一线丨柯桥纺织交易市场人气下降 商家经营分化 轻纺城：先拢市、再造市

　　绍兴市柯桥区金柯桥大道与万商路交叉的十字路口，是国内乃至全球纺织品交易的咽喉之一。以此处为起点，向东南延伸，方圆几里内，交错的街道、河流将占地百万平方米的街区切割，遍布着各类纺织专业交易市场。

　　毛纺、化纤、绣花、烫金大到坯布，小到蕾丝，不同类型的纺织品分门别类，集聚在多家专业市场中。这里又名“中国轻纺城”，是亚洲规模最大、经营品种最多的纺织品集散中心，每年的纺织品交易量约占全国的三分之一、全球的四分之一。

　　2023年，中国轻纺城线上线下合计交易额突破3600亿元，而2024年，这一数字有望突破4000亿元。

　　抽象的数字背后，传统纺织交易市场内，各个环节的运作规则都在被重塑，贸易政策、电商渠道、市场需求、产业供给无一不在倒逼着市场迅速做出改变。

　　2023年以来，不少租在市场高楼层的商家在社交平台发文称，当前的中国轻纺城内客流减少，部分铺面租金下滑幅度较大，而自己属于“高位接盘”。2024年12月底，《每日经济新闻》记者深入中国轻纺城，经过走访获悉，中国轻纺城内的客流的确较往年有所减少。但整体而言，市场内的生意仍呈现增长趋势，且头部效应愈加明显。

　　另一方面，市场内铺面租金呈现出两极分化的趋势：头部商家聚集的一层普遍上涨，二、三层则视租户经营情况而定，出现部分下滑。高、低层租金此消彼长之间，构成了市场整体租金的动态平衡。

　　部分高楼层商铺租金下降明显

　　上市公司轻纺城（600790.SH，股价3.75元，市值54.97亿元）是中国轻纺城里的绝对支柱，公司下辖8个专业市场、3个物流园区，占地面积49.6万平方米，建筑面积169万平方米，所属营业房2.5万余间，占中国轻纺城传统交易区70%以上的份额。

　　一般而言，轻纺城可以在一定程度上被视为研究整个柯桥纺织专业市场的典型样本。外界熟知的东市场、联合市场、北市场、北联市场、天汇广场、坯布市场、服装服饰市场等批发市场均属于轻纺城。

　　8个专业市场，产品各有侧重，又以聚焦服装面料的东市场和北市场最为热闹。其中，北市场位于中国轻纺城的中心地带，是柯桥区占地面积最大、营业房最多的单体市场。与北市场隔岸相望的东市场，则是高端产品、潮流产品的聚集地，是目前公认“人气最旺”的一家。

　　有人的地方就有江湖，尤其是在这片拥有30多年历史的传统纺织品交易市场内，几乎所有耳熟能详的实体商业定律都可以在此得到验证。

　　商家群体间，除了自家生意，最关心的就是租金变化。在相对传统的经营模型中，每年的房租成本直接影响着商户一年的经营思路。商家们关心的租金，正是轻纺城的主要现金奶牛。据轻纺城2024年半年报，租赁服务收入占总营收比重超80%。

　　据了解，轻纺城下辖市场内一直存在着两种租赁方式，“直租”与“中介”。轻纺城作为运营方，每6年进行一次招标，一次性收齐6年房租，并逐年确认收入。中标者，除了长期商户外，还有一批商铺中介。二者比例几乎五五开。

　　长期商户构成了交易市场运作的底层基础，中介渠道则为市场带来了灵活的博弈空间，也为市场的后续招标价格提供逻辑支撑——中介手中的一间铺面，租给谁，租多久，租多少钱，都是行情说了算。财富效应下，租金价格与租户经营情况呈正相关。换言之，租金价格也是市场景气程度的直接体现。

　　柯桥的纺织专业市场大多是上下三层、前后多列的复式构造，店铺排列与传统街道类似，不同区域之间以楼梯和暗道连接。视光照情况以及与楼梯的地理距离，商铺又被划为明区与暗区，一般而言，接近天井和客行楼梯的铺面被称为明区，也是每个楼层的黄金铺位。

　　楼层的高低、区域的明暗是一间店铺定价的基础。一般而言，楼层越低、越靠近明区的店铺，租金就越高。据轻纺城方面观察，近两年，商场的“首层效应”越来越明显。与之对应的是，高楼层租金较以往出现了明显下滑。

