盛况再现！又有REIT上市首日飙涨 投资者争相追逐 到底有何吸引力？

　　公募REITs火爆交易盛况，又回来了！

　　12月9日，华夏基金华润有巢REIT首日上市，全天大涨16.84%，延续了保租房REITs上市首日被资金追逐的盛况。截至收盘，该产品成交额为1.86亿元，在全市场23只公募REITs交易总额中位居第一，在总交易额中占比还超过了40%。

　　不仅如此，12月9日首单生物医药产业园REITs——华夏杭州和达高科产业园REIT也公布了网下询价结果。该基金全部配售对象拟认购数量总和为200.893亿份，被社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金等各路投资者争相追逐。另外，中金普洛斯仓储物流REIT等3只产品的扩募申请已经反馈意见，博时招商蛇口产业园REIT等2只产品扩募申请已问询。

　　再加上嘉实基金在12月7日上报的嘉实京东仓储物流REIT，公募REITs的常态化发行可谓是轮流登场、精彩纷呈。公募分析直言，公募REITs是公募基金服务实体经济的新利器，不仅有效拉动社会资本投资，还填补了中国居民大类资产频谱的空白，让普通投资人以小额出资参与大型基础设施项目投资，共享国家经济发展成果。

　　资金追捧与底层资产稀缺性有关

　　9日盘后数据显示，华夏基金华润有巢REIT当天换手率为31.51%，同样在23只公募REITs中位居第一。实际上，该基金上市首日就受到资金追逐并不意外。早在询价阶段，该基金网下发售累计吸引资金721.55亿元，拟认购总数量298.53亿份，为初始网下发售份额1.4亿份的213.24倍，刷新公募REITs的网下询价纪录。根据公告，该基金网下投资者最终有效认购申请比例确认为0.47%，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.31%。

　　进一步看，稀缺性与基金底层资产有着密切关系。华夏基金华润有巢REIT是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs，是华润置地旗下有巢住房租赁(深圳)有限公司、中信证券、华夏基金联合推出的REITs项目，底层资产由有巢开发经营的两处保障性租赁住房项目构成——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

　　包括华夏基金华润有巢REIT在内，截至目前已上市的保障性租赁住房REITs达到了4只，分别是红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT.截至12月9日，四只产品上市以来均实现了正收益，除华夏基金华润有巢REIT上市首日实现16.84%涨幅外，其余三只基金累计涨幅均超过20%。

　　有公募人士指出，保障性租赁住房REITs目前仍是公募REITs市场相对稀缺的创新品种，该类产品依托我国保障性租赁住房开发运营机制，项目底层资产是保障性租赁住房项目，整体较为稳定，底层资产成熟，现金流预期相对明确，是可以为投资者提供稳定收益的投资渠道。但公募REITs的二级市场价格依赖产品的底层资产收益和预期增值收益，投资者要避免非理性炒作带来的投资风险。

　　底层资产持续丰富 ，又一“首单”产品即将发售

　　除了新品上市外，同样是在12月9日，首单生物医药产业园REITs——华夏杭州和达高科产业园REIT(场内简称：华夏和达高科REIT，基金代码：180103)也公布了网下询价结果，将于12月12日正式发售。

　　根据公告，在网下询价阶段该基金管理人和财务顾问通过深交所网下发行电子平台共收到97家网下投资者管理的350个配售对象的询价报价信息。全部配售对象拟认购数量总和为200.893亿份，为初始网下发售份额数量(1.295亿份)的155.13倍。按照发售价格计算，华夏和达高科REIT网下发售共吸引资金564.11亿元，认购者包括了公募基金、银行理财、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、QFII等各路机构投资者。

　　各路资金追捧的原因，同样在于基金的底层资产。华夏和达高科REIT首发标的资产为位于杭州经济技术开发区的和达药谷一期项目和孵化器项目。两个项目运营时间较长、处于产业成熟阶段、能产生持续稳定的现金流，吸引了大批生物医药类企业入驻，平均出租率均在90%以上。发售公告显示，以认购价格计算的项目价值及预期收益测算，华夏和达高科REIT 2022年预测净现金流分派率为4.11%(年化)，2023年预测净现金流分派率为4.22%。

　　另外，于12月5日公布增持计划的华夏中国交建高速公路REIT，也于12月9日迎来了增持实施。根据华夏基金公告，华夏基金于12月7日收到中交资本的通知，中交资本已实施首次增持，增持份额116.10万份，占基金已发行份额总数的0.12%，增持总金额为1008.95万元(不含交易费用)。根据此前计划，中交资本自12月6日起6个月内通过竞价交易方式增持不超过1200万份(占已发行基金总份额的1.20%)基金份额，增持将动用近亿元资金。

　　此外，根据交易所信息，中金普洛斯仓储物流REIT等3只产品的扩募申请已经反馈意见，博时招商蛇口产业园REIT等2只产品扩募申请已问询。另外，嘉实基金于12月7日上报了嘉实京东仓储物流REIT，为公募REITs带来又一新的底层资产项目。

　　成公募服务实体经济新利器

　　连日来公募REITs动态进展频繁，不仅与稀缺资产的资金追逐效应有关，还得到了业内最新发声支持。

　　证监会副主席李超近日在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上指出，2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成了良好示范效应。

　　李超表示，下一步证监会将保持公募REITs常态化发行，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。并提出“尽快推动首批扩募项目落地”等。

　　华夏基金总经理李一梅则认为，公募基金高质量发展的一个重要任务，是为实体经济高质量发展提供助力。自去年开始推出的公募REITs产品，是公募基金服务实体经济的新利器。公募REITs是在基础设施领域盘活存量资产、创新投融资机制的重要手段，能够有效拉动社会资本投资，提高政府投资资金的杠杆效应，还将助力提升投资者的获得感。

　　李一梅表示，公募REITs填补了中国居民大类资产频谱的空白，让普通投资人有机会成为基础设施项目的“股东”，以小额出资参与大型基础设施项目投资，共享国家经济发展成果。

（文章来源：券商中国）

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