REITs扩募保障性租赁住房 商业地产还有多远？

　　2021年，公募REITs的探索在中国内地取得突破性进展，最终率先落地基础设施领域。6月，中国内地公募REITs市场迎来首批9单基础设施项目的正式发行。7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs试点。

　　近日，由财富港、中关村民营科技企业家协会、选址中国主办的“2021REITs发展趋势论坛”在北京市通州区运河商务区核心的财富港举办，该区域总建筑面积约20万平方米，规划13席企业独栋及一栋高阶商业MALL，致力于打造中国版生态办公总部。项目方面表示，作为商业地产投资标的，财富港可实现灵活组合购买方案。目前，REITs已在中国内地落地，其扩容至商业地产还有多远的路要走？

　　多位业内人士对《中国经营报》记者表示，REITs资产的多元化及后续扩容仍有很大的想象空间，只是无论向保障性租赁住房还是商业地产扩募，都仍有不少难点需要攻克。

　　助推新基建

　　“首批公募REITs落地基础设施领域，能够盘活地方国企旗下资产，拓宽基建投资渠道，从而使得更多资金投入到新基建的投资中。”新华基金REITs投资部负责人袁中圆表示。

　　袁中圆是在2021REITs发展趋势论坛上发表上述讲话的。2021REITs发展趋势论坛由财富港、中关村民营科技企业家协会、选址中国主办，于北京市通州区运河商务区核心的财富港举行。据悉，该区域总建筑面积约20万平方米，规划13席企业独栋及一栋高阶商业MALL，致力于打造中国版生态办公总部。项目方面表示，作为商业地产投资标的，财富港可实现灵活组合购买方案。

　　袁中圆表示，传统的基础设施投资收益并不低。“尤其高速公路，收益非常高。对比房地产来说，以房地产作为标的，租赁的收益率非常低，尤其是住宅，租售比一般在1%左右。从这个角度看，传统的基础设施收益率并不比房地产低。”他说。

　　除此之外，袁中圆及多位业内人士皆表示，REITs是不动产定价之锚，其能够为二级市场的交易提供较大的参考价值。

　　针对首批公募REITs的底层资产价值评估，世联评估集团副总经理陈迅表示，首批公募REITs中不少国企项目较多，在评估价值上首先要保证国有资产不流失。除此之外，个别资产的收益率和现金流无法覆盖其价值，因此需要剥离一些非成本项，保证4%的净现金流收益率。

　　他同时提及，特许经营也好，产业园也罢，在甄选底层资产标的时需遵循穿透性原则，即收入来源一定是C端使用者付费，遵循市场化原则。陈迅说，落实到具体项目中，不少产业园区享受政府补贴，政府补贴是否能够纳入收入范畴，目前仍需讨论。他表示，目前税收优惠政策涉及的补贴可纳入，但租金方面的补贴需慎重考虑。

　　扩募想象

　　未来，保障性租赁住房有纳入REITs试点的可能。但对于“保障性”的定义目前仍未明晰。陈迅表示，保障性租赁住房运营成本较高，收益率不高，是否能达到3年内净现金流收益率不低于4%的硬性要求，还要打上一个问号。

　　此前有接近监管层的人士对记者表示，2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中对于“保障性租赁住房”的定义放宽，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。而这类人相对此前保障性住房针对的人群——“城镇户籍困难群众”来说，租金支付能力较强。对应至REITs的底层资产选择上，这类保障性租赁住房REITs收益率也将相对较高。

　　有租赁住房行业内人士告诉记者，如若项目纳入保障性租赁住房，或对其租金有限制。2021年8月，住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确表示，“同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。”

　　上述业内人士同时提及，目前市面上部分租赁住房项目融资成本能够达到5%以下，与纳入REITs后的融资成本相差不大，且申报REITs的项目需要为成熟项目，至少运营3年。在更多细则出台之前，企业更多持观望态度。

　　虽然目前REITs还未扩容至商业地产领域，但陈迅表示，在三条红线之下，或许REITs将是地产企业的新机遇。他表示，在目前的大背景下，基于风险评估，机构往往不敢给出高估值，很多企业自持商业项目估值不断缩水，这从融资角度来讲不算好消息，但REITs要求所申报项目预计未来3年项目净现金流收益率不低于4%，净现金流收益率为预计年度可分配现金流与目标不动产评估净值的比。可预计年度分配现金流不变的情况下，不动产评估净值越低，收益率反而会有所提升。“如果未来有一天，项目的价值回归平稳，租售比提升，项目就比较适合做公募REITs产品了。”

　　他同时表示，目前国内类REITs和公募REITs并行，商业地产集中在类REITs赛道上，此后，类REITs有可能会成为商业地产跳向公募REITs的跳板。而企业如果想要转向公募REITs，需提前做好准备，提升运营能力。“因为类REITs主要是看主体，现金流不够的情况下会考虑规模；但公募REITs一定是看收益率的。”陈迅说。

（文章来源：贝果财经）

(原标题：REITs扩募保障性租赁住房，商业地产还有多远？)

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