建了鸟巢的北京城建主场发展受限，近30亿押注上海楼市，明年3月项目入市

　　2024年，中国房地产市场步入深度调整期的第三年。过去这一年，楼市在利好政策刺激下逐步回暖，但城市间分化局面也更明显；与此同时，土地市场冷热不均，抢地、流拍并存，全国楼市呈不对称复苏态势。

　　好的市场变得更好，例如上海。2024年，无论是新房还是二手房市场热度，上海持续领跑全国。新房方面，今年上海共产生了30余个“日光”盘，其中一半以上是均价超10万元/平方米的豪宅盘。

　　比如12月25日，上海六盘齐开，其中，位于徐汇滨江的中海领邸与位于普陀长风的越秀苏河和樾府，双双日光。中海领邸推出118套房源，均价15万元/平方米；越秀苏河和樾府推出130套房源，均价9.86万元/平方米。

　　市场热度不断向好，主张“以销定投”策略的开发商们自然不能放弃上海战场。于是，投射到土地市场，上海的卖地收入也是连续多年位居全国前列。尤其近两年，上海土拍市场不断吸引外来房企入沪抢地，在此展开了一场又一场的激烈争夺。

　　北京国企北京城建算是比较典型的案例。据界面新闻了解，2024年，北京城建首次入沪拿地，并参与了多幅地块的竞拍，最终如愿拿下两幅热门地块，完成了这家京派房企的“落沪”目标。

　　以今年上海第二批次土拍为例，5月28日，4宗地块被摆上拍卖桌。北京城建入驻上海意图十分明显，一举报名参拍了3宗地块，并成功将杨浦长海社区地块收入囊中。

　　该地块属于一宗“袖珍地块”，土地面积仅0.57万平方米，容积率1.5，规划建筑面积约0.85万平方米，共吸引3家房企报名参拍，除北京城建外，还有保利置业和大悦城控股。最终，北京城建以4.98亿元的价格竞得，溢价率3.1%，房地联动价10.7万元/平方米。

　　7月初，上海开启年内第三批次土拍，这也是上海恢复“价高者得”的首场土拍，同样推出4宗地块。杨浦两宗地块迎来开发商激烈竞价，其中，杨浦区长白地块吸引来中海、保利置业、象屿及越秀、北京城建联合体等4家竞买人参拍，现场经过79轮竞拍后，由北京城建&越秀地产以22.3亿元拿下地块，溢价率为17.12%。

　　12月底，上海将开启年内最后一场土拍，北京城建相关人士告诉界面新闻，此次不在计划（拿地）之内。

　　作为一家外来房企，北京城建今年勇闯上海滩，虽是运筹已久，出于积极探索新增长的出发点“南下”，但也带着小心试水的意味，从拿地到要做出一个什么样的产品，都十分谨慎。

　　在今年来入沪拿地时，北京城建一名投拓人士告诉界面新闻，当时公司还没有在上海成立团队，都是从北京过来，处于两头跑的状态，对于较好地块的期待很好。拿到地块后，他们脸上洋溢着喜悦。

　　集团对于布局上海这件事本身也尤其重视。

　　据了解，5月初，在拿到上海首宗地块之前，北京城建发展总经理曾邹哲带着策划、销售到上海调研，主题是上海市场需求、客户喜好、新材料应用等，为布局上海提前探路。6月底，在拿到第二块地之前，邹哲又拜访杨了浦区政府主要领导，传递公司深耕杨浦的决心。

　　不仅如此，到9月中旬，邹哲再次到上海调研，主题依然是上海市场行情；同月，北京城建杨浦两个项目规划公示。11月底，北京城建发展董事长储昭武也带队调研上海2个项目，为上海团队鼓气。

　　拿到地之后，北京城建并不像许多开发商“带方案拿地”，在投资拿地前就做好各项准备工作，拿地即开工，令整个项目从拿地到开发、销售的周期大幅缩短，而是选择放慢脚步，要竭尽全力融入这个城市，立足城市底蕴进行在地化打造。

　　所以，距离在上海拿到首块地已经7个月了，北京城建项目迟迟没有进入收获期。

　　但同一时间拿到地块的中铁置业、安高&安联等房企，都开始了销售工作。比如5月28日安高&安联拿下的闵行梅陇地块项目，已于11月24日开盘；包括中铁置业拿下的浦东世博地块，也将于12月30日开盘入市。

　　“预计明年三月入市。”近日，北京城建某高管向界面新闻表示。该名人士话语间也流露北京城建对上海市场的低调、谦虚，“两个地块项目都是刚需定位，规划有限制。”至于上海的布局在集团内部占据怎样的地位，目前进展是否面临难度，上述人士没有作出回应。

　　在12月中旬北京城建于上海举办的品牌发布会上，北京城建领导们的发言也是尽力表现出与上海这座城市的契合，表示城建人“创新、激情、诚信、担当、感恩”的文化基因，定能和上海的开放、创新、包容的城市品格碰撞出绚丽的“繁花”。

　　首入上海，北京城建将杨浦长海社区地块项目案名定为“国誉府”。北京城建表示，“玉”是北京城建开拓上海城市的媒介，要在五角场低密土地上打造上海第一代玉质洋房。

　　目前，国誉府的设计方案已公布，预计推出建筑面积约93-127平方米的三房和141平方米的四房，共76套房源，指导价10.7万元/平方米，还未拿到预售证。

　　当然，对于北京城建而言，上海首个作品能否获得市场认可对于公司在上海接下来的发展前途非常关键，是一战成名还是出师不利，最终都要拿数据说话。

　　北京城建选择南下入沪，除了上海市场一致受到开发商认可以外，与其主战场增长乏力也有关系。

　　以本土市场北京为例，北京城建目前在首都的销售业绩几乎快回落到三年前的水平。

　　中指研究院数据显示，2021年，北京城建以215.6亿元的销售额在北京录得第11名，随后开始发力，到2022年就以372.2亿元的销售额位列第四名，2023年甚至超越华润置地、首开股份晋升至第二名，录得销售额449.7亿元，仅次于中海地产。

　　也是得益于2021-2023年在北京业绩的大幅提升，北京城建不仅从行业100名开外直接迈入百强，规模也实现翻倍，到2023年已跻身至TOP30之列。

　　但到了2024年，北京城建增长有所放缓，前11个月在北京录得227亿元的销售额，被华润置地赶超，排名第三。

　　据其2023年业绩报告显示，北京城建的营收主力来自北京、重庆、成都和海南。但在这几个区域中，除北京区域毛利率增加至9.73%外，其余地区毛利都面临下降。而且，北京区域的营收也在开始缩减。

　　2024年，北京城建在北京同样积极拿地，比如9月底以底价15.96亿元拿下通州区宋庄镇一宗宅地，7月份以底价19.86亿元拿得昌平土城新村地块，鲜少拿到溢价地块。

　　如今，行业进入大洗牌阶段，北京城建也不得不出京寻找新的增长机会。显然，上海是其外拓的首选。

　　公开资料显示，北京城建集团的前身为铁道兵和基建工程兵，于1983年正式成立，北京大兴国际机场、鸟巢、国家大剧院、奥运村等地标建筑都出自其手。北京城建集团以建筑安装为主业，另一项主营业务是房地产开发，城建发展（600266.SH）是其旗下的地产上市平台。

　　行业发展逻辑已变，上海楼市竞争愈发激烈，北京城建能否在此实现逆势翻盘，首作“国誉府”会不会获得市场认可，都面临着严峻的考验。

（文章来源：界面新闻）

(原标题：建了鸟巢的北京城建主场发展受限，近30亿押注上海楼市，明年3月项目入市)

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