股市和楼市更多时候是互促而不是互斥

　　近期我国股市总体呈现积极向好趋势。6月下旬以来，上证指数从3376点开始一路上扬，屡创3年来的新高，到9月初达到3800多点，累计增加400多点，累计涨幅达到15%。在股市呈现难得一见良好局面的时候，部分市场人士对此表示担忧，担心股市的欣欣向荣会不会吸走楼市的资金，让当前楼市更加承压，给房地产市场止跌回稳造成阻力。从短期看，股市分流资金，对房地产市场产生了一定的替代效应；从中长期看，股市收益提高将推动居民购房置业，财富效应会更加显著。

　　从宏观经济理论来说，股市和楼市的变动，不仅具有多重共同底层逻辑，还有相互溢出效应，为此总体上会同向而行，行情变动的正相关性很高。

　　第一，股市和楼市都高度受宏观经济基本面预期变动驱动。股价和房价的本质都是未来资产收益的贴现，而股票与房子未来资产收益预期又都高度依赖市场参与者对宏观经济基本面未来走势的预期。为此，尽管股市和楼市行情变动的内在驱动逻辑有所不同，但股市行情转向所展现的资本市场对未来宏观经济基本面看法的重大转变，一定会溢出传导到楼市，有力改变楼市参与者原本对未来楼市走势的悲观看法，减少不理性的恐慌情绪，帮助楼市稳住预期。

　　第二，股市和楼市的短期变动都高度受政策信心的影响。股价和房价的变动不仅反映对宏观经济中长期基本面的预期性看法，也高度体现对政府经济政策及稳住市场能力的信心。股市向好所反映出来的资本市场对政府稳定资本市场决心及能力的肯定，也会传导到楼市，增强楼市参与者对政府稳定楼市政策组合拳有效性的期待。

　　第三，股市和楼市的上行都具有很强的“财富效应”和“信贷扩张效应”。按照生命周期消费理论，股市和楼市的上涨都会让市场参与者通过感觉自身资产出现增值而提高对生命周期总收入的看法以及因为持有资产的抵押价值上升带来信贷扩张效应，从而刺激增加消费和投资，带动宏观经济基本面改善，从而实现一定条件下“资产价格上升—消费与投资支出增加—宏观经济增长—资产价格预期上升”的正反馈闭环。

　　第四，楼市行情变动相对股市行情变动具有滞后性。由于股票相比房产的流动性和金融属性都高很多，股市指数相比楼市行情，具有更强的领先指标性质，是资本市场对未来整体经济态度与看法的重要晴雨表，对宏观经济基本面与政策信息变动更为敏感，也更能敏锐识别最新宏观基本面与政策信号的内核含义。此外，股市转好会更深改变资产市场参与者的风险偏好，从而改变对楼市风险的看法。为此，在大多数情况下，股市向好会领先楼市回升一段时间。

　　第五，股票与房产之间确实会存在一定资产替代效应。当股市上行的时候，会有一部分资金不足的投资者，通过套现房产来积累股市投资资金，尤其是当房产升值潜力弱化的时候。但一般而言，股市上行即使不会立刻改善对楼市未来预期，也至少不会让其更恶化。虽然房产相对股票有流动性劣势，但也有价值更加稳定的优势。大多数投资者都有资产组合避险需求，为此不会有太多投资者抛弃房产进入股市。反而，当股市上行到一定水平后，部分股市投资者出于基本面与政策信心提振效应、财富效应和资产组合避险效应的多重驱动，会将部分资金撤出股市，将改善居住条件与增加房产投资结合起来，同时也让股市得到理性降温。

　　从发达国家股市和楼市的互动历史来看，股市和楼市在大周期上确实保持同频共振。

　　比如，权威反映美国股市行情的标准普尔500指数，在次贷危机爆发之后，自2007年10月9日出现连续17个月和累计56%跌幅的下跌，但自2009年3月9日的周期最低点676点开始呈现止跌趋势，此后基本一路上扬。权威反映美国楼市走势的标准普尔/ CS二十城市房价指数则是2006年7月的周期高点206开始连续下降33个月和累计跌去33%之后，在股市反弹的次月即2009年4月就开始出现明显的环比降幅缩小，5月则出现了这个周期第一次环比上涨。虽然美国楼市在2010年~2011年期间又经历一波小衰退，真正稳定性的止跌回稳是从2012年4月开始。标准普尔/CS二十城市房价指数从该月的134点周期谷底回升之后，与标准普尔500指数走势高度同频，基本上是“一路上扬”，至最新发布的2025年6月的342点，已经累计回升155%。虽然美国楼市这轮的涨幅相比股市（以标准普尔500指数为指标）自2012年4月以来累计涨幅超360%相比小很多，但显见两个市场的同频共振性很高。

　　客观来说，中国历史上股市和楼市的同频共振性比较弱，经常走出相互独立的行情。即使这样，改革开放以来的中国经济史，也几乎没有出现过股市持续较长上行时候仍有楼市局面恶化的情况，除非此时政府刻意去降温楼市。可能唯一显著的例外是，2014年6月到2015年6月的股市剧烈上升周期与当时楼市因为库存压力下行有过并行的现象。但回溯性研究显示，当时的楼市下行主要是自身阶段性供需失衡导致，来自股市上升的挤出效应很小。当时媒体的调研也反映，“卖房炒股”的说法虽然彼时在网上热闹，实际操作的很少，而且很多股民表示，股市上赚到钱后的第一选择仍然是去买房。中国股市最近一次快速上升发生在2024年9月下旬到12月底，因为“9·26”系列金融地产新政发力，其间的楼市也出现了本轮自2021年7月以来调整周期中难得的止跌回稳迹象。

　　无论从理论逻辑还是国内外历史经验来说，部分市场人士所担心的股票和房产之间的资产替代效应，即使存在，也是少数特定情况下才发生，并且不会很强烈。更多情况下，股市和楼市不是彼此替代、相互挤出，而是在大趋势上结伴同行并相互促进。

　　为此，市场人士应对当前股市向好局面对楼市的影响，抱有积极乐观态度，并与政府携手，共同推动实现股市楼市互促共进的局面。

（文章来源：中国建设报）

(原标题：股市和楼市更多时候是互促而不是互斥)

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