【财经分析】继续领跑！消费基础设施REITs韧性凸显

　　新华财经上海7月24日电 近期，我国基础设施公募REITs的二季报及相关运营数据密集披露，较之于产业园、高速公路等表现分化加剧的板块（顺周期板块经营层面的趋弱已经逐步体现在了数据上），消费基础设施REITs的底层资产表现可圈可点，展现出了较强的韧性。

　　分析人士认为，若2025年全年维持上半年的运营水平，则消费基础设施REITs全年的可供分配情况依旧乐观，消费基础设施REITs仍具备配置价值。

　　二季度表现依旧“出圈”

　　今年以来，我国基础设施公募REITs市场整体表现强劲，在上半年的“牛市”行情中，各板块呈现出轮动接力上涨的局面。其中，前六个月涨幅前三的板块分别为消费基础设施、仓储物流与保障性租赁住房，涨幅分别达到38.7%、22.5%和21.2%（板块涨幅为板块内标的涨幅的算术平均值，已剔除新上市标的的首周涨幅数据）。

　　值得一提的是，纵览近日陆续公布的二季报数据，消费基础设施REITs的表现依旧亮眼，底层资产经营展现出了较强的韧性。

　　举例来看，中金印力消费REIT二季度实现收入约8345.32万元，净利润约193.97万元，经营活动产生的现金流量净额达3985.01万元，现金流分派率0.99%，年化现金流分派率为4.00%。

　　华夏金茂商业REIT方面，二季度实现收入约2433.17万元，净利润约263.41万元，经营活动产生的现金流量净额约552.34万元，现金流分派率为1.01%，年化现金流分派率为4.00%。

　　嘉实物美消费REIT方面，二季度实现收入约2727.6万元，净利润约821.39万元，经营活动产生的现金流量净额约1514.92万元，现金流分派率为1.00%，年化现金流分派率达4.10%。

　　“回溯历史数据，消费基础设施REITs已然成为了2025年最耀眼的板块。”一位保险机构投资人告诉记者，“上半年该板块实现了35%的综合收益率，可谓‘一骑绝尘’。其中，以嘉实物美消费REIT为代表的产品涨幅甚至超过了50%，另有9只产品自成立以来的涨幅均超过30%，体现了资本市场的高度认可。”

　　多因素利好板块发展

　　无疑，消费REITs的强势表现，离不开政策支持力度的不断加码。

　　可以看到，2024年公布的《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着我国基础设施REITs正式进入常态化发行新阶段，而同年即完成了7只消费REITs的发行。

　　2024年底，中央经济工作会议将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为2025年经济工作首要任务，随后一系列刺激消费的政策陆续出台，为行情开展提供了有力支撑。

　　2025年发布的《提振消费专项行动方案》明确提出支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，为消费基础设施REITs的发展提供了明确的政策导向。

　　不仅如此，对于项目审批环节，监管部门开辟了绿色通道，简化流程，加快了消费基础设施REITs的上市速度；在税收政策方面，消费基础设施REITs项目获得了一定的税收优惠，这有助于底层资产降低项目的运营成本，提高了产品的收益水平。

　　当然，除了来自政策端的有力支撑外，消费REITs（属于“高主动管理、高市场化”的资产）业绩向好背后也离不开运营管理机构的积极作为。

　　“底层资产价值是公募REITs发行定价的锚，相较于其他类型的REITs产品，消费REITs对原始权益人的主动管理能力提出了更大的挑战。”前述投资人坦言，“优质商业REITs的生存法则——即‘持续优化与灵活运营’。”

　　具体到实际操作中，记者走访底层资产发现，“聚焦品牌丰富与焕新，让消费者体验‘快人一步’”至关重要，以中金印力消费REIT的底层资产——杭州西溪印象城为例，其2024年进行了多业态品牌调整，零售业态深耕户外运动板块，引进了The North Face L4+、KAILAS和HOKA等中高端户外品牌；餐饮业态引入了多种新菜系，为消费者增加了新选择。据悉，该项目全年引入了27家区域首店，旨在持续为消费者带来优先体验感。

　　与此同时，“聚焦年轻消费者偏好，增‘流量’，存‘留量’”亦是关键。比如，华夏首创奥莱REIT的底层资产——武汉首创奥莱就紧扣热点，引入“黑神话·悟空”热门活动引爆话题；通过落地“新年奶fufu”奶龙IP展、跨年音乐会等主题活动，有效带动了项目辐射范围内的客群到达，以及项目客流的提升。

　　在业内专家看来，现代购物中心正在演变为实体商业的“算法基础设施”，通过动态优化业态配比，在空间维度重构人货场匹配效率。

　　资产池扩容仍可布局

　　纵观中国的基础设施公募REITs市场，从试点迈向常态化的制度红利才刚刚释放，这也意味着后续该市场的发展依旧大有可为。

　　尤其聚焦消费板块，随着国内经济的逐步回暖，居民消费信心显著增强，消费支出持续增加。以2025年“五一”长假为例，全国国内出游3.14亿人次，同比增长6.4%，国内游客出游总花费1802.69亿元，同比增长8.0%，双创新高；2025年端午节期间，全国购物中心日均客流达2.43万人次，同比大增13.5%。

　　“消费热潮将直接带动消费基础设施REITs底层资产的业绩提升。”一位接近管理层的业内专家告诉记者，“就长期趋势来看，我国消费市场规模庞大且仍处于增长阶段，消费升级趋势明显，消费者对高品质、多样化的消费体验需求不断增加，这将为消费基础设施REITs的底层资产提供广阔的发展空间。”

　　值得一提的是，当前消费板块的“新玩家”仍在加速入场。据深交所披露，中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航天虹消费REIT”）的项目状态更新为“已申报”。该项目自2023年7月由天虹股份启动筹划，历时近一年明确方案，最终选定苏州相城天虹购物中心作为底层资产。

　　“展望后续，随着项目数量的显著增多，以及可投标的范围的不断扩大，将持续布局消费REITs板块。”前述投资人称，“在低利率和‘资产荒’延续的大背景下，REITs股债兼容的特性契合了当前市场风格，其在具备向上弹性的同时，也体现了回撤时较好的稳定性。”

　　“优质的消费基础设施REITs是不动产当中最有可能抵御新增供给影响、保持租金和出租率稳定的标的，也是需求受经济周期影响较小的标的，且有望持续受益于提振内需的利好政策。”中信证券基础设施与现代服务产业首席分析师陈聪表示，“未来，我们继续看好头部核心资产，也建议投资者关注资产规模对相关标的流动性的进一步优化。”

　　大部分持乐观态度的机构认为，回顾2024年，国内消费市场整体承压，彼时消费基础设施已经通过了严苛的压力测试，也就是说，2025年消费REITs或能进一步实现业绩预测，建议把握布局机会。

（文章来源：新华财经）

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