地产 这次有何不一样？

　　2024年4月政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，地方层面各省市积极跟进优化限购政策，5月17日中央政策面再度加码，近期多地跟进央行新政落地实施相关政策，助力房地产市场平稳健康发展。新政之后，地产将何去何从？

　　政策背景：房地产供求关系的变化

　　1998年住房体制改革后，我国房地产行业的市场化发展大幕就此开启，房地产迎来了高歌猛进的二十年。而由于城镇化率放缓、人口结构以及预期的变化，2021年下半年来地产销售持续走弱，市场库存被动累积，去化周期显著拉长。当前商品房待售面积已超过2016年高点，去化周期也维持高位，“消化存量房产”成为了房地产政策的发力要点。

　　政策背景：不同以往的稳地产周期

　　房地产行业的大周期由人口总量和结构的变化所决定，而政策影响下的供需错配，带来了地产小周期的波动。历史上08-09年、11-12年、14-16年三轮稳地产周期，政策刺激下地产行业均有不同程度改善。

　　回顾本轮“稳地产”周期，2022年从“稳需求”到“保交楼”再到“稳融资”形成了“三位一体”的稳楼市政策组合拳，2023年下半年地产政策“工具箱”打开，认房不认贷、降低首付比例、降低存量房贷利率等重磅政策陆续出台，政策对于解决存量房地产市场库存偏高问题的态度愈发鲜明。但是，受制于人口和预期的变化，2024年以来地产依然在低位徘徊，政策放松的效果不及以往稳地产周期。

　　“517”地产新政：“政策组合拳”力度空前

　　在房地产基本面仍待企稳的背景下，5月17日房地产迎来一揽子利好政策。需求端看，央行出台房地产金融“政策包”，首付比例下调、房贷利率下限取消、公积金贷款利率下调三箭齐发；供给端政策发力方向进一步延伸，支持政府收储部分商品房、收回收购闲置存量住宅用地、加大“融资白名单”支持力度等多管齐下，供需两端政策环境基本达到历史以来的最宽松水平。

　　政府收储：非常规性的供给侧政策

　　除常规性的需求侧政策放松外，“517”地产新政的超预期之处还在于政府入局收储这一非常规性的供给侧政策。央行5月17日宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

　　根据统计局数据，截至4月末，全国商品房、商品住宅待售面积分别为7.46、3.91亿平，1-4月商品房、商品住宅销售均价分别9595、9978元/平。据此估算，全国商品房、商品住宅待售货值分别为7.15万亿元、3.90万亿元。在收购折价率0-30%的假设下，我们预计5000亿元的贷款规模可去化商品住宅现房库存的12.8%~18.3%。

　　保交房：进一步发挥城市房地产融资协调机制作用

　　2024年1月5日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,指导各地建立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”。截至到5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

　　5月17日金融监管总局表示近期将发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求，从而助力保交楼和改善房企的资金状况，提振居民购房信心。

　　地方层面：“517”地产新政传导中

　　“517”地产新政出台后，地方政府积极响应，湖北、河北、河南、山西、重庆、广西等多个省份宣布将首套和二套商贷的首付比例调整至全国下限，同时取消房贷利率政策下限。5月27日，上海成为第一个落地“517”新政的一线城市，5月28日广州、深圳紧随跟上。截至5月28日，累计全国已经超过80%城市开始落地执行517新政，一线城市仅余北京待跟进，从中央到地方稳楼市的决心充分体现，全国楼市的筑底企稳进程正在加快。

　　市场表现：地产行情能否进入第二阶段？

　　从市场表现看，历史上三轮稳地产周期，地产行情主要分为“政策转向&基本面下行”和“政策维持宽松&基本面改善”两个阶段，且大多时候，第二阶段的表现更为占优。

　　本轮稳地产周期，当地产出现刺激政策后，房地产均出现过阶段性上涨行情，但主要由估值贡献。“517”地产新政在本轮地产周期中力度空前，地产板块阶段性表现后，涨幅和持续时间都已接近此前阶段性行情水平。当前的估值修复行情能否走向量价齐升的第二阶段，核心在于基本面的边际企稳，这依赖于政策落地的节奏及效果。

　　政策效果：畅通供需堵点，但仍有不确定性

　　随着新政的逐步落地，地产供需关系有望改善，带动市场信心及格局趋于稳定。短期来看，受观望情绪等影响，基本面暂未看到明显政策效果的体现，上周商品房成交同比仍然弱势。长期来看，需求端，政策效果的体现在于居民端对未来的收入预期和房价的变化预期，这不仅需要购房门槛和成本的降低，还依赖中长期经济的全面好转；供给端，政府收储存在着部分城市成本收益不匹配、保障房与商品房库存错位等难题，盘活存量土地政策也面临着资金来源和项目收支平衡的制约。可见，新一轮政策从出台到落地的过程中具有较多的不确定性，最终政策效果仍需进一步观察评估。

　　整体而言，在人口结构转变的大背景下，当前政策对逆转房地产长周期的难度依然是较大的，但强刺激之下，对于房地产企稳，发挥其作为中国宏观经济稳定器的作用，或还是能实现的。

　　（文章来源：富国基金）

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