认购火爆、发行规模达12亿元！实探博时津开产园REIT底层资产

　　公募REITs二级市场再添“新丁”。9月19日，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称“博时津开产园REIT”）在上海证券交易所上市。

　　作为天津市首单公募REIT，博时津开产园REIT的成功上市，标志着天津在资本市场的又一重要突破，有助于将产业园区的存量资产转化为流动性更强的金融资产，为园区发展注入崭新活力。

　　就在该基金上市前夕，《华夏时报》记者深入天河数字产业园和大陆汽车厂房两项底层资产，实地查看、了解资产运营情况。

　　博时津开产园REIT上市

　　9月19日，博时津开产园REIT在上海证券交易所成功上市，其底层资产主要包括天河数字产业园和大陆汽车厂房。

　　早在网下询价阶段，博时津开产园REIT就备受资金追捧，并以7.66倍的网下认购倍数，刷新今年以来产权类公募REITs网下发售记录。而在8月21日网上发售首日，该基金公众发售部分更是“一日售罄”，提前结束了募集。

　　公开信息显示，博时津开产园REIT发售价格为每份2.398元，募集资金总额达到11.99亿元，该基金份额总额为5亿份。

　　在业内人士看来，相较于单一产业园模式，博时津开产园REIT这一混装资产的产业园区项目，具有更好的抗周期能力和运营能力。

　　博时基金基础设施投资管理部总经理助理兼基金经理胡海滨告诉《华夏时报》记者，两类资产有不同的经济属性，混在一起较符合投资者预期。其中，厂房类资产天然具有较强的抗周期能力，但租金增长率相对平稳；研发办公类可能抗周期的能力弱，但是租金和出租率提升的空间较高，两类资产混装在一起有利于平复投资者对研发办公类出租率波动的担忧。

　　实探天河数字产业园

　　据悉，博时津开产园REIT的底层资产，主要包括天河数字产业园和大陆汽车厂房，两项资产均位于天津经济技术开发区东部，具有长期稳定的现金流和良好的增值潜力。

（天河数字产业园园区内邱利拍摄）

　　走进天河数字产业园，映入眼帘的是一栋栋浅红色调大楼，记者在现场了解到，数字产业园总建筑面积为15.73万平方米，由8栋研发办公楼及连廊组成。园区共有企业租户116余户，包括人工智能创新中心、NDSC信息技术创新中心、国家超级计算机天津中心、唯捷创芯、腾讯、川崎机器人、中海油系相关单位等，科研创新氛围浓厚，近30%的项目、46%的人才来自北京市。

　　通过观察楼层指示牌可见，出租率较为饱满。博时津开产园REIT的招募说明书显示，截至2024年5月31日，数字产业园的出租率为 83.19%，已出租面积为11.86万平方米。

　　2023年，数字产业园项目营业收入为8324.35万元，同比增长4.7%，其中租金收入为5664.91万元，物业管理费收入为2659.44万元。

　　“目前，数字产业园在谈的有十几家重点客户，包括中海油的工程技术中心、中石油长城钻探等，预计去化面积将会超过1万平米。”天津泰达产业园管理有限公司总经理杨帆向《华夏时报》记者表示，接下来园区运营将持续加大招商引资力度，重点引入更多战略性新兴产业企业，努力维持稳定的资产出租率。

（天河数字产业园部分入驻企业邱利拍摄）

　　厂房出租率高达100%

　　同样，大陆汽车厂房也是一片繁忙景象。从天津市滨海西站出发，驱车不足20分钟，便可到达地理位置优越的大陆汽车厂房。

　　进入项目现场，可以看到印着“Vitesco”的黄色标识十分醒目。据了解，大陆汽车厂房出租率为100%，历经多次迭代后，现承租方为德国大陆集团旗下纬湃电子公司。其周边吸引了一批整车企业，形成完整的汽车产业链。该厂房重点布局高端乘用车、新能源汽车、智能网联汽车等前沿领域，为天津汽车产业的转型升级提供了强有力的支持。

　　在现场交流中记者还了解到，大陆汽车厂房共分四期开发建设，总建筑面积为6.32万平方米，由办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、研发中心和生产中心等建筑物组成。

　　2023年，大陆汽车厂房营业收入为3879.40万元，全部为租金收入，基础设施资产具备良好持续的经营能力，且现金流全部来源于入驻企业的租金收入。

　　“大陆汽车对天津汽车产业做出了支撑性的贡献。”杨帆表示，就在不久前，纬湃电子最新研发的电动轴驱动系统第四代产品，也是目前全球领先的产品，零部件生产已经在天津工厂落户、试生产，预计最新的这一代电轴驱动系统未来将在这个工厂生产。纬湃电子作为新能源汽车核心零部件生产商，持有多项技术产权，具有较高领先优势，合作客户包括大众集团、法国PSA、日本丰田，本土国内的理想、小鹏、长安、智己等都是它的主要客户。

　　基金财务顾问国投证券副总裁廖笑非表示：“博时津开产园REIT的成功上市，既实现了经开区优质产业园区资产的双重溢价，又为投资者深度参与天津产业园区发展提供了全新投资渠道，有效连接了天津市实体经济和资本市场，对资本市场助力天津市实体经济高质量发展、构建新发展格局具有重要意义。”

（文章来源：华夏时报）

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