事关取消限购、房地产税收等，中央重磅发文释放哪些信号？

　　7月21日，新华社受权全文播发《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称“《决定》”）。

　　在涉及房地产方面，《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

　　在业内人士看来，《决定》中的涉房内容覆盖面较广，既有对此前政策的加以强调，又有新的表述。华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，房地产的相关表述字斟句酌，每一句话都有特定的指向，对于后续政策的落实、改革的切入点都有明确的指导。

　　涉房地产内容147字，覆盖多方面

　　据新华社消息，《决定》约2.2万字，除引言和结束语外，有十五个部分，分三大板块。第一部分为第一板块，是总论，主要阐述进一步全面深化改革、推进中国式现代化的重大意义和总体要求。第二至第十四部分为第二板块，是分论，主要从经济、政治、文化、社会、生态文明、国家安全、国防和军队等方面部署改革。第十五部分为第三板块，主要讲加强党对改革的领导、深化党的建设制度改革、党风廉政建设和反腐败斗争。内容条目通篇排序，开列60条。

　　其中，关于房地产的内容在第十一部分“健全保障和改善民生制度体系”的“健全社会保障体系”里面，共计147字，关键词有租购并举、保障性住房、工薪群体、城乡居民、改善性住房、限购政策、普通住宅和非普通住宅标准、房地产开发融资方式、预售制度、房地产税收制度等。

　　可以看出，涉及房地产的内容较为丰富，供需两端皆有覆盖，虽然不少关键词在此前的各种中央会议中有所提及，但是在业内人士看来，在这种级别的报告中出现，更凸显其重要性。

　　对此，贾康向新京报记者表示，放在民生板块中来阐述房地产市场的调控与改革，呼应着老百姓对于民生改善的关切。《决定》中关于房地产的表述字斟句酌，每一句话都有特定的指向，有些是对传承性内容的加以强调，有些则是新出现的表述，对于后续政策的落实、改革的切入点都有明确的指导。

　　《决定》中涉房内容的第一句是，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

　　贾康指出，加快建立租购并举的住房制度中的“加快”，值得注意，有“发力”之意。新模式此前已经多次强调，但是要标本兼治、治本为上。

　　在贾康看来，新模式要双轨统筹，保障房与商品房相辅相成、双轨并行。

　　“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。”一边是保障房一边是商品房，《决定》中的涉房内容，恰好体现了双轨建设。

　　一线城市调控有望继续优化，普宅标准或将取消

　　值得关注的是，《决定》对于房地产的未来调整，给予了明确的指向。

　　《决定》明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

　　自去年以来，大部分城市的限购陆续退出，仅有北京、上海、广州、深圳、天津以及海南仍保持着限购政策。

　　“能够取消的限购措施可以继续取消，哪怕最后完全没有限购，也符合市场轨调节发挥充分作用的取向。但是大的前提是保障轨托底到位，如果到位了，限购政策全部取消，整个市场状态会更加健康。”贾康说。

　　但是贾康表示，一线城市的限购调整大概率还会是小步走，除了保障轨是否托底到位的问题外，调控还要保持积极稳妥，一步一步来，走一走、看一看。北京是最典型的，有若干个小步，不过一下子完全取消限购，恐怕不行。

　　中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在接受新京报采访时表示，关于限购政策，第一次在这种级别的报告中出现。这意味着，有关城市限购政策会进一步松动。

　　关于普宅标准的调整，《决定》中有着更为直接的表述：取消普通住宅和非普通住宅标准。

　　去年底，一线城市陆续优化了普宅与非普宅标准，深圳删除了“总价750万元”限制；北京普宅标准价格方面，不再设置房屋总价标准，仅保留单价标准；上海新标准剔除了价格标准、适度提高了建筑面积标准。虽然均有优化，但仍保留着普宅与非普宅的区别。

　　邹琳华表示，取消普通住宅和非普通住宅标准，不是用“优化”而是“取消”二字，力度还是很大的，能更好地支持改善性住房需求。

　　贾康说，关于普宅的提法很有新意，目前以买方市场为主，取消普宅与非普宅的区别，使得购房的环境更加宽松，有鼓励大家出手买房之意。凡是有普宅与非普宅区分的地方，都可以参照《决定》中的原则取消。

