利率下行预期推动REITs普涨 后市投资机会如何？

　　财联社12月14日讯 近期，REITs在二级市场普遍上涨，引发了市场的广泛关注。谈及近期REITs二级市场普涨的原因时，业内人士指出，利率下行预期是推动此轮REITs价格上涨的主要因素。在低利率环境下，REITs凭借其稳定的分红特性，有望呈现出更好的市场表现。

　　展望未来，REITs的中长期投资价值也得到了多家机构的认可。中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙指出，随着更多资金的入市，公募REITs的长期投资价值必将获得更多投资者的认可。中金公司指出，若政策进一步加码，强周期REITs项目的经营基本面或有望改善，消费、一线城市产业园以及货运占比较高的高速项目或率先受益。

　　REITs二级市场普涨，利率下行预期或是主因

　　近日，REITs二级市场上涨明显。中证REITs全收益指数于12月10日上涨0.81%，11日上涨1.29%，12日上涨0.53%，13日微跌0.02%。

　　具体到基金产品来看，中信建投国家电投新能源REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、红土创新深圳安居REIT、华泰南京建邺REIT等多只基金于12月9日至12月14日连续5个交易日上涨。其中，红土创新深圳安居REIT当周涨幅超11%。

　　谈及近期REITs二级市场普涨的原因时，业内人士指出，利率下行是重要原因之一。REITs作为具有相对稳定分红特征的投资品种，兼具一定固收产品的属性，在低息周期普遍表现更好。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。他还指出，公募REITs在我国作为一种新兴的投资品种兼具股性与债性，募集的资金主要用于投资具有稳定现金流的基础设施项目，其与股票、债券等传统资产的相关性较低，具有收益稳定性高、投资门槛低、流动性高等优点。

　　此外，12月9日中央政治局会议传递的积极货币和财政政策信号，还强调了“大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求”，这也有助于提升REITs投资者的信心。有业内人士指出，“政策利好，特别是对消费和投资领域的重视，有望改善REITs底层资产的经营状况，有望为公募REITs市场注入活力，有助于推动市场的反弹。”

　　REITs后市投资机会如何？

　　展望未来，多家机构看好REITs的中长期投资价值。

　　徐程龙指出，目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金，随着更多资金的入市，公募REITs的长期投资价值必将获得更多投资者的认可。

　　还有机构指出，在2025年，我REITs市场或延续三条主线，投资者可考虑进行均衡配置。

　　具体来看，一是强周期板块。中金公司指出，自924国新会议以来，促经济政策陆续推出或进一步带动宏观经济复苏，若政策进一步加码，强周期板块项目经营基本面或有望改善。从资产运营周期来看，消费、一线城市产业园以及货运占比较高的高速项目或率先受益，二线产业园以及物流仓储则仍有待观察。

　　此外，还可持续关注弱周期板块回调后介入机会。中金公司指出，由于长端利率仍维持低位，叠加“资产荒”格局或还未完全反转，保障性租赁住房、环保能源等弱周期板块在估值回调后仍具备配置价值。中金公司建议结合长端利率波动以及利差视角关注配置机会。

　　第是一级市场择机打新。中金公司指出，伴随一级市场供给增加，建议结合项目稀缺性、经营稳定性以及一二级定价差异择机参与打新机会。

　　不过，投资者在投资REITs时还需关注一些风险。

　　广发基金资产配置部投资经理张文琦指出，REITs市场价格与底层项目基本面高度挂钩，而且部分REITs的底层项目尚未完全走出困境的行业，可能面临较多的预期波动。

　　张文琦还指出，REITs流动性相比传统的股债市场还是有差距，当市场情绪比较低迷时，可能会由于缺少增量资金而出现暂时的流动性困境，因此会适合更长期的资金；但另一方面来说，REITs市场里有许多长期配置型资金，这也有利于市场的稳定。REITs有时也会面临情绪过热、溢价高企的情况，这时需要避免冲高入场的风险。

（文章来源：财联社）

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