【财经分析】基础设施公募REITs市场发展步入提质增效关键期

　　新华财经上海3月12日电（记者杨溢仁）3月以来，较之于债券市场的震荡起伏，我国基础设施REITs（下称“C-REITs”）市场的表现依旧稳健。分析人士认为，C-REITs作为当前重要的红利资产之一，在利好政策“护航”的背景下，未来发展可期，将成为培育耐心资本的重要阵地。

　　政策利好持续释放

　　据公开数据显示，中证REITs（收盘）指数近一个月上涨了1.51%，近三个月的涨幅达10.85%，2025年至今上涨了7.46%。

　　中央国债登记结算有限责任公司提供的数据显示，截至2025年3月10日，已上市63只公募REITs的收盘价较前一交易日平均上涨了0.22%；平均成交量为234.22万份，总成交金额为6.57亿元。

　　不可否认，REITs表现稳健向好的背后，离不开政策端的鼎力支持。

　　《国务院办公厅关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》提出，要“常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金”；《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》也明确，要“依法依规帮助企业解决重点难点问题，尽可能缩短项目准备周期；要加大工作力度，优化工作流程，切实提高项目申报工作质量和效率”“规范高效开展审核评估，并根据评估结果对项目及时推荐或退回，切实提高推荐效率”。

　　利好政策的持续释放，为C-REITs市场的发展营造了良好的环境和土壤。值得一提的是，自2020年4月REITs试点启动以来，截至2024年末，全市场已有58只REITs产品上市，募集资金超过1600亿元，回收资金带动的新项目总投资额超过9400亿元。

　　上海证券交易所的相关负责人指出，REITs产品在盘活存量资产、扩大有效投资、促进投融资良性循环以及降低企业债务风险、促进企业轻资产运营等方面发挥了重要作用。

　　扩募进程备受关注

　　毫无疑问，我国REITs市场历经多年探索，已初步形成了市场均衡格局，进入提质增效的重要机遇期。

　　从发行角度上看，记者观察到，2025年初以来，C-REITs市场中的首发项目少于2024年，目前在沪深交易所挂网且未通过审核的首发项目仅有9单。

　　“这一方面是因为具备优质资产的企业已在C-REITs各板块陆续上市，首发项目会越来越少；另一方面意味着随着C-REITs的常态化发行，管理层对于资产的审核并非越来越宽松，而是朝着标准化与更为严格的方向演进。”一位资深REITs投资人告诉记者，“未来，首发REITs项目及其原始权益人大概率会呈现出三方面的特征。其一，是原始权益人多为拥有大量优质基础设施资产的机构；其二，是已上市企业对于不同类型基础设施资产会进行多平台布局；其三，是资产较为分散的地方平台企业，会在感受到公募REITs上市的优势后，通过资产重组等方式，搭建符合上市要求的REITs平台，但这需要一个培育的过程。”

　　另外，除了首发资产，眼下第二批“扩募”何时落地，也成为了业界关注的焦点话题。

　　以海外REITs为例，在成熟市场中，扩募融资规模远远大于首发规模。来自美国房地产信托协会的数据显示，2000年至2021年，美国REITs市场平均每年首发上市的规模约为21.93亿美元，年平均增长率为4.4%；年平均扩募增发规模约为251.89亿美元，增长率达14.7%。

　　而据记者不完全统计，自C-REITs经历了首批4单产品的扩募之后，目前有8单REITs项目披露了各类扩募公告，且其中仅有4单REITs被交易所受理——行业涉及能源、保租房和产业园。

　　从逻辑上看，通过扩募适时收购物业资产，不仅能扩大管理规模、提升基金业绩表现、增加管理费收入，也能有效控制产品的总体负债率，从而提升基金的竞争力和投资者信心，最终形成“投融方互信、投融端协同、投融资畅通”的市场生态。

　　市场活力仍待激发

　　展望未来，“简化扩募流程、鼓励‘头雁’效应，推动优质REITs平台做大做强应为大势所趋。”上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘接受记者专访时称，“当前C-REITs市场的扩募流程复杂、耗时，直接限制了市场的扩张能力。由此，他建议后续管理层可对现有的扩募流程进行简化，缩短监管环节的审批时间。尤其对于扩募环节，还可以借鉴新加坡REITs市场的做法，对于运作情况良好的REITs基金，给予管理人一定的自主扩募权，鼓励优质存量资产快速进入REITs市场。”

　　“简化扩募流程，不仅可以提高REITs市场的运作效率，还能激发更多的市场活力，促进REITs市场发展提速。”前述投资人也认为。

　　中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光建议：“未来可在实践中将Pre-REITs（基础设施REITs设立和发行之前，用于投资、收购、培育具有发行公募REITs潜力的基础设施的基金）纳入公募REITs的扩募收购范围。具体到实践层面，建议允许已上市公募REITs在扩募阶段收购Pre-REITs持有的资产，并在未来探索逐步放宽对Pre-REITs基金资产装入公募REITs后的净募集资金返投比例要求，带动Pre-REITs投资，推动多层次REITs市场建设。”

　　道阻且长，行则将至。在“首发+扩募”双轮驱动格局已经形成，政策红利不断释放的背景下，包括中信建投、中金公司在内的不少机构均预计，到2025年末，C-REITs市场规模或达到2450亿元，产品数量有望增至85只。

（文章来源：新华财经）

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