【财经分析】公募REITs表现结构性分化 产业园区板块阶段承压

　　新华财经上海8月19日电 今年以来，国内基础设施REITs市场（以下简称“C-REITs”）表现可圈可点。然而，记者观察发现，较之于消费、保租房等强势板块，以产业园区为代表的部分板块表现则不甚理想。

　　部分项目运营承压

　　根据券商测算，截至2025年6月30日，C-REITs市场自上市以来板块平均涨幅达30.53%。其中，租赁住房类和消费类受到政策端影响，溢价率超50%。与之相对，产业园区板块的市场表现却总体较弱，环比仅微涨0.41%。

　　记者观察发现，上周产业园板块跌幅同样居前（下跌-0.64%）。在已上市的19只产业园REITs中，仅有5只上涨。下跌幅度明显的产品包括中金湖北科投光谷REIT（-3.65%）、国泰君安东久新经济REIT（-2.04%）、华泰南京建邺REIT（-1.86%）、广发成都高投产业园REIT（-1.75%）、华夏合肥高新REIT（-1.68%）、华夏和达高科REIT（-1.48%）、及国泰君安临港创新产业园REIT（-1.29%）等。

　　再就已经公布第二季度报告的基础设施公募REITs来看，有部分项目的核心运营指标显著下滑引发市场关注。

　　以聚焦武汉光谷核心产业园区的公募REITs——中金湖北科投光谷REIT为例，该项目正面临区域竞争白热化带来的严峻挑战。

　　公开数据显示，截至2025年6月30日，中金湖北科投光谷REIT的整体出租率仅为72.66%，较去年同期大跌17.28个百分点。其中，光谷软件园的出租率为70.95%（同比下降15.83%），“互联网+”项目的出租率为81.58%（同比回落11.74%）。

　　不仅如此，中金湖北科投光谷REIT的租金水平亦呈现出持续走低的态势，项目平均租金降至59.90元／平方米／月，同比下降3.73%。两大子项目租金同步下滑——光谷软件园为61.99元／平方米／月（同比回落3.95%），“互联网+”项目为50.42元／平方米／月（同比下滑1.06%）。

　　无独有偶，建信中关村REIT的二季度表现同样不甚理想，报告期内（2025年4月1日至2025年6月30日），基金实现收入29617155.62元，净利润为-4974871.48元。

　　据记者了解，报告期内建信中关村REIT的基础设施项目依旧面临挑战，特别是随着中关村软件园内空置面积的增加，各项目间竞争加剧，价格战激烈，导致平均月末租金同比下降14.74%，出租率同比下降5.35%。在上述因素的共同作用下，报告期内基础设施项目营业收入同比下降了17.81%，可供分配金额同比下降了33.01%。

　　供需失衡情况突出

　　来自中金公司的研究观点认为，往前看，产业园板块的供需端压力犹存。

　　2025年全年，产业园资产经营仍充满挑战。一方面，是因为新增供给冲击尚存。另一方面，现阶段各企业的租赁需求尚未明显回升。需指出，产业园租户承租意愿和能力受到我国经济增速、市场需求、国际贸易等多重因素影响，而上述宏观因素目前存在诸多不确定性。若宏观经济环境发生较大变化，那么必然会对园区租赁需求带来不利影响，进而影响产业园区资产收益及行业未来发展趋势。

　　再者，来自行业竞争加剧的影响也不容忽视。随着产业转型升级，企业对选址要求开始变得更加多样化，除关注基础设施成本端外，还关注产业链协同、政策支持、资源导入等多个因素，整体行业竞争压力进一步加剧。就中观维度考虑，若部分区域产业园供给超预期，或区域内产业发展发生重大变化，这都会在一定程度上致使区域内供需失衡，构成负面影响。

　　综合来看，“尽管公募REITs在制度设计上强调资产权属清晰、运营稳定与收益可预期，但近年来，多个产品的运行情况表明，底层资产一旦出现运营波动、租金下滑或租户流失，将迅速传导至基金层面，引发收益预期下修甚至二级市场价格剧烈波动，严重时还会引发投资者信心危机，导致集中抛售和估值失控。”前述投资人直言，“就现阶段来看，除部分一线城市产业园项目以及部分工业厂房类项目有望维持相对经营韧性外，对于C-REITs产业园板块，建议保持审慎。”

　　中期表现有望改善

　　当然，拉长时间维度来看，伴随产业园供给逐步走向平衡，叠加产业经济的结构性复苏，产业园的周期性表现有望得到改善。

　　以上海市场为例，根据券商机构预测，2024年全上海的产业园区新增供应约达330万平方米，形成历史高峰，而后续两年产业园区的新增供应预计为250万平方米及190万平方米。

　　“供应高峰之后，随着国内经济周期的重启，产业园区的租金有望企稳并重新迈入上行通道。”张江高科党委委员、副总经理赵海生此前接受新华财经记者专访时说。

　　记者观察发现，目前国内产业园区行业正在从粗放式的高速开发“增量时代”迈入精细化的高质管理“存量时代”。身处存量时代，产业园区已从过去为区域产业发展提供集中的空间载体，汇聚人力资源，发展到了如今参与区域产业孵化、产业研究与产业投资等领域的工作中。

　　针对行业未来如何“破局”的疑问，赵海生以张江高科举例：“目前，我们正在从传统的产业园区开发企业向科技产业投资控股集团转型发展。产业园区行业未来的发展潜力来源于更加精细化的园区管理与服务，更重要的还是深入到产业中去，积极地构建产业生态。”

　　无疑，区域产业发展将推动产业园区升级，并吸引更多的上下游企业形成集聚效应，提高园区的活力与韧性。

　　业内专家建议，对于各地的产业园区来说，未来应积极参与地方政府主导的招商引资计划，与政府联合打造区域品牌，通过政策导入和产业推广提升园区吸引力。

（文章来源：新华财经）

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