深陷“退租风波” 这只REIT迎来好消息！基金公司出手增持！

　　OPPO旗下子公司哲库科技宣布解散，并退租张润大厦1.93万平方米。受此事件影响，华安张江光大园REIT拟新购入基础设施资产张润大厦。

　　5月26日，华安张江光大园REIT发布公告宣布，将哲库科技1096万元租赁保证金归入基金财产，而基金原始权益人将承担此次退租损失。截至目前，张润大厦找到4个新租户，租赁意向面积达到1.51万平方米，占哲库科技退租面积的78.22%。

　　前一日，华安基金发布公告宣布，华安基金和该基础设施项目原始权益人及其控股关联方分别计划累计增持该基金不超过3000万元、2亿元，并承诺增持的基金份额持有期限不少于6个月。

　　华安基金表示，该公司对该基金及其投资的基础设施项目的未来发展前景充满信心，希望能够通过此次增持增强市场信心，支持该基金持续、稳定、健康发展。

因哲库退租原始权益人承担损失

　　5月26日，华安张江光大园REIT连发两份公告，透露了哲库科技退租的新进展。

　　公告显示，华安基金接到张润置业通知，张润大厦已收到4家客户书面租赁意向书，明确租赁意向面积合计为1.51万平方米，占哲库科技退租面积（1.93万平方米）的78.22%。目前，正式签约工作正稳步推进，签约完成后，张润置业租赁面积签约率将达到83.6%。

　　而此次哲库科技退租，损失将由原始权益人张江集团和张江集电承担。

　　公告显示，张润置业因哲库科技提前退租，按照合同约定可扣留约1096万元租赁保证金，保证金将作为提前退租收入归该基金财产所有。同时，因提前退租导致的原租赁合同的租金损失差额（如有）由原始权益人承担。

　　具体计算公式为：租金损失差额=原租赁合同在交割基准日（不含该日）至租期届满之日的租金收入（约4,500万元）-对应期间及对应租赁单元新签租约租金收入-提前退租收入，且租金损失差额不为负。结算方式为在原租约合同到期日2024年7月31日支付第三笔股权款时，扣减租金损失差额。

　　对此，华安张江光大园REIT承诺，上述款项将根据基金合同约定及基金未来运作情况，向基金份额持有人进行收益分配。

　　此外，华安基金表示，张江集团和张江集电还储备了多家潜在客户，包括软件开发、仪器测试及其他科技类企业等，推介工作均在积极推进中，将全力保障换租工作平稳过渡。

出手自购稳定二级市场价格

　　由于哲库科技退租消息，华安张江光大园REIT的二级市场价格在5月12日、5月15日受到影响，分别下跌3.18%、6.22%。

　　在业内人士看来，哲库科技关停是突发事件，短期内或对张润大厦的经营效益产生了一定的影响，从而造成了二级市场价格波动。二级市场价格敏感，主要原因如下：一是张江光大园一季度出租率下降幅度较大；二是REITs市场整体表现不佳；三是市场规模小，单一资产抵御风险的能力有限；四是前期涨幅较高，市场价格敏感。

　　5月15日晚间，张江REIT发布临时公告，表示将充分保障基金份额持有人利益，审慎评估本次扩募工作后续推进安排。同时，公告就市场关心的扩募拟新购入资产张润大厦重要承租方哲库科技市场关停传闻、该事件对扩募进程影响的评估，以及张江光大园近期经营情况等问题进行了回应。

　　5月16日、5月17日，华安基金接连发布公告，披露了哲库科技退租相关事项的进展情况以及原始权益人的应对措施。并且从公布的近期经营情况来看，4月1日至5月15日，张江光大园含书面意向租户的园区签约率为79.01%，较一季度末提升了8.44%。华安张江光大园REIT的二级市场价格也随之回暖。

　　至5月25日，华安基金接连发布了两则关于华安张江光大园REIT的公告。

　　公告显示，基于对华安张江光大园REIT及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，为了支持该基金持续、稳定、健康发展，华安基金计划使用固有资金增持该基金金额不超过3000万元，并且该基金拟新购入基础设施项目原始权益人及其控股关联方计划累计增持该基金金额合计不超过2亿元。

　　截至5月25日收盘，华安张江光大园REIT报收3.687元，上涨2.47%，今日华安张江光大园REIT继续上涨。

　　华安基金相关负责人表示，对REITs产品的价值评价，需要平衡兼顾当下投资资产质地和经营状况及长期的经营预期和价值。长期来看，张江REIT是实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“未来将谨慎开展、推动华安张江光大园REIT的扩募工作。”

（文章来源：上海证券报）

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