　　“现在问题的焦点是租金的事情。”看到隔壁租金“跳水”，在天汇广场二楼卖窗帘的陈田（化名）觉得心里不平衡。两年前，他刚以约4万元/年的价格直租了6年明区的铺面，如今，隔壁同样大小的铺面，租金跌到了每年只要4500元。如今，4万多的价格，他甚至可以从中介手中租到天汇市场一楼的铺面。

　　有同样感受的，不只是陈田一人，在多位商户老板以及中介眼中，市场二楼租金下滑已经不是什么新鲜事。而如果看部分市场人气更低的三楼，此前有的铺面年租金要几十万元，如今已经低到就像“不要钱”，就连天汇广场和北市场高楼层的暗区都是如此。

　　12月底，记者在天汇广场和北市场的三层看到，不少铺面已经空置或贴出转租告示。在伴随市场走过几十年的老商户眼中，与几年前相比，如今市场的人流量少了是一个不争的事实。

　　不过，人气的变化，已经不能完全代表市场的景气程度。

　　要么极致To C，要么极致To B

　　“现在外面一些小型市场关门，商户们实际上存在一定的预期回流。”

　　提及外界关注的租金问题，12月26日下午，轻纺城一位高管向记者表示：“从我们自身报表层面来讲，出租率还是蛮高的，去年公告的招投标量也还可以，但租金方面确实有一部分受到影响。放到具体的细分场景里面来看，其实就是租金有高、有低，首层效应会比较明显，一楼普遍都还在涨价。”

　　临近新年，记者走访当天下午四五点钟，中国轻纺城内的商户们开始整理一天的“收成”，不时听到按动计算器的声音。这个时间也是整个市场交通最拥堵的时刻之一，不少商家站在市场门口等待运输车，颜色各异的布匹或横在身前，或堆在路边。至于一些生意相对平淡的商家，则会选择早早关门休息。在以窗帘批发为主的北联市场，不乏下午三点就关门的商铺。

　　按照惯例，农历新年前一般是纺织市场整体的淡季，每年腊月二十三到次年的正月初八都是市场的休市时间。复市后不久，整个柯桥纺织市场就将迈入旺季时间。

　　年前最后一个月，被部分产品更加To C（比如服装用料）的商户们视作一年中最后查漏补缺的阶段，大家都期待着下游客户可以开启节前补库节奏。一些市场中，也有部分业务更加To B（比如坯布）的商铺选择在淡季关门——因纺织专业市场自身的专业性，这些商户会选择在家维系B端老客户，仅保持仓库的发货节奏。

　　从整个市场行情来看，补库节奏的开启情况似乎并不乐观。12月26日，轻纺城在旗下信息网站“全球纺织网”发布了一则市场调研动态称：“据调研，进入12月中旬，下游纺织市场并未出现集中备货迹象，这与11月份市场预期年底前纺企将进行季节性备货的期望产生较大反差。”

　　不过在一些细分领域，需求仍然存在。上半年是国风面料，下半年则以冲锋衣面料、羽绒服面料等户外保暖面料为主等，这些领域均有表现不错的商家。

　　“我们每个市场产品还是有点不一样，比如北联市场的窗帘业务主要就对应房地产市场，房地产对它的影响会相对大一点。现在整体行情中可能成衣业务相对就好一点。”在前述轻纺城高管看来，目前的纺织交易市场内存在一个特征——越To B的商家相对越稳定，越To C的商家表现越好。

　　除此之外，越是头部商家，表现也会越好。“以前行情好的时候，大家都能赚钱，只不过是各家赚多赚少的区别。现在这个时候，龙头效应会更明显。”

　　与一般的商业综合体不同，作为专业市场，中国轻纺城有着独特的“景气因子”——数年前是在一楼等候的搬运工，如今则是穿梭在市场中的“找布人”。

　　他们往往背着单肩帆布袋，手中拿着布料或照片，在数万种布料中寻找标的，每个市场中服装面料的聚集地，是他们经常出没的区域，而这些地方大多在市场的一层。

　　韩果（化名）做了4年的“找布”生意。据她观察，2024年，北市场的客流肉眼可见地少了约四成。但这并不意味着市场的生意不在了，因为她接到的“找布”需求数量并没有什么变化。