　　“在改善型需求占主导，市场上小户型为主的二手房源、保障房成为刚需首选，以及在增量建设空间收缩的情况下，取消普通住宅和非普通住宅标准，也变得合理了。取消普通住宅标准，一方面会降低购房的契税成本、按揭利率，还会激励开发商打造面向改善的高品质住宅。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

　　改革预售制度，预售资金既要用起来又能管得住

　　不只是强调了需求端的调整，《决定》对于供给端以及税费制度也有涉及。

　　《决定》明确，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

　　李宇嘉表示，改革房地产开发融资方式，就是要全面落地“白名单”融资协调机制，即加强金融和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”。以房地产项目合规为“一致取向”，两个部门通力合作、双向奔赴，强化项目“推送-反馈”闭环机制和贷款“投放-使用-偿还”机制，促进两个管理部门政策上激励相融，着力于促使房地产项目满足“5+5”的标准化合规条件。这样，既实现住建部门对房地产监管的职能，也能满足房地产项目的合理融资，还能最大程度降低金融风险，这就是房地产行业治理体系和治理能力现代化。

　　而关于商品房预售制度，近30年来为我国房地产行业的发展做出了巨大贡献。但是近几年，随着部分房企资金流断裂、楼盘停工，市场呼吁商品房预售制取消的声音不断。

　　贾康说，很多人主张不要再卖楼花了，推行现房销售，理解这样的想法。但是一刀切的做法也未必合理，应允许在“一城一策”的原则下去尝试，能取消的地方可以考虑取消，一下子完全取消，可能还是要考虑很多的问题，毕竟预售制度有融资支持的功能，要使房地产市场能够相对稳定地筑底，走入一个持续回暖过程，一些地方在加强和健全管理的同时可能还可考虑要借鉴海外经验，有一定的预售制度，因此要改革。

　　邹琳华认为，改革商品房预售制度，此前这种级别的文件也很少提及，不说取消而是改革，现房销售与期房销售都会存在，“两条腿”走路。预售制度会继续存在，需要完善，同时现房销售会逐步增多。预售制度主要涉及资金监管问题，要么是监管过度，导致资金没有得到很好利用，要么是监管不足，导致资金被挪用，房子烂尾。因此通过改革，对预售资金进行更好的监管，既能够用起来又能够管得住。

　　关于预售制度的改革，在今年年初的全国两会上，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲表示，设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。

　　再提房地产税，业内称肯定了改革的大方向

　　此外，《决定》提及，完善房地产税收制度。

　　关于房地产税，此前多年一直被热议，但是去年9月，对外公布的《十四届全国人大常委会立法规划》中明确，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议，但颇受关注的房地产税立法并未出现。

　　中泰证券研究所政策团队首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅解释称，房地产税有广义和狭义之分，广义的房地产税是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称。1994年我国进行了结构性税制改革，逐步形成了现行的房地产税收体系。我国的房地产税收涉及房地产的开发、流转和保有三个环节，涵盖13个主要税种。

　　贾康说，《决定》实际上肯定了房地产税改革的大方向，讲完善，就要通过改革完善，但涉及住房保有环节的房地产税改革试点扩围等方面，考虑当下的情况，时机上还需要等待。

　　邹琳华表示，房地产税收制度包括很多方面，既有交易环节又有持有环节，从目前来看，完善优化交易环节的税费制度空间较大，包括个人所得税、增值税等。未来，可能会进一步降低交易税费以支持改善型住房需求。

　　李宇嘉认为，目前，房地产循环受阻，包括土地开工和销售、新房和二手房、刚需和改善等，都存在阻碍，阻碍之一就是交易或循环成本太高。因此，未来会全面捋顺房地产税收，降低开发环节、交易环节的税负，比如配合消费税改革，减少增值税依赖，从而降低地方政府新增开发投资的激励，鼓励商品房交易和循环，做大终端交易规模，从而增加消费税。

　　新京报记者段文平

（文章来源：新京报）

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