沪市债券新语｜需求回升韧性凸显 仓储物流REITs交上半年“成绩单”

　　新华财经上海9月19日电（记者杨溢仁）作为国民经济运行的“筋络”，当前国内仓储物流行业稳步复苏。对应到公募REITs市场，各上市标的经营韧性凸显，展现出了平稳向好的运行态势。

　　整体运营稳健

　　纵览已公布2025年中期业绩的5家沪市仓储物流REITs，上半年收入合计约4.13亿元、税息折旧及摊销前利润合计约2.81亿元、实现可供分配金额约3.06亿元、三单项目（包括中航易商仓储物流REIT、中金普洛斯REIT及嘉实京东仓储基础设施REIT）上半年合计分红约2.52亿元……一组组真实数据向投资人交出了一份可圈可点的经营“成绩单”。

　　具体到各项目层面，2025年上半年，中航易商仓储物流REIT的核心指标保持稳健。截至报告期末，基金底层资产（项目合计可供出租的面积为382429.08平方米，位于江苏省苏州市昆山市花桥经济开发区）的整体出租率为87.68%，租金收缴率为97.93%，加权平均剩余租期618.99天；2025年上半年，基金实现可供分配金额4906.00万元，实际分配金额5250.40万元（实际分配金额包含基金合同生效日至2024年12月31日期间形成但未分配金额）。

　　华安外高桥REIT方面，截至报告期末，基金底层资产的整体出租率为92.33%，租金收缴率达98.99%，加权平均剩余租期为868.47天；2025年上半年实现可供分配金额3125万元。以2025年上半年可供分配金额及期末市值计算，本期现金流分派率达1.94%，年化现金流分派率达3.91%。

　　嘉实京东仓储基础设施REIT方面，2025年上半年，该基金的底层项目运营稳健，继续保持了100%出租率、100%租金收缴率的“双100”成绩。截至6月30日，项目主要承租人的加权平均剩余租期长达1376天。至于财务表现层面，嘉实京东REIT上半年实现的可供分配金额约为3718万元，以2025年上半年末的市值计算，年化现金流分派率达4.1%。

　　汇添富九州通医药REIT方面，其2025年上半年共实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，经营性净现金流1528.10万元；累计可供分配金额共计2220.75万元，按报告期期末市值计算的当期现金流分派率为1.31%，年化现金流分派率为3.59%。总体来看，基金上半年可供分配金额和分派率均高于预期，业绩表现稳定。

　　中金普洛斯REIT方面，该基金上市已逾四年，持有的10个仓储物流园覆盖全国五大经济圈的七大核心物流枢纽，高效服务快递快运、第三方物流、零售电商、高端制造等新经济行业约70家租户。2025年上半年，中金普洛斯REIT动态实施差异化定价与租户结构优化策略，有效挖掘潜在需求，整体底层资产出租率呈现持续超过90%的高位稳定良好态势，报告期末整体出租率同比提升6.6个百分点，增量贡献主要来自苏州望亭普洛斯物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心，两园区出租率同比显著提升。

　　供需格局持续优化

　　在业内人士看来，仓储物流REITs表现稳健的背后，离不开行业供需格局优化、物流行业持续向好、政策鼎力支持等偏多因素的“同频共振”影响。

　　据第三方评估机构测算，2025年上半年，全国非保税高标准仓库新增供应同比下降了20.6%，市场供应量整体呈现出增量收窄趋势；租赁市场的需求则延续了“消费驱动”的特征，电商、第三方物流及快递快运为主要需求来源。

　　公开数据显示，2025年上半年，全国社会消费品零售总额达24.55万亿元，同比增长5.0%，网上零售额增长8.5%，其中实物商品网上零售额增长了6.0%，占比达24.9%。快递业务量同比增长了19.3%，达956.4亿件。

　　无疑，受益于国内消费需求的稳步增长，仓储物流租赁需求端稳健回升，使得行业有望继续保持平稳向好运行态势。

　　不仅如此，中物联发布的最新数据显示，中国物流业景气指数扩张明显，业务总量指数今年以来连续6个月保持在扩张区间。作为国民经济运行的“筋络”，物流行业持续向好，反映出生活和生产需求走强、实体经济稳步回升的态势。

　　更有市场研究显示，在内需的驱动下，全国四十多个大中枢纽2025年上半年的物流仓储净吸纳数量同比增长达两成。

　　扩募有序进行

　　“仓储物流REITs特性鲜明，原始权益人数量相较于其他行业呈现出了‘少而精’的特点，因此我们持续看好该板块的产品表现。”一位保险机构投资人告诉记者，“未来该类型资产规模的成长将主要来自已上市项目的扩募，不同区域的底层资产会逐步分散风险，体现组合资产的优势。”

　　据记者了解，截至目前，已发行上市的仓储物流标的均储备了丰厚的可扩募资产。

　　“我们的扩募计划主要包括盘活存量资产和利用REITs平台进行并购整合两方面。”九州通医药集团股份有限公司REITs首席运营官（RCOO)苏熙凌表示，“首先，是盘活存量仓储资产。我们在发行公募REITs的过程中，就同步启动了Pre-REITs的工作，旨在提前布局，将一些合适的资产进行培育，一旦成熟就装入公募REITs中。其次，是搭建医药全产业链的REITs平台，我们已经着手开展资产筛选工作，且涉及资产的类型多样，包括医药仓、冷库、医药创新产业园及养老设施等生命健康相关的产业，希望能为投资者带来医药全产业链的优质资产。”

　　值得一提的是，嘉实京东仓储基础设施REIT此前亦正式启动了扩募工作。相关公告显示，该产品拟购入的基础设施项目为位于陕西省西安市的西安国际港务区的京东西北电子商务营业中心和位于安徽省合肥市长丰县的京东安徽电子商务产业园二期项目。

　　除此之外，于本年初上市的中航易商仓储物流REIT也启动了扩募资产的筛选工作，培育优质资产并注入基金，扩大基金规模，降低单一资产依赖，增强现金流稳定性，优化REIT收益结构与风险管理，提供长期增长动能。

　　展望后续，随着国内基础设施REITs扩募常态化进程的启动，仓储物流REITs的市场规模容量必将进一步提升。

（文章来源：新华财经）

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