沪市债券新语 | 保租房REITs稳扎稳打 首单扩募备受期待

　　新华财经上海1月2日电（记者杨溢仁）近期，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏基金华润有巢REIT”）扩募申请获得交易所反馈的消息引发业界关注。

　　业内人士认为，我国保租房底层资产的存量、新增规模庞大，因此该板块的资产证券化潜力有待进一步激发。

　　保租房REITs整体表现稳健

　　身处中国经济新旧动能转换和高质量发展的关键时期，作为可以有效盘活存量资产的创新金融工具，以及资本市场和实体经济的重要桥梁，公募REITs产品自面世以来，便斩获了业界的高度关注，俨然成为了存量经济时代不可或缺的重要投融资工具。

　　值得一提的是，房地产行业虽持续调整，可行业细分赛道——REITs市场却表现十分亮眼。

　　不可否认，租赁住房前期投资规模庞大，且投资回收周期较长，这使得公募REITs成为了其最匹配的资产证券化金融工具。

　　就上市公募REITs披露的三季度报告来看，在多数REITs经营承压的背景下，保租房REITs表现依旧稳健。具体来看，5单保租房REITs合计实现营业收入1.16亿元，同比增长1%，环比增长63%；合计实现0.85亿元的可供分配资金，同比增长2%，环比增长52%。另有公开数据显示，2024年春节以来，在沪市各行业板块中，保租房涨幅（复权价）接近40%，超过产业园、仓储物流和消费基础设施，排在产权类REITs首位。

　　业绩表现稳健、底层资产规模庞大、政策鼎力支持……在业内人士看来，保租房REITs发展潜力有待进一步激发。

　　根据CBRE发布的《2024年上海长租公寓市场报告》（下称《报告》）显示，截至2024年7月，上海长租公寓市场的存量规模达31.4万间，其中新增供应4.9万间，出租率为90.4%，坪效为149元每月每平米。

　　《报告》指出，近年来上海长租公寓市场供给侧最主要的趋势之一，是保障性租赁住房的集中入市。数据显示，在2022年、2023年和2024年前七个月的新增供应中，保租房项目数量占比分别为28%、37%和44%，呈现持续提升趋势。截至2024年7月底，保租房房源数量已经基本占据上海长租公寓市场的半壁江山，达49%。

　　就未来供应的角度分析，基于租赁住宅用地供应推算，2024年至2028年间，上海长租公寓将迎来共计18.8万套房源入市；从供应的节奏来看，2024年的预期入市规模料达7.0万套，成为阶段性的供应高峰。

　　有巢REIT扩募稳步推进

　　眼下，保租房REITs何时迎来首单扩募成为业界关注的焦点。

　　可以看到，近日，华夏基金华润有巢REIT收到了上海证券交易所出具的《关于华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市及中信证券华润有巢租赁住房基础设施2号资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》，扩募已然渐行渐近。

　　“截至2024年6月底，有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目42个，储备项目20个，布局房源5.6万间，纳保房源2.8万间，管理规模位列央企第一，是市场上唯一在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局的租赁企业，这也是我们能够成功发行全国首支市场化机构运营的保租房公募REIT的重要原因。”华润置地董事长李欣告诉记者，“相较于其他资产类别，租赁住房经营具有较强的抗周期属性。由于保租房的租金定价受政府监管，租金通常低于市场水平，具有一定的价格优势，在市场租金波动时，能够凭借价格优势吸引租户，保障出租率稳定，进而确保稳定的租金收入。因此，保租房REITs具备较强的抗周期和抗风险能力，能够有效规避市场或宏观经济的短期波动，因而更受投资者青睐。”

　　记者了解到，华夏基金华润有巢REIT本次扩募的底层资产位于上海市闵行区国家级经济技术开发区和莘庄工业区、马桥人工智能创新试验区、大零号湾科创策源功能区三大国家级产业园区交汇的核心枢纽，知名企业集聚，产业人口密度大，人才居住需求潜力巨大，截至2024年6月30日，项目按房间数量计算的出租率已达96.2%。

　　“有巢作为原始权益人正在积极沟通，推进项目进展，争取能在2025年顺利实现扩募。”李欣说，“未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、二线人口净流入城市的可扩募资产，不断提高优质资产的获取能力，赋予华润有巢REIT不断成长的生命力。”

　　记者注意到，2024年华夏基金华润有巢REIT已向投资者进行了4次分红，分红金额共计6542万元。另外，2024年（截至12月16日），华润有巢REIT年内的二级市场价格已上涨了22%。

　　供需两侧协力促保租房市场发展

　　过去十年间，中国人口加速向大城市聚集，人口流动性不断增强。

　　有公开数据显示，截至2020年，我国流动人口高达3.76亿人，规模十分庞大，租赁住房市场需求长期旺盛。

　　参照美国、日本等海外成熟经济体，我国城镇化率长期看仍有提升空间，这也将给租赁住房市场带来长期稳定的增量需求。

　　“在金融政策的支持下，我国租赁住房REITs市场必将迎来更加蓬勃的发展。”一位资深投资人向记者表示，“截至目前，我国已累计上市6单保租房REITs产品，合计市值超100亿元人民币，但对标美国千亿美元的租赁住房REITs市值规模，我国租赁住房REITs无疑拥有巨大的发展潜力和发展空间。”

　　“REITs打通了租赁住房资本市场的权益融资通道，能够吸引低成本、长期限的耐心资本进入租赁住房领域，大大加快租赁住房的建设进程，推动租赁项目供给和租赁市场健康发展。”李欣亦认为，“尤其聚焦长三角区域，随着经济发展以及人口的持续流入，预计上海的租赁住房需求还将持续增长，以R4地块为代表的大型租赁社区项目将保持强大的市场竞争力。供需两侧的协同发力，必将为上海市完善租赁住房供应体系提供有力保障。”

（文章来源：新华财经）

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