美国商业地产危机四伏！PIMCO预计区域银行的忍耐已近“临界点”

　　资管巨头太平洋投资管理公司（PIMCO）最新预计，美国将有更多的地区性银行出现倒闭，因为这些银行账面上的问题商业房地产贷款“非常集中”。

　　PIMCO主管全球私人商业房地产团队的董事总经理John Murray告诉媒体，作为商业房地产（CRE）领域的贷方，美国地区性银行面临的“真正困境浪潮才刚刚开始”。CRE是指非居住性质的房地产，包括办公楼、购物中心、酒店等各类商业物业。

　　Murray解释道，关于美联储降息的不确定性加剧了CRE行业面临的挑战，高借贷成本压低了估值并引发了违约，导致作为贷方的地区性银行被困在难以出售的资产上。他表示，大型银行一直在出售优质资产，令他们可以避免进一步损失。

　　他补充道，在过去18个月中，他的团队一直在抢购一些美国大型银行抛售的CRE贷款。“然而，随着不良贷款因到期而增加，我们预计银行将出售这些更具挑战性的贷款，以减少其问题贷款敞口。”

　　而区域银行对这种动荡尤为敏感，今年早些时候，纽约社区银行（NYCB）被曝寻求外部资本支撑其资产负债表，导致危机的重要问题与商业地产相关，事件以外部投资者注资超过10亿美元而告终。

　　对于银行而言，抵押资产价值的下降可能会导致“贷款价值比”上升，也就是贷款金额与实际抵押品价值的比值增加。在极端情况下，甚至可能出现贷款金额超过抵押的房地产市值，给银行的资产结构带来压力。

　　今年3月，MSCI Real Assets在报告中称，区域银行是近年来唯一没有要求商业地产借款人支付额外首付的银行，这凸显了他们在面对资产估值下跌的脆弱性。上周，Axos Financial Inc.被做空机构兴登堡研究以这一原因成功“狙击”。

　　MSCI Real Assets报告预计，银行将在今年面临约4410亿美元的到期房地产债务。Murray表示，规模较大银行的CRE贷款已在2008年危机后受到限制，不太可能因为房地产风险敞口出现系统性破产。

　　与此同时，许多抵押地产投资信托基金由于自身存在问题而逐渐被边缘化，限制了他们承销新投资的能力。Starwood Real Estate Income Trust上个月收紧了股东撤资的限制，以保持流动性避免抛售资产，黑石旗下590亿美元的财产信托基金的撤资请求也有所增加。

　　Murray表示，主要公共抵押房地产投资信托基金的贷款量已比2021年的水平下降了70%。“从资本市场和基本面的角度来看，利率上升结合衰退压力，给商业房地产带来了真正的挑战。”

（文章来源：财联社）

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