【财经分析】REITs向好大势未改 微澜行情中偏空情绪逐渐释放

　　新华财经上海8月8日电（记者杨溢仁）随着商品市场情绪转弱，以及权益板块的显著回调，市场风险偏好有所降温，在资金避险情绪逐渐酝酿的背景下，REITs表现重新回温。分析人士认为，就中长期来看，REITs作为兼具股债属性的独特产品，在“资产荒”背景下仍具备较好的配置价值。

　　REITs重拾上涨行情

　　公开数据显示，上周中证REITs全收益指数收于1100.90点，周度上涨1.25%，重回1100点，尤其下半周，市场总体呈现出放量上涨状态。

　　本周，中央国债登记结算有限责任公司提供的数据也显示，截至8月7日收盘，已上市71只公募REITs收盘价较前一交易日平均上涨0.08%;平均换手率为0.82%,较前一交易日上升0.07%；平均成交量为204.91万份，较前一交易日增加17.34%；总成交金额为6.37亿元，较前一交易日增加17.29%。

　　中债估值方面，当日中债估值价格平均上涨了0.004元，其中产权类REITs——国泰君安城投宽庭保租房REIT的价格涨幅最大，达0.10元；估值收益率方面，71只公募REITs的中债估值收益率平均下行了0.38BP，其中，华夏南京交通高速公路REIT的下行幅度最大，达15.58BP。

　　记者注意到，上周以来，REITs各板块均有所反弹。举例来看，消费、保租房、环保市政板块受分母端影响整体价格弹性更高，除周内新上市的项目外，在产权类项目中——仓储物流REITs、产业园区REITs、保租房REITs、消费基础设施REITs的平均上涨幅度依次为1.59%、1.52%、3.53%、4.00%；在特许经营权项目中，环保市政REITs、能源类REITs、高速公路REITs的平均上涨幅度为2.25%、2.35%、0.38%。

　　“本轮REITs行情的回调正值投资者风险偏好转换，大类资产进入行情轮动期，基本面定价的权重较小。”一位保险机构投资人告诉记者，“鉴于大部分REITs项目的二季度经营表现依旧稳健，随着‘反内卷’情绪的转弱，以及权益板块的显著回调，市场风险偏好降温（资金避险情绪逐渐酝酿），促使REITs重新受捧并不出人意料。 ”

　　部分板块表现突出

　　从板块的表现情况来看，保租房和消费基础设施依旧最为受捧。来自华西证券研究所的统计数据显示，2025年7月28日至8月1日，消费基础设施、保租房REITs的涨幅靠前，分别达4.58%和3.70%。

　　哪些产品在现阶段更受机构的青睐？“华夏华润商业REIT作为消费基础设施中市值遥遥领先、唯一超过百亿元的‘龙头’，凭借稳定的经营，成了各机构争相关注的重要标的。”前述投资人告诉记者，“按8月1日市值预测，其2025年的分派率在3.4%至3.5%之间，且仍可关注后续扩募资产对分派率的提升。此外，现阶段分派率性价比较高的产品还有易方达华威市场REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT等。”

　　值得一提的是，2025年上半年，全国居民人均可支配收入达21840元，比上年同期名义增长5.3%，扣除价格因素，实际增长5.4%；社会消费品零售总额达24.55万亿元，同比增长5.0%。分季度看，二季度，社会消费品零售总额增长了5.4%，增速比一季度加快0.8个百分点，自2024年三季度以来季度增速持续回升。

　　记者走访多处底层资产后发现，现阶段品质优、体验好的实体业态表现更为突出，仓储会员店的零售额增速多能保持在30%以上，便利店、购物中心的零售额分别增长约7.5%、6.0%，超市零售额增长约5.4%，增速整体有所加快。

　　据券商粗略估算，消费基础设施REITs上半年的加权平均涨跌幅可谓“一枝独秀”——加权平均上涨了33.55%，比排名第二的保租房REITs高出9.36BP。

　　仍可把握介入机会

　　在债市长端利率已现企稳修复迹象，国内基础设施REITs市场获得分母端支撑，叠加后续新发国债、地方债、金融债开始征收增值税的大背景下，业界普遍判断，具备免税优势的公募REITs产品价值将获得进一步提升。

　　可以看到，2025年8月1日晚间，债券征税新规的发布引发市场热议。相关公告显示，自2025年8月8日起，对在该日期之后（含当日）新发行的国债、地方政府债券、金融债券的利息收入，恢复征收增值税。

　　而与之相对，目前我国对基础设施公募REITs的分红收益暂免征收增值税，也就是说，债市税收新规边际利好REITs的配置，尤其是出租率稳定、经常与国债收益比价的保租房REITs。

　　“建议继续关注优质项目回调后的配置机会。”中金公司研究部分析师裴佳敏称，以6月20日至7月31日前的复权收盘价计算，跌幅超过5%的REITs共有14只，跌幅在3%至5%的REITs共有20只。月末修复完成后，REITs市场仍有择券配置空间，建议各机构关注一些策略机会。“首先是聚焦基本面预期及韧性较强的板块（如保租房、消费等）低吸机会；其次是基本面边际企稳且租户结构稳定的项目配置机会（如部分仓储和高速项目）；最后是战略配置与打新的机会。”

　　“各机构在保持乐观看多的同时，也需要保持一份审慎。”对此，一位券商固收部门负责人提醒，“2025年，新上市的REITs产品延续了较高热度，但目前市场已从‘普涨’转向‘分化’。投资者还需从底层资产运营、分红可持续性、估值合理性等多维度综合评估，避免盲目追涨。”

（文章来源：新华财经）

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