长三角11城楼市调控加码 宁波、南通等城市被约谈

　　4月13日，杭州确认严堵人才炒房通道，单身人才也仅能限购1套，这已是杭州今年第3次对楼市“动刀”。

　　《中国经营报》记者注意到，除了热点城市频频为楼市政策“打补丁”，从上海吹起的长三角楼市“调控风”，也慢慢吹向二、三线城市。就在上一周，安徽合肥和江苏徐州接连“出招”。自此，3月以来，长三角已有11座城市出台了楼市新政。

　　就在不久前，住房和城乡建设部有关负责人约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人，要求扛起房地产调控城市主体责任。其中，仅剩南通还尚未针对楼市有所动作。

　　“我们现在都还处于观望态度，这次合肥新规也是这几年动作比较大的一次楼市调控，但不少规定比较模糊。现在又被上级部门约谈，预计后续还会有补充措施。”一名Top30房企的合肥项目负责人告诉记者。

　　多名受访专家也表示，长三角楼市热度逐渐从中心城市向三线城市扩散，楼市调控也会随之扩散，预计房地产调控政策还会继续收紧。同时，除了现在常见的限制购房资格、土地“双集中”(集中发布土地出让公告、集中组织出让活动)等，后续可能会从资金端、交易端继续“发力”。

　　“调控风”吹向二、三线城市

　　2021年以来，长三角楼市调控趋紧，上海首当其冲，杭州、宁波、嘉兴、无锡、湖州等城市也陆续跟进。

　　“这一轮调控的契机与疫情所引发的流动性宽松和通胀预期下的楼市过热有关。”IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，总体来看，主要特点在于以热点都市圈和热点城市为主，调控的着力点从供需两端依据土地端、资金端综合发力，调控力度以及措施的严密性远远超出以往。

　　长三角楼市热度高企也是调控频发的原因之一。据中指研究院调研数据，在不同区域中，长三角因为经济一直处于活跃状态，楼市热度也一直处于高位，受访者感受到楼市上升的占比为九成，远高于其他区域，且感受到楼市快速上升的比例超过五成。此外，有44%的长三角地区受访者认为“小阳春”的热度会持续回升，预期乐观，这一占比远高于其他区域。

　　与此同时，调控方向逐渐向二、三线城市延伸，最新“接棒”的城市是合肥与徐州。

　　4月5日晚间，安徽省合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，酝酿多时的调控新政正式出炉，将从八个方面进一步加强楼市调控。

　　仅仅4天后，江苏省徐州市住房和城乡建设局发布《关于印发〈进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》，明确徐州将加入“两集中”供地城市阵营，一年供地不超过4次；建立土拍熔断机制，溢价率超50%的，停止竞价采取摇号方式确定竞买人；同时，根据土地供应情况，制定商品住宅的最高成交价等。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，在经济持续恢复的情况下，理财市场却并不景气，导致有很多人更愿意拿出资金去买房。“这种观念本身就根深蒂固，使得除了本就火热的北上广深一线城市外，不少二、三线城市的房价也容易被炒作，继续调控灭虚火。”

　　在柏文喜看来，长三角楼市调控“由高向低”扩散，主要缘于这些城市与区域都是此轮楼市波动的重点地区，以涨幅较高和市场热度较大的区域为关注点。

　　政策频频“打补丁”

　　“各地选择‘打补丁’的调控模式，主要是为了查漏补缺以发挥调控措施的实效。”柏文喜说。

　　进入2021年，长三角热点城市房价上涨压力仍存，自1月下旬起，住建部相继赴上海、杭州、无锡等地调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。各地也陆续出台调控政策，杭州便是最典型的例子，又将人才购置二套房的政策漏洞打上“补丁”。

　　4月13日，杭州市住房保障和房产管理局工作人员证实，单身人才限购1套住房，高层次人才家庭落户杭州须满5年方可购买第二套房，该政策已于4月9日开始实施。这意味着，杭州高层次人才购买二套房，无论单身还是家庭，都与普通购房者基本一致。

　　早在1月27日，杭州房产新规提到落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房，虽然该规定并未明确表述高层次人才不包括在内，但从实操上看，杭州人才落户不满5年者仍购买2套住房。

　　3月3日，杭州又发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，不仅提到要进一步加强住房限购，严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场，还将严厉打击房地产中介机构违法违规行为。与此同时，杭州市房管部门还扩大了限购政策范围，将法拍房纳入限购范围。

　　“频频‘打补丁’一个很重要原因就是现在中央管得比较严格。以前一个城市调控一次之后，可能马马虎虎就过去了；现在就是去年调过了，今年还要调，还是持续地调控，为的就是追求滴水不漏，所以不断地去堵漏洞。”严跃进感慨道。

　　值得一提的是，就在上周，住房和城乡建设部有关负责人约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人，要求扛起房地产调控城市主体责任。

　　业内人士分析称，与此前“督导”热点城市进行调控有所不同，此次住建部“约谈”几个城市，传达出中央对房地产调控政策不仅不会放松，而且可能会继续收紧，热点城市有望迎来新一波调控。

　　柏文喜表示，后续从资金端、交易端出台更多、更密集和更严厉的措施也是在预料之中的。由于此轮调控的措施更为严密和注重实效，预计会很快奏效，楼市也将会逐渐进入相对平稳运行状态。

　　土地“两集中”将至

　　随着徐州官宣土地“两集中”供应，长三角执行该新政的城市上升到8席。

　　不少城市也宣布了2021年供地规模，较去年均有大幅上涨。中国平安统计数据显示，今年，南京计划住宅用地供应面积919万平方米，同比增长40%；杭州计划住宅用地供应面积1106.6万平方米，同比增长79%；苏州计划住宅用地供应面积615.2万平方米，同比增长42%；合肥计划住宅用地供应面积659.6万平方米，同比增长89%。

　　3月29日，无锡土地“两集中”政策率先靴子落地。无锡自然资源与规划局挂出16宗涉宅地块，总出让面积近95万平方米，起拍总价约227.73亿元。该批次土地出让为新政实施后的首次出让，将于4月28日9∶30正式开拍。

　　4月7日，杭州发布第一批“两集中”地块出让公告。根据公告，杭州市区第一批出让公告时间为4月7日，涉及住宅用地57宗，共计4527亩。

　　两天后，南京土地市场网发布2021年宁出第04号出让公告，推出首次出让的52幅公告地块出让信息。据悉，52幅公告地块全部为商品住宅用地，用地总面积超297公顷，其中商品住宅用地面积总计225公顷，起拍总价866.816亿元，将于5月20日9∶30开始网上竞价出让。

　　也就是说，在1个月内，长三角各大城市将陆续开启第一批集中供地，房企间的“抢房大战”一触即发。

　　不过，各大房企普遍认为，“两集中”是稳地价的举措，在控制地价的情况下增加供给，是对行业的一个重大利好。但也比较考验每家公司的资金储备量，因为在集中供地下，保证金的覆盖度，整个资金运作能力需要更强一些。

　　中指研究院方面分析称，首先，集中供地将分流企业资金，热点宅地的溢价率或将回落。地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善。其次，房企投资难度将加大。再次，以往企业通过研判城市运行周期，希望实现逆周期拿地，但集中供地可能打乱市场现有周期。最后，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

（文章来源：贝果财经）

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