沪市债券新语 | 金融赋能城市更新 保租房REITs扩募助力存量资产盘活

　　新华财经上海8月22日电（记者杨溢仁）近日，国泰君安城投宽庭保租房REIT拟扩募并新购入基础设施的消息引发业界关注。

　　自保租房REITs上市以来，各底层资产的出租率几乎未低于过90%，体现出了行业的优越性。业内人士认为，随着更多扩募资产装入上市REITs，其必将接受更多投资人的审视，倒逼各项目运营管理团队提质增效，反哺基础设施资产运营。

　　原始权益人亟待“解渴”

　　据记者了解，国泰君安城投宽庭保租房REIT拟申请扩募并新购入的基础设施项目，包括城投宽庭浦江社区和九星社区，两处基础设施均位于上海市闵行区，区域内租赁需求旺盛、交通便利、配套设施完善，截至目前总体均运营情况良好，现金流稳定。

　　“本次拟购入的两处项目均为保障性租赁住房资产，新老资产间的管理协同效应明显，基金管理人的管理实施效率将随着扩募得到提升。”国泰君安城投宽庭保租房REIT的相关负责人指出，“基金规模的增加及新投资者的引入，也有助于进一步提升基金二级市场的流动性，预计可形成良好的扩募试点示范效应。”

　　值得一提的是，对于本次扩募，原始权益人有着更深层次的理解。

　　“要推动租赁住房产业可持续发展，必须走勇于‘金融+’创新之路。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰表示，“为了加快上海的租赁住房供应，必须同步解决重资产投入和资金效率的问题。我们希望为保租房业务的可持续发展走通一条‘投融建管退’的循环路径。”

　　2024年初，上海城投成功发起了当时市场规模最大、长三角首单保租房REITs，募集规模30.5亿元，上市后增幅超过30%，营收和净利润位居同类产品榜首。

　　“2025年初，借由REITs所募集的资金，我们又与国盛集团共同完成了漕宝路R4地块（现为城投宽庭徐汇社区）的联合收购，打造了上海市属国企首单保租房的收购案例，项目快速完成改造后，5月正式开业，至今短短2个多月，1000多套已开房源的出租率快速爬坡到接近70%，为存量资产盘活打造了标杆示范。”张辰说。

图为：城投宽庭徐汇社区全景（受访者供图）

　　“目前，城投宽庭已布局上海9大区域19个项目，管理房源超27000套，累计服务近50000人次。”上海城投置业经营管理有限公司常务副总经理吴弢介绍，“在效益表现上，城投宽庭2024年租金收入规模突破5亿元，较2021年增长近10倍。截至2025年上半年，城投宽庭保租房REIT已累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值达42.72亿元。”

　　供给增多加剧市场竞争

　　不过，记者关注到，2025年上半年，国内主要城市的租金水平继续承压，虽然6、7月份，随着毕业季的到来，租赁需求有所提升，租金环比增幅近于转正，但50城租金指数同比依旧下跌，且跌幅略有扩大。

　　与此同时，保租房的供给却在持续增多。尤以上海为例，上半年全市共建设筹措保障性租赁住房4.2万套（间），完成全年7万套（间）目标的60.4%；新增供应3.7万套（间），达成全年6万套（间）目标的61.7%；同时筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位1.9万张。

　　公开数据显示，2025年上半年，全国22个重点城市的集中式长租公寓市场供应延续高增长，共计约288个新项目入市，新增房源数量约为11.73万套（间），相较2024年上半年同比增长2.97%。其中，保租房供应10.45万套（间），占比约89%，同比上涨14.11%；市场化项目供应12773套／间，占比11%，同比下滑42.75%。

　　如何应对竞争压力的持续加码？怎样才能在竞品环伺的市场中脱颖而出？

　　“尤以本次的扩募资产为例，其中，城投宽庭九星社区于2024年6月正式投入运营，但爬坡速度非常快，仅用4个月的时间，出租率就达到了95%左右的水平；浦江社区的规模更大，目前出租率也达到了91%左右的水平。”上海城投控股投资有限公司副总经理张毅坦言，“精益运营实为关键。整个2025年上半年，两处底层资产的运营情况是越来越稳定的，也是向上走的。”

图为：城投宽庭九星社区全景（受访者供图）

　　“我们始终着力于提高自身的运营能力，随着越来越多的年轻人选择租赁住房，如何为租户提供更多的生活便利、缩短服务响应时间、组织更多有趣的社区活动、不断提升租户的生活品质……这些都是未来的工作方向。”吴弢表示，“具体到操作层面，我们会根据市场的需求，对一些户型进行软装的更新提升；不断提升社区内的商业配套，尽可能为租户提供便利，等等。”

　　“值得一提的是，与本次扩募资产2公里范围内的竞品相比较，我们社区除了硬件品质更高以外，服务品质同样有较强保障。”吴弢表示，“当前，有部分租赁住房品牌会通过降低配置来实现‘以价换量’，但城投宽庭恰恰相反，未来我们仍将不遗余力地做好租后体验调查，完善细节和现有不足，让人才和城市真正实现双向奔赴。”

　　聚焦存量资产盘活

　　目前，上海城投控股已构建起“功能驱动-能力提升-价值创造”的发展模式，把保租房建设运营作为承担战略使命与打造新增长曲线的重要契合点，通过发行REITs，不仅为项目投入拓宽了资金来源，还为投资者提供了长期稳定收益。

图为：城投宽庭浦江社区全景（受访者供图）

　　展望后续，“借鉴今年5月投入运营的城投宽庭徐汇社区——通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购的典型范例，我们在不断提升运营能力的同时，将持续聚焦存量资产的盘活，通过改造、运营，将其品质提升到租户满意的水平。”张毅告诉记者，“实践证明，创新金融工具服务实体、盘活存量大有可为。未来，城投控股会以‘重资产’和‘轻资产运营’相结合的方式，来扩大投资及运营规模。”

（文章来源：新华财经）

(原标题：沪市债券新语 | 金融赋能城市更新 保租房REITs扩募助力存量资产盘活)

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