　　整个产业链对效率的追求不断提高，以往需要客户亲临的场景被互联网和找布人替代。近几年来，越来越多的“找布”需求被更方便、高效的职业找布人承接。

　　有找布人向记者打趣说：“你别看一层门市部都没什么人，实际上生意好着呢。现在老客户都是通过微信下单，或者把要找的料交给我们，他们一年最多来个两次就够了。”

　　客户当天早上提出需求，找布人最快当天就可以从数万种布料中将指定款找到，并通过快递发出。如果客户需求更急，找布人还可以为周边几十公里内的商家提供即时的跨城送货服务。据本地媒体统计，柯桥本地的“找布”从业者已超过3000人。

　　电商与找布人重塑着这座传统市场的找货逻辑，也间接改变了市场人气与实际业绩的关联度，在肉眼看不见的场域内，行业资源不断向上流动。

　　从某种程度上讲，找布人活动的范围以及出现的频次也能反映出一个片区的经营效益。这也解释了为何找布人经常出现的市场一层房租会普遍上涨，找布人罕至的二、三层则会出现房租递减的情况。

　　市场的生命力不会消失，产业根基仍很扎实

　　构成中国轻纺城整体生命力的，不仅仅是市场一层的头部企业，还有高层的小微商家。但一个残酷的现实是，当游戏规则发生改变，人人都很容易赚钱的时代过去，无法适应的尾部商家会被逐渐淘汰。这是轻纺城自身的“新陈代谢”。

　　如何过得更好，是每个位于二、三层的腰部及尾部商户需要破解的课题。

　　“你说市场的生命力会不会不见了？我觉得是不会的。衣食住行，衣是最基础的需求，根基是扎实的。这个问题对应的是，在根基扎实的情况下，上面的枝叶有多繁茂。”在上述轻纺城高管看来，拥有全国三分之二印染产能以及庞大后整理市场（比如绣花、烫金、褶皱等）的柯桥，有着外界无法比拟的优势。

　　与此同时，轻纺城与市场的商户们亦是同气连枝。轻纺城董事长潘建华多次对外提及几个关键词：市场要繁荣，数字要迭代，投资要多元。其中，市场的繁荣被他比作公司发展的基石。

　　对于市场内数量庞大的腰部、尾部商家来说，轻纺城需要在某些领域起到关键的引导作用。

　　外界可以观察到的是，近几年，中国轻纺城内出现了一些新的布料专营区。先拢市、再造市，这是一手明牌。枝叶在互联网的土壤生长，当“物理在场”的重要性变得模糊，整个市场的布局规则也同步发生着嬗变。

　　做了20多年蕾丝面料生意，去年，韩丽（化名）将铺面从天汇广场的一层搬到北市场三层。2023年初，因北市场三楼原本的窗帘布区域经营萎缩流失、开门率降低，市场主动将三楼279间整体回租，并将区域定位为蕾丝、网布专区。韩丽是首批入驻的商户之一。

　　尽管心中清楚一楼和三楼的人流量肯定存在差别，但韩丽依旧选择搬到北市场三层。吸引她的因素有两个，房租优惠以及产业聚拢。

　　她向记者算了一笔账，天汇广场一楼商铺的房租每年超10万元，现在，她在北市场三楼两间铺子每年的租金合计也不过万元。每年省下的房租，加上手中的老客户，足以维持生意。

　　“我理解市场管理层想要‘拢市’，想要一层、二层、三层都满，有人气现在市场的人流量还不多，但市场形成需要一个过程。现在的行情下，生意没那么好做，开门总要比不开门好的。我们肯定希望稳定之中求发展嘛。”韩丽说。

　　除了韩丽所在的网布、蕾丝专区，最典型的一处就是专营窗帘布料的北联市场，最近几年，因为整体环境以及房地产下游的影响，窗帘市场相对较弱。

　　潘建华向记者介绍，接下来，公司主要将从几个维度提振北联市场：第一是用贸易激发发展，举办国贸展会，把没租出去的地方统筹过来，让展览常态化；第二是调整服务模式，延长服务时间，用线上线下融合推动市场交易，让北联市场从一级向二级、三级延伸，将受影响最大的二批市场需求承接；第三是培育创新品牌，大客户与中小客户研发融合。

　　“我们更希望有更多工贸一体的企业出来，我们对这个市场有信心。2025年我们对市场的发展也是动了很多脑筋，以后会把发展的思路方向向全社会公开。”潘建华说。

（文章来源：每日经济新闻）

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