城投宽庭品牌战略升级 保租房REITs探索“金融+品质”新范式

　　新华财经上海8月8日电（记者杨溢仁）随着我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，公募REITs常态化扩募已成为盘活存量资产、助力城市更新、促进行业高质量发展的重要引擎。

　　作为市场重要参与者，国泰君安城投宽庭保租房REIT日前发布公告，宣布扩募收购城投宽庭位于上海市闵行区的两大保障性租赁住房项目——浦江社区与九星社区。“要推动租赁住房产业的可持续发展，就必须走勇于创新的金融创领之路。”对此，上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰说。

　　创新驱动 REITs构筑保租房高质量发展新基石

　　基础设施建设项目的完成周期长、资金投入量大、回收期长，大量从事城市基建的企业主要依赖信贷和债券融资，形成了重资产、高杠杆、低周转的特征。为了拓宽重资产企业的权益融资渠道，REITs应运而生，其可通过将基础设施资产转让至公募基金，为早期投资打开退出通道，以降低企业杠杆率。回收的资金以项目资本金的方式投资新项目建设，亦可带动形成良好的投资循环。

　　自四年前，首批公募REITs于沪深证券交易所上市至今，我国REITs总市值已突破2000亿元大关。在REITs的加持下，国有企业、民营企业、专业化住房租赁企业等各类市场主体的投资热情持续上涨。

　　今年中央城市工作会议明确提出要“高质量开展城市更新”，保障性租赁住房作为“租购并举”住房制度的重要组成部分，REITs更是被赋予盘活存量资产、服务民生安居的重任。

　　在今日召开的“宽庭六载·资绘新章丨上海城投保租房REITs主题会议暨城投宽庭品牌战略升级发布会”上，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，保租房的功能定位增强了城市对人口和经济社会发展的综合承载力，在促进城乡融合发展、优化现代化城市体系等方面发挥着重要作用。

　　朱元伟强调，保租房因其小户型、低租金、面向新市民和青年人的特点，将成为补齐租赁市场短板、提升租赁住房品质的核心举措。“同时，各地政府将保租房建设与人才引进政策相结合，有助于营造‘引得进、留得住’的良好人才发展环境。可以说，保租房的建设与发展，是提升城市竞争力的有力保障。”

　　据记者了解，作为城市基础设施建设和运营管理的主力军，上海城投自2019年发布“城投宽庭”租赁住宅品牌以来，始终聚焦新市民、青年人住房需求，引领新时代租赁生活新范式。

　　据悉，上海城投用了将近一年时间探索实践，为保租房业务的可持续发展走通了一条“投融建管退”的循环路径——去年1月成功发起了当时市场规模最大、长三角首单保租房REITs，募集规模达30.5亿元，上市后增幅超30%。

　　“目前，城投宽庭已布局了上海市9大区域的19个项目，管理房源超27000套，累计服务近50000人次。”上海城投置业经营管理有限公司常务副总经理吴弢介绍，“在效益表现上，城投宽庭2024年租金收入规模突破5亿元，较2021年实现了近10倍的爆发式增长。此外，截至今年上半年，城投宽庭保租房REIT已累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值达42.72亿元。”

　　扩募启动着力实现从“单项目收益”到“资本生态收益”跃升

　　值得关注的是，城投控股董事会已于8月5日发布启动扩募公告，扩募涉及的基础设施项目包括城投宽庭·浦江社区及城投宽庭·九星社区在内的两个保障性租赁住房项目。此次扩募启动将是城投宽庭REIT在权益资金融资通道上的重大突破和延续。

　　“扩募是城投宽庭REIT在市场上持续发展的重要动力。”上海城投控股股份有限公司副总裁、财务总监吴春表示，“扩募资产装入REIT后，也将接受更多投资人的审视，从而倒逼运行管理团队提质增效，反哺品牌运营。”

　　上海国盛资本管理有限公司副总经理、上海国存基金负责人钟宇则从投资人视角补充协同逻辑：“作为耐心资本，我们在公募REITs低谷时期入场，正是基于对底层资产韧性及城投运营能力的双重信心。”

　　上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁助理、首席投资官徐刚也认为，REITs的扩募是REITs平台取得内生增长的重要抓手。“投资人通过扩募稀释风险，可同时展现产业协同效应并享受长期增值潜力。”徐刚说。

　　展望未来，上海城投的相关负责人表示，将持续以REITs平台为引擎，打造多层次REIT架构：打通Pre-REITs培育、私募REITs孵化、公募REITs退出的全周期通道，构建“收购-改造-运营-REITs退出”链条闭环，从而最终实现从“单项目收益”到“资本生态收益”的跃升，也为租赁业务发展和品牌战略升级注入澎湃金融动能。

　　从保障到品质品牌升级定义租赁住房新范式

　　《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，国内四大一线城市中，租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。在全国40个重点城市的住房租赁市场中，35岁以上的租户占比达35%以上。随着主流置业人群回归租房市场，居住品质已成为核心诉求。

　　此外，作为我国住房租赁领域的首部行政法规，《住房租赁条例》将于9月15日起正式实施，这标志着我国住房租赁市场将迈入有法可依的规范化发展新阶段，也将加速租房市场从“粗放生长”向“品质发展”跨越。

　　基于此，城投宽庭在品牌创立的六周年之际，发布了全新的品牌升级战略，以金融赋能、场景破界、生态共荣为“三原色”，以期通过市场化、生态化、规模化的战略思维推动宽庭完成从1到N的裂变，并将“品质租赁住房创领者”的产品硬实力与“新质生活连接者”的生态软价值深度融合。

　　作为城投宽庭品牌战略升级的一环，上海城投在会上也发布了全新高端服务式公寓产品线——宽岚。

　　上海城投置业经营管理有限公司副总经理孙娴介绍：“基于城投奢宅的引领性经验，以及城投宽庭坚实的根基，宽岚不仅是品牌延伸，也是对‘理想人居’的又一次深刻诠释。”

　　张辰指出，走精于研发的“好房子”创领之路，才能建设出满足人民美好生活需求的租住空间。在面向年轻白领的白领公寓、面向城市建设者的建设者之家和面向高端精英人才的服务式公寓三轮驱动下，上海城投将持续推动从“住有所居”向“住有优居”的跃升，为上海建设“卓越全球城市”提供坚实安居保障。

　　眼下，上海城投正以各项创新实践积极回应“住有优居”的时代命题，通过REITs资本通道激活存量资产，以高端产品线提升供给质量、借跨界生态重塑租住体验等方式，为保租房市场高质量发展注入强大动能。

（文章来源：新华财经）

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