产业园发展如何逆势而上？修炼“内功”与巧借金融“外力”缺一不可

　　新华财经上海9月29日电（记者杨溢仁）今年以来，国内基础设施公募REITs的整体表现企稳向好，但部分板块内部的业绩分化依旧明显。

　　以产业园REITs为例，2024年二季度以来，工业厂房类产业园表现相对较好，而部分研发办公类产业园采取了“以价换量”的策略，表现不甚理想，面临着租金下行和竞争加剧的挑战。

　　分析人士认为，当前宏观调控政策正倒逼产业园区精准开发，而私募、公募REITs等不动产创新产品将借由引入外部力量，助力产业园区迭代升级，更加关注精细化运营收益。

　　板块内部表现分化

　　步入2024年，国内基础设施公募REITs市场在发行规模、二级表现、政策支持以及业绩方面均一改前期颓势，整体企稳向好，显示出了公募REITs作为一种投资工具的潜力和前景。

　　有公开数据显示，中证REITs全收益指数、中证REITs（收盘）指数本周分别上涨0.97%、1.16%。具体到产品层面，已经上市的45只REITs产品涨多跌少，33只产品本周录得不同程度的涨幅，在全部产品中占比超七成。其中，国泰君安临港创新产业园REIT本周以4.52%的涨幅领跑，但记者也注意到，仍有部分产品的表现不甚理想。

　　尤其就产业园区REITs而言，资产间的租赁情况分化加剧，重要现金流提供方到期不续约、提前退租等因素导致部分REITs的出租率显著下滑，且仍面临短期空置问题。

　　纵览已公布的2024年中期报告，可以看到，2024年上半年，华安张江产业园REIT的净利润为-6297145.34元；建信中关村产业园REIT的净利润为-2999000.70元。

　　“就建信中关村产业园REIT资产所在的北京上地区域看，市场需求恢复偏慢，叠加结构调整，使得区域内项目‘以价换量’的现象仍然严重，租金下行压力加剧，各区域市场、各资产之间的竞争也将持续。”一位券商固收部门负责人告诉记者，“事实上，不少产业园REITs的底层资产面临着租金回落的困境。”

　　针对“2024年平均租金缘何较2023年有所下降”的问题，中金湖北科投光谷REIT的相关负责人指出，根据戴德梁行的市场调研数据，底层资产所处光谷区域研发办公类园区的平均租金有所下降，2023年的区域平均租金为52元／平米／月，截至2024年6月30日的平均租金为51元／平米／月。

　　“目前宏观经济尚处在复苏阶段，企业扩张需求减少、竞争加剧，诸多负面因素叠加对底层资产表现构成了一定挑战。”该负责人表示，“为应对市场竞争，吸引租户，后续我们将采取灵活的价格竞争策略，旨在实现经营业绩最大化。”

　　运管机构积极施为

　　在负面因素集中发酵的大背景下，当前产业园REITs的整体运营面临挑战，但记者在采访中发现，大部分原始权益人和运管机构并未消极怠惰，而是多措并举，以期通过积极的动态去化策略，助力出租率回升。

　　“2024年第3季度，中金湖北科投光谷REIT约有6.26%可租赁面积的租约即将到期。”前述负责人告诉记者，“目前，我们的团队已经积极展开续租洽谈工作，截至中期报告披露日，已有2203.45平方米的租约成功续签。面对市场压力，续租工作面临挑战，但我们的团队将积极采取灵活多样的招商策略引入新租户，以应对市场中的各种挑战。现阶段，我们已经储备了一定数量的客户，并正在对租价、租期和装修条款进行逐一磋商。”

　　面对出租率较去年同期小幅下降的情况，国泰君安临港创新产业园REIT的相关负责人称，后续运营管理机构将持续不断积极开展意向租户现场推介、带看工作，除了通过中介推介、存量客户介绍、政府推荐等方式获取新租户，还将积极探索通过与政府组团“走出去”，投资培育上市企业，以及举办多层次、高能级的产业活动等方式促招商。总而言之，运营管理机构将依托园区大招商团队为基础设施资产项目提供服务，打造产业链，专业化招商，完善服务配套，助力企业发展，包括项目服务、科创服务、金融服务、人才服务、生活服务及商业文体服务等。

　　在当前的经济环境下，项目运营管理机构对租户结构应保持动态梳理，进一步强化服务水平，优化租户体验，加强租户黏性，扩充租户储备，在为租户营造良好发展环境的同时，为投资人带去更大的投资价值。

　　修炼内功仍是关键

　　公开数据显示，截至2024年9月24日，国内共计发行了45单公募REITs产品，总发行规模达1393.9亿元（含扩募），产业园区的发行规模占比为16.4%。

　　“我们认为，在政策面助力REITs发展和创新的大背景下，未来基础资产类型的愈发丰富为大势所趋。”一位机构交易员向记者表示，“而在资产池‘扩充’的大背景下，未来REITs管理人的头部效应料将愈发凸显，运营管理持续向专业化发展也是不可阻挡的趋势。”

　　在瑞思不动产金融研究院产业园区专委会副秘书长李艳看来，身处需求端演变的大环境中，产业园区发展想要突破重重障碍，可关注以下潜在的提升路径。

　　首先，是动态调整园区规划与产业定位。部分园区尚需制定动态的顶层设计，从而突出区域比较优势以吸引大型项目入驻，以基石效应带动产业聚集和链条构建。

　　其次，是循环开发提升经济效益。部分园区在资金占用与开发周期方面受到较大掣肘，尚需通过Pre-REITs、类REITs以及公募REITs等工具箱提高资金运用效率。

　　再者，是充分挖掘企业赋能空间。部分园区尚需提升产业洞察能力，协助企业建立高效的研发、生产、物流等体系，并适时引入产业资本强化资源协同。

　　最后，是配套服务提升客户黏性。部分园区尚需提升全链条解决方案，基于智能化、定制化改造等硬件提升强化服务软实力，助力企业实现人才维护。

（文章来源：新华财经）

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