【财经分析】政策利好促发行热度高涨 短期板块分化无碍REITs市场中期向好

　　新华财经上海9月17日电（记者杨溢仁）2025年上半年，中国公募REITs市场迎来里程碑式发展，总市值突破2000亿元，较2024年底增长超过20%。

　　分析人士认为，在政策红利持续释出的大背景下，未来公募REITs市场将呈现“扩容+分化”特征，建议各投资机构持续关注内需稳健的赛道（如保租房、消费）及部分板块的估值修复机会。

　　REITs市场扩容再提速

　　近期，国家发展改革委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)常态化申报推荐工作的通知》，提出要持续推动市场扩围扩容、积极支持通过扩募方式新购入项目和切实加强组织保障。

　　可以看到，在政策红利持续释放的大背景下，今年以来公募REITs的发行不断提速，截至2025年9月17日，全市场上市的公募REITs已增加至74只。

　　不仅如此，根据券商测算，伴随REITs市场贝塔走强、赚钱效应回暖，一级网下认购情绪同步提升，结合一级市场的定价来看，REITs认购价格高于询价区间下限的平均幅度已由2024年平均的3.41%提升至11.1%（2021年、2022年、2023年这一数值分别为7.47%、6.34%、2.67%），同时网下获配率多数在2%以下，体现出了市场对于参与一级新发机会的积极性。

　　值得一提的是，2024年中证REITs全收益指数上涨了12.31%，显著跑赢中证全债指数（9%），部分项目区间涨幅超40%。另外，在低利率环境下，公募REITs 4%至6%的现金分派率（产权类）和6%至15%的分派率（经营权类）对稳健资金的吸引力也在不断提升。

　　业内人士指出，高分红与明确的权益属性，叠加政策支持，多因素共振之下，市场扩容为大势所趋。

　　据记者粗略统计，截至2025年9月12日，年内剩余潜在的REITs发行项目在6至7单左右。

　　具体来看，当前已发售待上市的项目有1单（2025年9月10日华夏凯德商业资产募集结束）；交易所已反馈的项目有9单（包括华夏安博仓储物流项目、华夏中海商业资产项目、中航天虹消费项目、中信建投沈阳国际软件园项目、华夏中核清洁能源项目、创金合信电子城产业园项目、建信建融家园租赁住房项目、华夏万纬仓储物流项目、建信金风新能源项目；交易所已受理项目有1单（华夏湖北交投楚天高速项目）；交易所已申报项目1单（山证晋中公投瑞阳供热项目）。

　　中信建投证券判断，通过未来3年的常态化发行，待我国公募REITs的市值达到4000至5000亿量级，上市只数达到100只以上后，市场方会逐步走向供需平衡。

　　板块间分化持续

　　当然，随着市场的持续扩容，各板块和产品表现的分化亦无可避免。

　　纵览披露了2025年二季报的上市REITs产品，仅有31只产品披露了达成率，三大核心指标（收入、EBITDA、可供分配金额）的平均达成率分别为94.1%、101.5%、91.5%，同比增速均呈现下滑态势，幅度依次为-3.5%、-4.7%、-7.0%。分板块来看，消费、保租房等业态总体运营稳健，而仓储、产业园区、交通、能源等业态的内部分化特征愈发明显。

　　举例而言，产业园区REITs的整体业绩及经营情况有所分化，其中，厂房类REITs延续了稳健运营的态势，而研发办公类REITs则持续承压，多数面临“以价换量”和“量价齐跌”的情况，尤其三线园区面临激烈竞争，出租率与租金双降，收入端承压明显；仓储物流REITs中，采取“以价换量”策略的项目亦不在少数；交通板块REITs整体承压，部分项目受路网改扩建、假期与天气影响较大；市政REITs板块内，垃圾处理项目业绩承压，水务、水利类项目运营稳健；能源REITs板块内的各项目业绩亦持续分化，波动主要源于区域风光水资源变化与电价波动。

　　“不过，REITs市场的分化，既是挑战，也是机会。”一位券商自营部门的投资人在接受记者采访时坦言，“在这个机构主导、板块分化的市场中，只有精准把握基本面变化、资金动向和政策导向的投资者，才能在下半场的震荡中抓住确定性机会。”

　　布局应有的放矢

　　展望四季度，业内专家建议，各机构可关注以下关键因素变化带来的配置机会。

　　一是估值消化。当前部分板块估值仍偏高，需等待进一步调整至合理区间。二是信号明确——包括经济复苏态势、利率走势、扩募进展等。于配置型资金，可逐步布局估值合理、基本面稳健的个券，采取“越跌越买”策略；而交易型资金则建议等待更好时机再行介入。

　　“短期波动不会改变市场中期的向好趋势，各机构仍可密切关注产品回调后的配置机会。”中信建投证券地产经营服务及REITs行业首席分析师黄啸天表示，“中期内，REITs作为红利配置资产的核心逻辑不会改变，二级市场也有望在调整后迎来更好的配置机会，针对后市布局，建议各机构聚焦两条主线——推荐优先布局优质内需赛道，包括政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营的赛道；其次，推荐关注景气度修复下的相对估值洼地资产，包括运营管理能力较强的厂房项目、出租率持续提升的仓储物流项目、车流量持续向好的高速项目。”

（文章来源：新华财经）

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