房地产新政大招齐发！如何解读？后市怎么看？

　　在刚刚过去的周末，财经新闻的绝对C位，必须属于房地产。上周五开始，楼市迎来一系列振奋人心的利好消息，政策端更是推出了被誉为“王炸”的重磅举措。

　　哪些政策落地？

　　带来什么影响？

　　一是需求端的“优惠组合拳”。央行等多部门官宣：①取消商业贷款利率下限；②降低首付比例，首套房15%刷新历史新低；③公积金贷款利率告别“3”时代，首套房贷款5年以上利率2.85%。

　　对买房人而言，最直接的影响在于购房现金流层面。

　　——更低的首付金额。假设总购房款为200万元，新政落地后的首套房首付款由之前最低40万元降至最低30万元，“立省”10万元。

　　——更低的月供水平。以首套房公积金贷款100万元为例，选择等额本息还款方式，贷款期限为30年，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元；总利息由53.73万元降至48.88万元，节省4.85万元。（来源：中新经纬）

　　事实上，当前全国平均首付占可支配收入比例已经回落至2008年水平：

　　全国平均房贷支出占可支配收入比重已经回落至2018年水平：

　　再度调低首付比例及房贷利率，有望改善居民在购房首付及月供现金流两个维度上的购房负担能力，为购房成本“减负”。

　　二是供给端提出的“新房收储”——地方政府可以酌情下场收购部分商品房作为保障性住房；以及资金端的“配套活水支持”——央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，引导全国性银行支持地方国企回购商品房新房。

　　收储可以理解为，在重要商品价格下跌期间，由国家出面买入以稳住价格，调节流动性。这次的重要商品就是房地产。

　　在“官方下场买房去库存”的传言发酵数日之后，杭州临安打响了第一枪，并在上周五的“保交房工作视频会议”正式落地。

　　虽然收储在地方已有先例——去年2月，央行曾创设1000亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。

　　但本次官宣具备更为积极的信号意义：

　　第一，央行这3000亿资金，将按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动约5000亿元的银行贷款，具备撬动效应；

　　第二，实际意义上，央行再贷款工具是对开发商和有关地方平台开发企业的一个“贴息”贷款，尽管具体规模的确未超预期，但在一定程度上传递了对相关系统性信用风险的政策“托底”信号。

　　（来源：《综合评估5.17地产政策“组合拳”》，华泰证券，2024.05.19）

　　未来房地产市场怎么走？

　　本轮政策效果有望打破近两年来“效果不佳”的旧路：

　　一方面，这次政策更“对症下药”，从过去的刺激需求到需求与供给共同发力，而稳供给才是破局需求侧政策效果弱的关键（来源：《“三问”地产最新重磅政策》，申万宏源研究，2024.05.17）；

　　另一方面，目前地产市场更重要的“再平衡”力量，是市场自身供需和价格的调整、出清过程，鉴于目前地产去杠杆周期可能已经进入下半场，本轮政策“组合拳”的边际效果有望优于此前数轮。

　　或许化解行业深层次矛盾仍需要时间，需要房价预期稳定和供给侧疏通，也需要宏观大环境的正反馈，行业企稳还有一个过程，但至少目前我们看到了政策预期的再次拐点。

　　过去两年间，房地产市场承压带来的影响已是众所周知，然而，房地产行业的核心价值和其对经济脉络的深远影响，仍是不言而喻的。

　　在过去的20多年时间里，从计划到市场，中国人均住宅建筑面积实现从6.7平米到30多平米的巨大飞跃，还一举奠定了房地产万亿级行业的支柱地位，使其成为拉动中国经济增长的强大动力。

　　更为重要的是，地产是中国居民最主要的信用扩张载体，承担着居民50%以上的财富配置，关系着经济基本盘的稳定。

（来源：华泰证券）

　　虽然长期来看，房地产供求关系已经发生重大变化，供不应求时代已经结束，地产的供给侧出清依然是长期最重要的趋势，短期政策不会明显违背长期规律，但是当长期问题短期快速化、激烈化的时候，政策仍有“托底”的客观诉求。

　　地产“组合拳”相关政策的出台同样有望缓解居民信心不足，从根本上缓释地产引发的负面情绪。

　　归根结底，当下的首要任务是预期管理。先要稳住预期才能稳住需求，需求有了，库存才有望理性去化。

　　如何影响投资？

　　地产板块后市怎么看？

　　从位置上看，经过前期的连续调整，当前地产板块处于三重底部——估值底部、机构配置底部、市场信心底部。

　　市场面临的是两股力量的角力：

　　一方面，从投资和需求两端数据来看，本轮周期基本面降幅较2008年周期底部更大，叠加人口结构的变化，可能预示着复苏之路将更为曲折；

　　另一方面，地产上市公司估值普遍在PB 0.3-0.7倍之间，意味着如果未来行业回归正常化，哪怕仅仅是摆脱 “危机模式”，同样具备较大的估值修复空间。（来源：信达证券）

　　不难理解当下投资者对于地产板块的困惑与迷茫：尽管潜在的赔率诱人，但胜率和择时却难以把握。

　　然而，若单从基本面分析，可能难以把握现阶段房地产二级市场的投资机会。因为目前资金交易的预期是“不要低估让地产企稳转向的决心”。

　　事实上，这在过去几年，类似的预期已经催化过多轮行情，得到了更高层级的明确态度支持，使得投资者的信心更为坚定。

　　从过去的经验来看，政策预期是决定地产板块行情开启的核心因素，板块跟随政策松紧预期起落而涨跌，例如本轮反弹的契机同样是基本面持续走弱背景下对于宽松政策的博弈。

　　因此，地产、建材，以及家电、家居等地产后周期产业链仍然有活跃的机会。但需要注意的是，以预期催化驱动的行情特点是快速且波折，空间多在20-30%，当然如有更多边际数据，将延长行情持续性，当下的更应关注“量”的边际变化。

　　夏日之初，气象万千。

　　大势上，国内地产政策托底地产链，与政府融资提速一起，将改善投资端压力，提振下半年经济预期，而美国加征关税政治意义大于经济意义，实质影响微小。地产政策多线齐发提振预期，外资回流背后对中国资产更乐观，“国九条”落地逐步改善市场生态，各类投资者乐观情绪将继续积累。

　　我们同样需要意识到，房地产野蛮扩张的时代确实已经过去了，随着“炒房致富”时代的落幕，居民资产从房市逐步流向股市将成为大势所趋，财富管理大时代正在逐步开启。接受变革，拥抱变革，应当是值得每位投资者深入思考的事情。

　　（文章来源：华夏基金）

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