参与中国消费市场“新范式” 首单外资消费REIT认购火爆

　　近日，作为市场首单外资消费REIT，华夏凯德商业REIT发行认购火爆。公众投资者有效认购倍数高达535.2倍，有效认购申请实际确认比例为0.19%，这意味着，每10000份认购仅能“中签”19份，反映出投资者对这类产品的高度热情。

　　2024年以来，消费基础设施REITs快速扩容，已上市产品数量达到10只，成为公募REITs市场第三大资产类别。同时，还有多只消费基础设施REITs等待发行或上市，为市场扩容储备了充足“弹药”。

　　外资入局消费REITs

　　9月12日，华夏凯德商业REIT发售结果公布。华夏凯德商业REIT首发资产包括广州云尚和长沙雨花亭两个项目，是已有消费REITs中唯一涵盖一线城市和二线城市优质购物中心的资产组合。公告显示，华夏凯德商业REIT公众投资者的有效认购基金份额数量为256.2亿份，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.19%，公众发售部分比例配售前认购资金约为1465亿元。网下投资者的有效认购基金份额数量为282.1亿份，网下投资者有效认购申请确认比例为0.40%，网下发售部分比例配售前的认购资金约为1613亿元。基金初始战略配售份额数量为24044万份，认购规模为13.7亿元。整体来看，华夏凯德商业REIT比例配售前的总认购资金达3091.7亿元，是其拟募集规模的135.2倍。

　　值得关注的是，这是国内首单外资消费REIT。项目发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商。据了解，凯德投资持续关注中国公募REITs市场，是最早进入中国的外资不动产基金管理人之一，已设立19只美元基金产品。2021年来一共募集了7只人民币私募产品，累计超过540亿元。

　　华夏基金表示，华夏凯德商业REIT的成功发行具有重要意义，它不仅标志着中国公募REITs市场国际化与多元化进程取得重大突破，还通过引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，为国内消费市场注入专业理念和长期资本。同时，该项目打造了可复制、可扩展的优质商业资产证券化范例，为市场提供了重要参考，并成功构建了全球资本参与中国消费市场的新范式，为外资深度参与中国资本市场开辟了新路径。

　　9月以来“多点开花”

　　消费基础设施REITs市场热度持续攀升。除华夏凯德商业REIT外，9月以来，多只消费基础设施REITs迎来新动态。9月12日，中金唯品会奥莱REIT上市，底层资产为位于宁波市的杉井奥特莱斯项目，项目共分为三期，总建筑面积约10.43万平方米，为室外开放街区和室内馆相结合的建筑形态。自2011年一期开业以来，项目已稳定运营超13年，是唯品会首个奥特莱斯项目，也是唯品会体系内优质奥特莱斯资产的代表。据此前公告数据，中金唯品会奥莱REIT首发募集资金合计34.80亿元。基金发起人为唯品会，管理人为中金基金，计划管理人及财务顾问为中金公司。

　　据深交所网站披露，今年7月，中航天虹消费REIT申报并获得受理，9月3日，中航天虹消费REIT状态更新为“已问询”。该项目基金管理人为中航基金，原始权益人为天虹股份，资产支持专项计划管理人为中航证券。本次申报的底层资产为苏州相城天虹购物中心，该购物中心于2017年12月开业，是天虹股份在华东的首个自有物业商业项目。

　　此外，上周，华夏中海商业资产REIT首发项目状态更新至“已问询”。

　　消费REITs扩容提速

　　自2024年首只消费基础设施REIT上市以来，多只相关产品陆续发行上市，这一赛道快速扩容。目前已上市的产品包括华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费基础设施REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、华夏大悦城商业REIT、易方达华威农贸市场REIT、中金中国绿发商业资产REIT、中金唯品会奥莱REIT。此外，还有部分消费基础设施REITs等待上市，包括中航天虹消费REIT、华夏凯德商业REIT、华夏中海商业资产REIT等。

　　从整个公募REITs市场的格局来看，据Wind数据，截至9月12日，已上市的公募REITs产品数量合计达到70余只。从底层资产类型的REITs发行规模来看，交通基础设施REITs发行规模最大，其次是园区基础设施REITs。从产品数量来看，园区基础设施REITs最多，达到19只；其次是交通基础设施REITs，共13只；消费基础设施REITs、仓储物流REITs均为10只；能源基础设施REITs、保障性租赁住房REITs数量均为8只。此外，还有部分生态环保、市政设施、水利设施、新型基础设施REITs。

　　消费基础设施REITs之所以获得投资者青睐，与其独特的底层资产特征密不可分。华夏基金表示，消费基础设施REITs与产业园、保租房、物流等其他业态REITs相比，在业务模式和收入来源方面存在较大差异。消费项目兼具“To B”和“To C”的双重特性，既面向品牌租户也面向消费者，租户决定了购物中心能提供什么产品，消费者决定了商场的销售额及客流。消费基础设施是更重运营的资产，要求运管机构有非常强的招商租赁、市场推广、物业管理、资产改造和数字化经营管理能力。此外，消费基础设施REITs收入呈多样化，消费基础设施项目包括了租金收入、物业管理费收入、推广收入、停车场收入等多种收益来源，具备较强的抗风险能力。

（文章来源：中国证券报）

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