首批REITs产品三年来的市场表现，体现了市场基本面逐步回暖、活跃度不断上升、投资者更为理性的趋势，这也为后续市场常态化发行创造了有利环境。

　　就二级市场表现来看，中证REITs全收益指数年初至今的涨幅约为8%，近三个月REITs的平均换手率约为1%。投资者参与一级市场发行的热情也在回升，部分REITs产品网下、网上认购倍数较高，有的网上认购倍数甚至超过了400倍。自今年上半年出台相关会计处理政策，明确REITs产品权益属性定位后，投资者的布局理念不断成熟，更加注重长期投资、价值投资，部分投资者已将REITs的投资分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

　　2021年以来，REITs市场经历起落变化，已走完一个完整的市场周期，正在逐步恢复活力。“从投资端来看，随着投资者对REITs产品特性及底层资产的研究持续增强，其对产品估值定价逻辑的认知也在不断深化。同时，随着REITs市场常态化发行不断加速，市场深度和广度不断拓展，市场机制和韧性进一步增强，有效的投融两侧正向循环正在逐步形成。”泰康资产张钰才表示。

　　“经过三年多的发展，公募REITs市场从试点、短期调整，到如今走出了稳定向上的态势。相信随着REITs市场建设加速提质扩面，包括资产类型稳步拓展、配置价值逐步显现、规则政策日趋完善和投资者权益保护不断加强等，REITs市场必将迎来常态化发行的更大机遇，为盘活存量资产、扩大有效投资，服务实体经济高质量发展提供更有力的支持。下一步，上交所将在中国证监会的统一指导下，坚持规范与发展并重，持续培育壮大REITs市场，加快推动市场扩容增类，拓展增量资金来源，持续优化制度供给，进一步优化投资生态。”上交所有关负责人表示。

（文章来源：新华财经）

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