斩获徐汇龙华地块 艺术品大佬刘益谦加码上海楼市

　　艺术品收藏大佬刘益谦将竞买收藏品的豪气用到了土拍市场。

　　12月30日下午，上海年内最后一轮土拍继续进行，在徐汇区龙华地块的竞拍中，刘益谦实控的宸嘉发展在与招商越秀联合体竞价的最后时刻毫不手软。从第75轮开始，宸嘉发展与招商越秀联合体展开拉锯，从41.3亿元一路厮杀到43.9亿元，地价溢价40%触顶进入“双高双竞”阶段。

　　根据上海市规划和自然资源局的规定，自第五批次起，上海商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，即施行两轮竞价和两轮竞高品质建设标准。然而，这一规定并未强制要求所有房企必须参与“双高双竞”，房企可以根据自身情况选择是否加入这一模式。

　　现场大屏幕显示的确认参加竞标结果显示，1号与4号竞买人确认参加。从响应时间来看，4号竞买人仅花了5.049秒就确认了，而1号竞买人则是经过32.4秒之后才下定决心。据了解，1号竞买人是宸嘉发展，4号竞买人是招商越秀联合体。虽然出手慎重，但最终，宸嘉发展以43.82亿封顶价、楼面价12.6万/平方米、7000元/平方米装标、1840平方米公共服务设施面积竞得该地。

　　实际上，当天下午上海有两宗地同时出让。徐汇龙华地块竞拍在1号厅举行，另一宗长宁地块的竞拍在2号厅举行。两宗地各有四家竞买人，其中仅宸嘉发展一家民企。

　　项目位于成熟地段

　　刘益谦拿到的龙华地块溢价率已高达40%。分析人士指出，支撑刘益谦投资决心的或有以下原因：

　　首先，是地块的区位。上海中原地产分析师卢文曦指出，龙华地块所在的板块位于内中环间，属于成熟地段。此前，绿城中国曾在徐汇滨江拿下的全国单价地王，龙华板块与之接壤。该宗地周边配套齐全，交通便利，板块内有5售5罄的中海领邸，可见市场承接力非常高。

　　其次，徐汇区正处于新房供不应求状态。随着中海项目的清盘，板块内仅有招商与徐汇城投合作开发的海上清和玺在售。该项目在售均价11.2万元/平方米，此轮土拍下来，立即成为了“价格洼地”，后续去化不存在问题。因此也有业内人士笑称，徐汇城投、招商地产在竞拍龙华地块时与宸嘉发展抢得火热，也为在售的海上清和玺争取到了不错的销售空间。

　　据了解，目前徐汇苑二手房挂牌均价在12万元/平方米左右。

　　值得一提的是，龙华地块建面约3.48万平方米，容积率1.59，地块不大，综合开发成本不低，刘益谦却与央国企硬刚，抢过这宗地。这不禁令人想起其今年在上海投资的第一个项目——宸嘉100·嘉佰道，该项目于今年6月3日开盘，422套房源吸引1000组客户抢购，仅2小时就实现售罄，销售额达61.78亿元，成为上海楼市新政后首个千人摇+日光盘。尽管如此，也并未能覆盖宸嘉发展拿地成本63.7亿元。况且，项目规划70%为商办业态，后续能否回本还要看商办部分的租金回报情况。

　　在第一个项目尚未实现盈利的情况下，宸嘉发展又豪掷43.8亿元在核心区位拿地，后续巨量建设资金的投入在所难免，底气来自于背后实控人刘益谦。

　　刘益谦是身价百亿的投资人，早年的刘益谦在艺术品拍卖收藏中名声大振，曾以2.8亿港元拍下一只明成化斗彩鸡缸杯而为大众熟知。

　　据公开数据统计，20年间刘益谦在艺术品上的投资金额已超百亿元。艺术品收藏仅是刘益谦投资版图的冰山一角，刘益谦投资版图涉及金融、保险、房地产上下游产业链等，手握十几家上市公司股权。

