沪市债券新语 | 多措并举保障资产运营基本盘相对稳定 产业园区REITs积极分红彰显长期配置价值

　　新华财经上海9月13日电（记者杨溢仁）近期，包括华安张江产业园REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、中金湖北科投光谷REIT、博时津开产园REIT在内的12只沪市产业园区REITs发布了2025年中期报告，并于9月陆续在上证路演中心召开了2025年中期业绩说明会。

　　可以看到，各产业园区正积极应对当前市场挑战，加强招商力度，力求保障基础设施资产运营基本盘相对稳定。

　　为市场复苏蓄积能量

　　产业园区REITs的底层资产包含了研发办公中心、科创园区、高新技术产业园等，园区通过聚集企业产生规模协同效应，培育发展战略性新兴产业（如人工智能、生物医药、新能源）并推动区域产业结构演变，对于区域经济发展发挥着重要作用。

　　尽管目前产业园区确实面临着宏观经济的挑战与市场供需变化的压力，但这不会改变其逆风前行的责任底色。

　　记者观察发现，各上市产业园区REITs正持续夯实底层资产的经营情况，多措并举，通过提升出租率、优化租金水平、精细控制运营成本、提供增值服务等方式保障资产运营基本盘相对稳定，为市场复苏蓄积能量。

　　举例来看，截至2025年6月30日，华安张江产业园REIT的整体出租率提升至93.03%，同比上升13.62%；东吴苏园产业REIT运营稳健，截至2025年6月末，整体租金收缴率为95.95%，报告期内租金日单价整体为1.74元／平方米，均保持同期水平；建信中关村REIT运营基本面持续改善，出租率实现连续两个季度稳步攀升，从2024年年末的72.09%提升至2025年中期的74.58%；国泰君安临港创新产业园REIT的上半年期末出租率达97.80%，期末收缴率达92.78%，均稳定在较高水平。

　　再比如，国泰君安东久新经济REIT的整体期末出租率达95.47%，租金收缴率为99.77%；中金湖北科投光谷REIT通过延长项目剩余租期水平，争取长期经营现金流的稳定，期末项目整体剩余租期为1076天，较上年同期增长约57%；博时津开产园REIT整体出租率为87.54%，“稳定的底层资产+专业运管能力+区域政府的大力支持”驱动二级市场表现稳步提升，截至2025年6月30日，上市以来二级累计涨幅为53.29%；中金联东科创REIT坚持市场化运营，期末平均出租率为95.98%，租金收缴率为99.22%；招商科创REIT剩余租期稳步提升，租金收缴率达98.76%，维持在较高水平；华夏金隅智造工场REIT的“硬科技”特征显著，金隅智造工场产权一期项目内的科技推广和应用服务业企业的租赁面积占比高达75.96%，优质的产业集聚效应奠定了资产项目的竞争优势。

　　积极分红回馈投资者

　　据记者了解，沪市产业园区REITs严格遵循法规要求，会将90%以上合并后基金年度可供分配金额回馈给投资者。同时，沪市产业园区REITs已逐渐形成了常态化分红机制，能及时、持续地为投资者创造现金流回报。

　　公开数据显示，截至2025年6月30日，中金湖北科投光谷REIT上半年实现可供分配金额2999.47万元，按报告期末市值计算的年化分派率为4.45%；博时津开产园REIT上半年实现收入6418.57万元，可供分配金额3888.27万元，完成率为招募说明书同口径预期可供分配金额的120.82%；中金联东科创REIT报告期内实现可供分配金额约4035.20万元，2025年已完成两次分红，分红比例接近收益分配基准日可供分配金额的100.00%；华泰南京建邺REIT上半年的可供分配收益金额为2590.91万元，产品上市后已完成两次分红，分红比例分别为99.54%、99.89%；中金重庆两江REIT上半年实现可供分配金额约2732.55万元，预期可供分配折算金额达成率为100.84%；招商科创REIT上半年实现可供分配金额2234.5万元，已完成自2024年12月31日上市以来的首次分红；华夏金隅智造工场REIT报告期内实现可供分配金额约3445万元，可比完成率约为100.09%，对应基金募集规模的简单年化分派率为6.96%，整体表现符合上市预期。

　　显然，各上市项目用实际数据说明，REITs依旧是兼具分红收益与资本增值潜力的优质配置标的。

　　据券商测算，2025年产业园REITs的平均现金分派率达4.2%，部分优质项目可达5.5%以上。

　　多位受访的基金管理人向记者表示，未来将协同运营管理机构不断加强基金运营管理水平，通过灵活调整租赁政策，维护持有人利益。同时，基金管理人和运营管理机构也将充分发挥自身优势，力争以稳健的投资收益更积极地回馈投资者。

　　金融支持实体经济价值发现

　　不可讳言，就2025年上半年产业园REITs的经营数据分析，该板块依旧面临着多方面的经营压力。

　　好在，面对挑战，各产业园区运管机构均选择迎难而上，积极施为——从精准招商、生态化运营、智慧化物业、资源协同和差异化发展等方面寻求突破。

　　上交所方面也正持续致力推进上市REITs治理与激励约束、扩募、信息披露、投资者关系等关键机制建设。

　　据悉，沪市产业园区REITs积极参与机制建设，已形成了原始权益人深度参与、激励机制充分调动运营管理机构积极性、“首发+扩募”打造REITs产品新常态的良性业态。

　　在业内人士看来，沪市产业园区REITs致力于为投资者——尤其是中小投资者提供稳定且可观的现金流收入，充分践行了普惠金融的内涵。不仅如此，沪市产业园区REITs关键机制建设的持续完善，有助于促进园区运营管理水平及运营管理思路的转变，最终实现金融支持实体经济价值发现的目标。

（文章来源：新华财经）

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