【财经分析】保租房REITs表现可圈可点 扩募已成必选项

　　新华财经上海5月12日电（记者杨溢仁）近期，又一单保租房REITs申请扩募的消息引发业界关注。

　　分析人士认为，公募REITs市场发展到一定程度后，扩募是走向成熟的必然选择。现阶段，保租房REITs表现出了良好的抗周期性以及抗风险能力，未来必将有越来越多的优质底层资产项目通过首发或扩募的形式完成资本化退出，为企业提供更加有效的金融支持。

　　产品与资本双向奔赴

　　本次申请扩募的已上市保租房REITs项目为中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：“中金厦门安居REIT”）。

　　据悉，该基金于5月10日正式向证监会提交基金变更注册请示，向上海证券交易所提交了基金产品变更暨扩募份额上市申请，并获得受理，这标志着中金厦门安居REIT扩募进入加速推进阶段。

　　“本次扩募是中金厦门安居REIT对基金‘首发+扩募’双轮驱动的有益实践，扩募有望助力基金在持续稳健经营的同时实现资产的不断增值。”中金厦门安居REIT的相关负责人告诉记者，“此次扩募拟购入的基础设施分别是位于厦门市思明区的保障性租赁住房林边公寓项目，以及位于厦门市湖里区的公共租赁住房仁和公寓项目，扩募有助于继续巩固中金厦门安居REIT在管理房源套数及面积方面的领先优势，同时将有效增加基金在厦门市各区域租赁住房资产的覆盖，有利于拓展基金持有的租赁住房资产组合，分散基金资产组合风险。”

图为：本次扩募拟购入的项目——仁和公寓（受访者供图）

　　值得一提的是，在REITs扩容政策出台前，我国租赁住房的证券化虽已取得一定进展，但整体证券化率较低。有公开数据显示，2017年至2020年，住房租赁专项债的发行规模由98.28亿元增至124亿元，与庞大的住房租赁市场需求相比，仍是“杯水车薪”。

　　可以说，公募REITs的推出为原始权益人持有的大量闲置或低效利用的租赁住房资产带来了“盘活”的希望。

　　已上市项目积极扩募

　　可以看到，多单已上市保租房REIT开启了扩募的“征程”。

　　具体而言，2025年3月，华夏北京保障房REIT率先打响了保障性租赁住房REITs扩募的“第一枪”——扩募申请获证监会批复和上交所无异议函；而早在2024年5月30日，华夏基金华润有巢REIT便公告启动扩募；2024年6月1日，红土创新深圳安居REIT亦公告申请扩募。

　　那么，原始权益人缘何纷纷跑步入场？

　　“一方面，扩募符合监管部门推动公募REITs‘提质扩容’的战略方向，特别是保障房REITs被定位为兼具民生保障与市场收益的优质资产，这对市场也是一个良性扩充。另一方面，保租房REITs扩募意味着原始权益人可以提前更快速地收回部分成本，促进更多保障性住房项目的落地。”一位券商固收部门负责人告诉记者，“当然，这与上市产品历史表现向好同样息息相关。”

　　公开资料显示，中金厦门安居REIT历史经营业绩凸显韧性，上市以来的10个季度末出租率均保持在99%以上。2024年全年实现总收入7930万元，同比增长3.16%；实现EBITDA达6141万元，同比增长4.46%；实现可供分配金额5815万元，同比增长1.27%。2025年一季度末，基金同样延续稳健表现，实现收入2011万元，同比增长2.91%；实现EBITDA达1594万元，同比增长3.26%；实现可供分配金额1475万元，同比增长3.55%。

　　再就华夏北京保障房REIT来看，2025年一季度该基金实现本期收入1851.87万元，净利润达860.94万元，经营活动产生的现金流量净额为1296.35万元，现金流分派率为0.68%，年化现金流分派率为2.76%。

　　不仅如此，2025年一季度，保租房公募REITs二级市场迎来普涨行情。其中，招商基金蛇口租赁住房REIT的累计涨幅达13.7%；华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT的涨幅在10%以上；中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅在5%至6%之间；3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT正式发行上市，首日涨幅达30%，触发首日涨跌幅上限。

　　业内专家指出，就目前来看，保租房REITs的保民生属性和一定的投资者回报并不冲突，特别是保租房和公共租赁住房项目，得益于其强需求属性及强稳定性，此类资产更利于作为稳健产品纳入到各类投资人的资产配置组合中。在宏观市场波动较大的背景下，其保障属性的优势将愈发凸显，未来料有越来越多的投资人关注保租房赛道。

　　布局仍建议精耕细作

　　来自中金公司投行部的观点认为，由于扩募发行需要在经过既有股东同意的同时，完成在资本市场向新股东和老股东的募集，所以能否顺利完成扩募，本身便是对项目“是否为高质量 REIT”的一次很重要的市场鉴定。

　　眼下，不少业内人士将扩募比喻为底层资产的“二次深度体检”。

　　当然，大部分原始权益人对拟扩募资产均释放出了充分的信心。

　　华润置地董事长李欣此前在接受记者专访时指出：“由于保租房的租金定价受政府监管，租金通常低于市场水平，所以具有一定的价格优势。在市场租金波动时，保租房能够凭借价格优势吸引租户，保障出租率稳定，进而确保稳定的租金收入。简而言之，保租房REITs具备较强的抗周期和抗风险能力，能够有效规避市场或宏观经济的短期波动，因而更受投资者青睐。”

　　“聚焦保租房REITs的布局，2025年需关注市场化租金水平的变化。1月核心城市租金环比已实现回升，若这一趋势得以延续，那么2025年的板块走势或有望由基本面推动。” 华泰证券地产首席分析师陈慎表示，“我们看好保租房REITs稳健运营的持续性，派息的稳定性也将巩固其配置价值。”

　　根据克而瑞预测，2025年保租房REITs的整体发行规模有望突破250亿元。随着REITs“资产池”的进一步拓宽，市场活跃度亦有望不断提升，并吸引更多资本涌入“掘金”。

　　“眼下，REITs正从‘小众资产’成长为资本市场的重要组成部分。对于投资者而言，在‘资产荒’与‘低利率’双重叠加的背景下，REITs不仅是分散风险的‘安全阀’，更是穿越周期的‘稳定器’。把握市场扩容机遇，构建包含REITs的多元投资组合，正成为投资者的共识之选。”浙商资管的相关负责人表示，“对于稳健型投资者来说，依旧建议首选‘现金流优等生’。尤其是保租房板块，2024年以来，该板块凭借其超高的出租率和租金收缴率，成了稳健配置的优质标的。此外，积极参与REITs的打新也是获取成长红利的有效途径。2025年新发REITs表现出色，通过参与打新，投资者可以在REITs上市初期以较低成本获取份额，待上市后价格上涨实现收益。当然，打新还需要各机构对市场趋势、底层资产质量等进行深入分析，以筛选出具有潜力的REITs项目。”

（文章来源：新华财经）

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