　　2004年，刘益谦旗下新理益集团和天茂集团联合上海益科创业投资等多家公司成立安盛天平保险。不过，刘益谦已在2018年后出清安盛天平保险的股权。

　　2009年，新理益集团和其麾下的天茂集团又联合上海汉晟信投资、上海日兴康生物工程、海南博伦科技等资本玩家，发起国华人寿，拿下一张寿险牌照。宸嘉发展与国华人寿在拍地与项目获取上也有交集。

　　刘益谦还曾斥资100亿元成为长江证券第一大股东，欲借此实现向证券、基金、期货、资产管理等业务的扩张。不过，今年4月，刘益谦又出清了长江证券的股权。

　　据不完全统计，2013年到2015年，刘益谦参与的定增项目至少达34起，累计金额超过百亿元。

　　实际上，刘益谦部分投资并不见得稳赚。除了亏损转让过艺术藏品，2023年，国华人寿投资也出现亏损。2024年，这一局面也未能扭转。今年前三季度，国华人寿实现营收334.31亿元，同比下降19.13%，对应归属净亏损6.71亿元。

　　资本托举上海楼市

　　看好上海楼市的不止宸嘉发展这样的民企。12月31日，贝壳旗下贝好家上海以6.97亿元摘地上海奉贤新城，同一天又以6.23亿元联合滨江、兴耀拿下钱塘区下沙地块。

　　分析人士认为，少数现金流充裕的民企打破了近两年来土拍市场上央国企“包场”的常态，开始投资一线城市及热点城市。这可看作楼市筑底的一种表现，也是房企投资楼市策略的转变。

　　反观上海，今年以来多个豪宅开盘热销的独立行情，表明资本在托举一线城市核心资产。

　　12月31日，在第九届“向新而行——丁祖昱评楼市2025年度发布会”上，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱就指出，过去一年，典型房企在上海、北京、深圳和成都创造了11个超百亿楼盘，其中高端住宅占比提升，单价10万元/平方米以上楼盘有8个，刚需、刚改项目也在列。这些百亿神盘多为央国企项目，产品普遍突出。有统计显示，今年全国11个百亿楼盘有7个分布于上海。

　　在上海徐汇区的市场，中海刚清盘的中海领邸，就有高达282亿元货值。去年至今，还有招商蛇口、绿城中国等房企投资布局该区域，其中绿城中国更是以13.1万元/平方米的楼板价拿下徐汇滨江一宗地。此次刘益谦所拿龙华地块楼板价约为12.6万元/平方米。

　　同策研究院研究总监宋红卫指出，上海年内最后一轮土拍完美收官，凸显了五个方面的特征：第一，上海已经成为全国最具投资潜力的城市，重点房企都把投资重心转移到上海，助力上海土拍市场热度上升。

　　第二，上海土拍溢价率创新高，平均溢价率达到17%，单个地块40%溢价率均达到历史高位，体现了上海土地市场价值和竞争激烈程度。

　　第三，民营房企拍地拔得头筹在其他城市还不多见，可见上海的楼市投资价值和潜力。

　　第四，土拍政策的优化，比如“双高双竞”政策使得核心区域价值市场化导向体现出来，高溢价背后就是高品质，这也是与以往年份地王最大的区别。

　　第五，房企积极拿地也体现了房企对2025年楼市投资价值的认可，但是价值认可的背后是高品质，高质量好产品，推动开发商打造好房子，才具备深耕上海的资质。

　　但资金流向热门地块的背后，是行业仍然面临较大压力的现实。从宏观数据来看，销售、投资、新开工等指标都在承压。

　　在这一背景下，不难理解，资金要努力流向有流动性的核心城市、核心板块。正如卢文曦所言，资本看到了上海高端改善市场的潜力，只要产品有足够实力，市场去化压力就不大。

（文章来源：21世纪经济报道）

(原标题：斩获徐汇龙华地块 艺术品大佬刘益谦加码上海楼市)

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