探讨系统性防范与化解路径 写字楼市场运行与金融风险防范研讨会在沪举办

　　9月18日，“潮涌东方金融论坛：写字楼市场运行与金融风险防范研讨会”在上海顺利召开。本次会议由上海财经大学浦发金融创新研究院主办，上海对外经贸大学房地产经济与金融研究中心协办，聚焦中国写字楼市场运行现状与潜在金融风险，深入探讨系统性防范与化解路径。

　　会议伊始，上海财经大学副校长、上财浦发金融创新研究院院长姚玲珍发表了主旨报告。姚玲珍指出，我国写字楼市场正面临供应过剩、需求不足、空置率高企、租金持续下行的深度调整压力，市场分化趋势显著。她强调，当前写字楼资产收益率低、估值缩水，叠加大宗交易萎缩与REITs（房地产投资信托基金）等退出渠道不畅，已隐含债务违约、金融机构坏账上升、上市公司市值波动等潜在金融风险。

　　对此，姚玲珍提出，应多措并举应对风险：长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准定位；短期应控制新增供应、推动存量去化，并建议通过建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场、探索资产证券化等方式稳定市场预期，构建健康可持续的写字楼市场新生态。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士提出，近年来，我国写字楼市场持续下行，租金水平明显下降，空置率攀升，需求持续疲软而供应仍在增加，市场整体承压。写字楼市场虽然分化，但其分化与住宅市场有所不同，如一线城市核心地段的写字楼亦普遍出现租户要求降租的现象。一方面，需要关注的是，国有写字楼业主面临管理体制约束，建议有关主管部门适当放宽租金定价权，推动业主在市场低迷期对老旧写字楼进行升级改造，探索转型为租赁住房、养老公寓、月子中心等新业态，并积极推进资产证券化。

　　柴强表示，另一方面，需高度重视抵押物价值相关的金融风险防范，特别是防止“高评”导致“高贷”：第一，需关注抵押贷款及续贷风险，写字楼抵押估价应严格遵循谨慎原则，续贷评估值原则上不应高于前次，并应与市场下行趋势相符。第二，须区分整栋估价与分套转让估价，避免高估。第三，估价中需稳妥考虑土地使用权续期政策不确定性及其对评估值的影响。第四，收益法等传统估价方法依然适用，但未来净收益预测以及评估值等必须经得起时间检验，或有充分理由予以解释；同时，不同估价方法的评估值差异多源于市场状况异常而非估价方法缺陷。

　　戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管、中国REITS联盟理事、上海房地产估价师协会房地产金融特聘专家顾悦如表示，当前市场仍处于调整周期，供应量持续增加，租赁活动以企业搬迁为主导。尽管面临一定的去化压力，但部分新兴商圈凭借较高性价比，仍实现了较为积极的租赁表现。从行业需求来看，TMT、金融、专业服务及制造业保持稳定活力，尤其科技类企业与消费品贸易企业扩张意愿相对明显。预计未来一段时间内，市场仍将处于租方主导阶段，租金预期趋于理性，空置水平或将温和上升。面对持续新增供应，市场参与者积极应对，注重提升项目品质与运营效率，未来更多优质项目入市也有望为租户提供多样化选择。整体市场在调整中稳步推进供需再平衡，中长期仍具备复苏与增长潜力。

　　清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇指出，中国不动产市场正经历从“高负债、高杠杆、高周转”的住宅开发旧模式，向以经营现金流为核心的持有型不动产新模式转型。他强调，尽管商业办公等业态目前面临空置率上升和租金压力等挑战，但在利率持续下行的环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力。当前公募REITs市场在一级发行层面表现火热，吸引了众多资产方积极筹备发行，然而一级市场大宗交易活跃度仍处于低位，反映出市场仍在筑底过程中。

　　郭翔宇借鉴美日成熟市场经验，提出应进一步构建多层次REITs市场，打通“投资—培育—退出”的完整资产循环，以激励更多微观主体参与市场并助力价值发现。保险资金等长期资本正在加大配置，政策应在土地到期续期安排、扩大长期资本投资范围、优化REITs发行机制等方面提供更明确的支持，进一步激活市场。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬指出，我国大城市同地段商办用地价格、商办销售价格与租金长期低于住宅用地与住宅销售价格，背后深层次原因是写字楼市场长期超量供给。通过国际对比发现，国内多个城市商办与住宅配置比例失衡，这是导致当前空置率高企的重要原因。为突破当前商办空置率过高的困境，她提出，应大幅减少商办用地新增供应、推动“商改保租房”用途转化、鼓励老旧项目更新升级、引导特色产业发展及提升运营服务能力等策略，以促进写字楼市场回归供需平衡和健康发展。

　　上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，当前写字楼市场调整面临三大障碍：一是占比较高的国有业主决策和定价机制比较僵化，导致市场自发调节功能受阻；二是部分楼宇产权高度分散，小业主协同困难，导致楼宇运营效率低下，更新难；三是规划调整刚性强、时滞长，难以适应市场供需快速变化。

　　对此，陈杰建议：一是授权国企业主更多自主权，调整考核机制；二是积极推进楼宇产权整合；三是政府要积极作为，强化多部门协同，化危为机，增强规划调整灵活性，将写字楼增量消化与存量优化工作与城市更新、创新城市、创新街区建设紧密结合。长期来看，要积极推进房地产投资信托基金（REITs）扩容到写字楼市场，促进风险分散化、产权去中心化和管理中心化有机结合，避免写字楼风险向金融体系蔓延，提升存量资产流动性和市场韧性，加快房地产发展新模式构建。

　　上海对外经贸大学金融管理学院投资系主任、上海对外经贸大学房地产经济与金融研究中心主任唐旭君指出，当前我国住宅市场受调控政策影响显著，而写字楼市场通常被视为相对市场化的领域。然而，政府在其发展中仍扮演重要角色，往往将写字楼视作“楼宇经济”载体，高度关注其对税收与GDP的贡献，这也是上海近年来办公楼供应量偏高的深层原因。

　　唐旭君表示，上海于今年4月推出《2025年上海市城市更新规划资源行动方案》，提出实施规划土地管理弹性政策，包括应用公共设施（C0）、居住（R0）、产业（M0）等融合用地管理政策，旨在促进功能融合与空间优化。但在细则制定上，一方面需要考虑各类市场的均衡，如RO类叠加保租房对与租赁住房市场供给的影响；另一方面比较国际经验政策的灵活度还可以考虑进一步提高。

　　上海财经大学财税投资学院副教授邓旷旷表示，土地利用类型的灵活转换可能是办公楼市场纾困的有效渠道。上海长租公寓项目有大量是从低效写字楼改建的，这些长租公寓不仅对传统住宅小区租金的负面影响很小，还明显提升了社区消费活力。无论是从短期还是长期来看，允许土地用途在不同物业类型间弹性转换，将有利于市场的平稳发展。

　　上海财经大学财税投资学院助理教授张莉提到，互联网与发达交通网络正重塑上海写字楼市场，使区域租金差缩小。新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向，但改造仍面临成本与审批约束。此外，市场投资信心呈现分化：民营企业趋谨慎，而险资则相对乐观，持续参与大宗交易。当前市场机遇与挑战并存，结构性需求与风险防范需兼顾。

（文章来源：国际金融报）

(原标题：探讨系统性防范与化解路径，写字楼市场运行与金融风险防范研讨会在沪举办)

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