博时基金胡海滨：基础设施REITs市场发展潜力巨大

　　作为首批基础设施公募REITs项目，博时招商蛇口产业园REITs 5月31日面向机构投资者、个人投资者正式发售。近日，博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨接受了记者的采访。

　　在胡海滨看来，基础设施公募REITs设有强制分红机制，具有相对可预期的收益特征，更加适合有长期稳定的资金来源且对收益稳定性要求较高的投资者。

　　收益稳定可预期

　　在胡海滨看来，基础设施公募REITs的风险收益特征介于股票和债券之间，由于基础资产类型、所在区域及运营管理人的能力不同，每个项目的风险情况存在一定的差异。

　　根据相关政策的要求，公募REITs设有强制分红机制。胡海滨表示，公募REITs基础资产的要求是收益稳定可预期，其中现金流可预期是公募REITs不可忽视的特征。

　　对于公募REITs的费率，胡海滨解释道，主要由固定费率和浮动费率两部分组成，不同公司的收费方式会有较大的差别。比如，如果把固定费率设置得较低、浮动费率设置得高一些，后续则可以通过良好的运营管理获得更多的管理费，实现正向激励。“博时基金在费率设置上相对比较均衡，固定管理费和浮动管理费的初始差异不大。”

　　四大特色值得关注

　　据悉，博时招商蛇口产业园REITs主要投资于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的两项基础设施资产，包含万融大厦和万海大厦。其中，万融大厦土地使用权面积为17243.53平方米，建筑面积为41707.23平方米；万海大厦土地使用权面积为18241.21平方米，建筑面积为53592.84平方米。

　　“整体看，首批9只公募基础设施REITs都具备聚焦重点区域、聚焦重点行业、聚焦优质资产的特点。”胡海滨认为，博时招商蛇口产业园REITs的特色主要在于原始权益人资质好、REITs扩募潜力较大、配套设施完善、基础资产所在区位优势强等方面。

　　具体而言，在原始权益人方面，博时招商蛇口产业园REITs的基础资产原始权益人是招商蛇口，其实际控制人是招商局集团。胡海滨表示，在首批公募REITs中，博时招商蛇口产业园REITs也是一家央企背景原始权益人的公募REITs。

　　在基础资产方面，胡海滨认为，招蛇产业园REITs具备较好的扩募潜力。“随着首只产品的上市运营，待时机成熟后，未来蛇口的产业园也有可能不断扩募。”

　　在配套设施方面，胡海滨表示，蛇口地区历经了40多年的发展，住宅、商业配套、文化娱乐设施等配套设施都比较全，而网谷产业园位于其核心区域内，具备一定的自身优势。

（文章来源：上海证券报）

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