【财经分析】两单REITs限售解禁影响几何？机构提醒切忌盲目追涨杀跌

　　新华财经上海8月26日电（记者杨溢仁）下周，两只保障房REITs——红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT将于同日解除限售的消息引发业界关注。

　　据悉，此次解禁后，两只REITs的可流通份额比例将大幅提升至80%，这意味着市场供应量将显著增加。

　　分析人士认为，尽管解禁压力的来袭或对产品的二级市场表现构成扰动，但考虑到两只REITs的底层资产运营十分稳健，则即便市场短期震荡，投资者也不必过于紧张，得益于政策利好的“呵护”，保租房REITs的表现依旧可期。

　　二级市场价格料有所波动

　　据记者了解，中金厦门安居REIT部分战略配售份额将于2025年9月1日解除限售，本次场内解除限售份额合计7800万份；战略配售份额解禁后，该基金的可流通份额合计将达到4亿份，占全部基金份额的80%。

　　红土创新深圳安居REIT解除限售的份额均为原始权益人战略配售锁定份额，共计15500万份，占本基金全部份额的31%；战略配售份额解禁后，该基金的可流通份额合计为4亿份，同样占基金全部基金份额的80%。

　　“战略配售份额解禁后，相关REITs产品的二级市场价格或产生波动。”一位保险机构投资人告诉记者，“二级市场交易价格的上涨或下跌，会导致投资者买入成本的上涨或下降，最终导致投资者实际的净现金流分派率降低或提高。 ”

　　举例来看，以中金厦门安居REIT为例，如投资人在基金首次发行时以2.600元／份买入，那么2025年度的年化净现金流分派率预测值为4.60%；若投资人在2025年8月21日以当天收盘价4.218元／份买入，则年化净现金流分派率的预测值就降至了2.84%。

　　显然，对于在较高价位买入的投资者来说，其最终获得的实际分派率会大幅降低。这也意味着，在产品解禁后，若市场供应增加导致价格下跌，反而可能提升新买入投资者的分派率。

　　投资布局仍需理性应对

　　“当然，无论二级市场会否因为大规模解禁出现震荡，都无碍我们长期布局保租房REITs市场的决心。”前述投资人直言，“一方面，保租房REITs具有稳定的现金流特征和抗周期属性，适合作为长期资产配置的一部分。另一方面，纵观已经披露的半年数据，前述两只REITs的底层资产运营表现十分稳健。”

　　具体来看，截至2025年6月30日，红土创新深圳安居REIT持有的四个保障性租赁住房项目（安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆）整体出租率达到了97.17%，租金收缴率高达99.53%。其中，凤凰公馆项目出租率更是达到了99.68%。

　　中金厦门安居REIT方面，其持有的两个保障性租赁住房项目（园博公寓和珩琦公寓）表现同样亮眼，整体出租率达到99.30%，租金收缴率保持100%。这些数据均表明，基础设施项目本身经营状况良好，现金流稳定。

　　《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，四大一线城市中，租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。在全国40个重点城市的租赁市场中，35岁以上的租户占比达35%以上。随着主流置业人群回归租房市场，该板块的中长期发展价值不言而喻。

　　多位业内专家表示，投资者应理性看待市场的短期波动，切忌盲目追涨杀跌——份额解禁可能带来短期价格波动，但各机构不应完全改变投资决策。基础设施REITs的价值核心在于底层资产的长期现金流产生能力，而非短期交易价格波动。

　　“此外，投资者也可根据当前价格计算REITs产品的实际分派率，并与其他投资品种进行比较，判断投资价值。”一位券商固收部门负责人告诉记者，保租房REITs是服务国家‘租购并举’住房战略的重要工具，本次战略配售份额解禁是REITs产品正常生命周期的组成部分，意味着市场进一步成熟和流动性提升。对于投资者来说，布局的关键还是要基于理性判断和个人风险承受能力，做出适合自身的投资决策，不被短期市场波动所左右，把握REITs作为长期投资工具的价值。

　　值得一提的是，目前已经推出的保租房REITs产品都属于“优等生”，项目多处于租房需求旺盛的一、二线城市，投资风险有限。

　　不过，在政策的鼓励下，未来保租房REITs的扩容为大势所趋，伴随更多底层资产的入市，后续投资风险辨别难度的加大无可避免。

　　建议探索竞合发展模式

　　展望后续，在政策鼎力支持，原始权益人纷纷“摩拳擦掌”，准备跑步入场的大背景下，怎样才能事先避免可能因无序扩张造成的供需失衡问题？

　　对此，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟提出了三方面的建议。

　　首先，是构建区域内的竞合生态——区域整合、资源协同是保障性租赁住房行业发展的新路径和新方向。

　　“个人建议，可在区域内整合培育龙头，提质增效反内卷。”朱元伟指出，“各地可以通过城市内部不同区域间的资源统筹，优化城市空间布局，提升城市运行效率。毕竟，保租房的区域整合发展和资源协同，不仅是优化资源配置、提升供给效率的需要，也是促进区域协调发展、让年轻人才实现‘职住平衡’的关键举措。通过有效的区域整合，可以打破行政区划壁垒，在更大范围内统筹保障性租赁住房的规划、建设、管理和运营，从而更好地满足人口流动和产业发展的需求。”

　　其次，是提升投融资效率，助力保租房市场统一高效发展。保租房项目具有投建成本高、持有周期长的特性，而以公募REITs为退出目标时，资产规模又需达到8亿元，这意味着规模较小的保租房项目在建设、运营和投融资方面可能面临较大的困难。

　　据悉，目前的保租房公募REITs底层资产内，都包含了超过一处的租赁住房资产，未来，可以探索区域性的REITs产品，将区域内多个符合条件的保障性租赁住房项目打包发行。无疑，区域整合发展是行业的必经之路，将有效地提升筹资主体的融资效率。

　　最后，是于区域统筹的角度，提升专业化运营水平，以规模效应降低运营成本。

　　“通过区域性的资源整合和统一管理，可以实现规模效应，降低运营成本，提升服务质量。例如，可以组建区域性的保障性租赁住房运营管理平台，统一品牌、统一标准、统一服务，提高管理效率和专业化水平。”朱元伟表示，“同时，区域整合也有利于信息的共享和政策的协同，避免重复建设和资源浪费。例如，在REITs发行方面，可以增强资产的吸引力和市场影响力。”

（文章来源：新华财经）

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